Что нужно подготовить для перепланировки квартиры

Перепланировка квартиры: с чего начинать оформление

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений. В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно. Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему. 

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам:

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

  • Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

  • Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

  • Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Если же запланированные ремонтные работы затрагивают несущие стены, перекрытия и перегородок, владельцу квартиры необходимо заручиться разрешением городских властей, а после проведения работ ввести инициировать процедуру ввода жилья в эксплуатацию, оформить новый техпаспорт и зарегистрировать изменения в Росреестре.

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

  • «Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

  • «Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

  • «Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

  • Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
  • Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
  • Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

  • Отдел государственного пожарного надзора;
  • Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
  • Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

  • узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
  • если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

  • комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
  • необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Игорь Василенко

Перепланировка квартиры: начальные действия

Чтобы перепланировать жилье без проблем, важно получить все необходимые разрешения. Самодеятельность способна обернуться крупными штрафами и даже требованием вернуть квадратным метрам прежний вид.

Собираясь провести перепланировку квартиры, важно знать, с чего начать оформление документов. Если все подготовительные этапы провести правильно, то претензий со стороны контролирующих органов к вам не будет, и ремонтные работы пройдут без нарушения строительных норм.

С чего начать оформление

Основной момент, с чего нужно начинать подготовку к перепланировке, выяснить: необходимо ли согласование ваших действий или нет. Некоторые работы не являются опасными для конструкции здания и не влияют на теплоизоляцию, увеличение или уменьшение площадей. А, значит, их вы можете выполнить самостоятельно без всяких разрешений. К изменениям, не считающимся перепланировкой, относят:

  • замену стеновых, половых и потолочных покрытий;
  • установку новой сантехники;
  • возведение перегородок, которые можно демонтировать без проблем;
  • монтаж встроенной мебели.

К простым перепланировочным действиям с незначительным изменением нагрузки на перекрытия относят остекление лоджий и балконов, создание арок и проемов дверей в некапитальных стенках или разбор подобных переборок.

В этих случаях получить разрешение проще, достаточно будет создания эскиза и корректировка техплана, что делается в БТИ. Если же происходит сложная трансформация пространства, то потребуется создание проекта, что увеличит затраты и время на подготовку.

Подобные работы включают:

  • устройство дверных проемов в капитальных стенках;
  • соединение нескольких квартир в одну;
  • изменение конфигурации полов;
  • монтаж вентиляционной системы;
  • возведение тяжелых перегородок.

Если же перемены касаются сантехнического оборудования, приборов для приготовления пищи или изменения водопроводных, отопительных сетей, их относят к переустройству. В большинстве случаев их также надо согласовать, а сложные работы тоже требуют составления проекта.

Определив план работ, начните приводить документы в порядок. Вам потребуются техплан квартиры, паспорт гражданина РФ, а также выписка из Росреестра, говорящая о праве собственности на недвижимость.

Перепланировку может провести только собственник квадратов, а вот переустройство доступно и владельцу квартиры в ипотеке, но он должен предварительно уведомить об этом банк.

Если предполагается сложная трансформация помещения, лучше уже на этом этапе обратиться в проектное бюро. Специалисты пошагово подскажут, с чего начать перепланировку вторичного жилья. При обращении в бюро на руках нужно иметь техпаспорт, поэтажный план дома, экспликацию помещений. А также документацию формы 5 и 1-А, которые нужно оформить в Бюро техинвентаризации.

Куда обращаться

Раздумывая, с чего начинать перепланировку в квартире, следует составить список организаций, которые придется посетить для получения разрешений.

К таким службам относятся:

Организация Какой документ выдает Дополнительные нюансы
Росреестр Выписку из ЕГРП, которая подтвердит право собственности. После того, как перепланировочные работы будут проведены, следует еще раз обратиться в Росреестр, чтобы внести изменения в данные о праве собственности, если они значительные.
БТИ Технический паспорт, эскиз и даже проект перепланировки. Если перемены незначительные, то в БТИ отметят их по эскизу прямо в техническом плане. Красным будут выделены удаляемые конструкции, зеленым – те, что вы собираетесь построить.
Роспотребнадзор и Роспожнадзор Разрешения на переустройство. Разрешительная документация может потребоваться при переносе коммуникативных магистралей и бытовых приборов.

Собрав все эти документы и написав заявление о разрешении сделать перепланировку в квартире, необходимо обратиться в МФЦ, жилищную инспекцию или отдел администрации населенного пункта, курирующий жилищные вопросы. В Москве заявление можно подать в службу единого окна при Мосжилинспекции.

Если человек получает отказ, то он может внести изменения в проект и подать новое заявление по истечению трех месяцев. При этом указывается просьба о пересмотре предыдущего решения. Если собственнику вновь отказывают в перепланировке без видимых оснований, он может оспорить это в суде.

Что нужно

Перед обращением с заявлением, собственник должен собрать все, что нужно для перепланировки:

  • выписку из Росреестра, а также из домовой книги, подтверждающей число зарегистрированных лиц;
  • технический паспорт на квартиру;
  • проектную документацию;
  • разрешения пожарного и санитарного контроля (при необходимости).

Также потребуется письменное согласие на перепланировку остальных собственников жилья. Если здание, где расположена перепланируемая квартира, считается исторической ценностью, понадобится разрешение органов по охране памятников культуры и архитектуры. Если планируется расширение площади за счет общедомового имущества, добро должны дать в МЧС.

Если перепланировать предстоит нежилое помещение, согласно законодательству потребуется документ, подтверждающий учреждение ООО или ИП.

Когда разрешение на проведение изменений получено, можно нанимать мастеров и начинать ремонт. При незначительных изменениях возможно сделать перепланировку и самостоятельно. Но если требуются серьезные перемены, желательно обратиться к профессионалам, которые могут произвести выдачу акта о завершенном переустройстве или перепланировке.

После выполнения всех ремонтных работ, их соответствие проекту проверяет специальная приемная комиссия. Только после проведения экспертной приемки, возможно внести изменения в техплан и ЕГРН.

Стоимость

Дешевле всего провести регистрацию небольшой перепланировки через БТИ. На это уйдет 2022 рублей или даже меньше. Если ни у вас, ни в бюро нет технического паспорта, его потребуется создать. Это будет стоить 2022 рублей, а по времени займет 10 суток.

Серьезная перепланировка требует создания индивидуального проекта. Он обычно стоит от 10000 рублей и выше.

Если же квартира была изменена без соответствующих разрешений и согласований, то на узаконивание в суде придется потратить от 25000 рублей.

Оформление

Если перепланировать помещение на свой страх и риск, без создания проекта и эскиза, а также последующего согласования, можно получить много проблем. Такие действия законодательно наказуемы.

Владельцев могут оштрафовать, заставить вернуть квартире прежний вид и даже изъять жилье. Без должного оформления перепланировочных действий помещение невозможно продать, а также обзавестись кадастровым и техническим паспортами.

Как оформить перепланировку квартиры – пошаговая инструкция:

  1. Сбор необходимой документации, создание проекта.
  2. Заполнение заявления.
  3. Осмотр жилплощади специалистами жилотдела администрации, представителями застройщика, сотрудниками коммунальных организаций.
  4. Составление акта техосмотра помещения.
  5. Получение разрешения или отказа.
  6. Заключение договора на выполнение строительно-ремонтных работ и их выполнение.
  7. Проверка приемочной комиссии с оформлением акта приемки.

Затем ведется оформление нового технического паспорта, после чего перепланировку нужно утвердить путем изменения данных Росреестра.

После приема заявления до вынесения решения должно пройти не более 45 календарных дней. При подаче через МФЦ учитываются еще несколько суток, которые требуются для передачи бумаг в жилищный отдел администрации либо в жилинспекцию.

Проводить перепланировочные работы можно в продолжение ближайших шести месяцев. Собственник в заявлении указывает приблизительную дату окончания ремонта. После этого в квартиру прибывает экспертная комиссия, которая выписывает акт приемки. Несколько дней потребуется для получения нового техпаспорта, и неделя – на внесение изменений в Росреестр.

Как узаконить

Бывают моменты, когда узаконивание перепланировки приходится проводить уже после того, как она сделана. Так может случиться, если вы приобрели жилье с незаконными изменениями или даже провели их сами, не задумываясь о последствиях. Если серьезных нарушений строительных норм нет, узаконить перепланировку вполне реально. Начать следует со сбора документов, доказывающих, что изменения не нарушают интересов соседей и соответствуют строительным и санитарным требованиям.

Если перемены незначительны, их могут признать законными в БТИ путем внесения изменений в техплан.

Их вносит специалист бюро. После этого нужно обратиться в жилинспекцию или соответствующий отдел администрации. Если серьезных нарушений нет, выдается новый кадастровый паспорт, а в БТИ – техпаспорт с изменениями.

Однако при серьезных трансформациях жилплощади сделать перепланировку законной можно только через суд. Для этого собирается тот же перечень документов, который нужен для получения разрешения на перепланировочные работы. Дополнительно необходимо заключение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит соблюдение пожарных, санитарных и строительных нормативов.

Обычно реально сделать законными следующие изменения:

  • демонтаж либо возведение некапитальных стеновых конструкций;
  • перенос дверей, создание арок;
  • увеличение жилых площадей путем присоединения части коридора или кладовки;
  • трансформация кухни, санузла и иных вспомогательных помещений;
  • монтаж систем климат-контроля на фасаде здания;
  • застекление балконных конструкций и лоджий.

При переносе сантехнических приборов и замене оборудования для приготовления пищи учитываются технические возможности здания и нормативы безопасности.

Если при трансформации жилья строительные или санитарные нормы были нарушены, судебное решение будет не в пользу владельца квадратов. Его заставят вернуть перепланированному помещению прежний внешний вид и выплатить штраф.

Какие виды запрещены

До того, как начинать сбор документов, нужно оценить возможность задуманной перепланировки. Законодательно запрещены следующие изменения:

  • уменьшение жилых площадей более чем на 25 процентов;
  • снос капитальных стенок;
  • объединение комнаты и кухни в однокомнатной квартире, снащенной газом;
  • установка теплого пола путем отведения тепла от общего обогревательного стояка;
  • увеличение площади лоджии за счет жилой комнаты;
  • перенос «мокрых» мест в санузлах и на кухне.

Увеличить кухонное помещение за счет санитарного узла можно в квартире на верхнем этаже.

Все эти сложности связаны не с бюрократической волокитой. Изменения конструктивных составляющих жилья или инженерных коммуникаций могут создать риск для проживания людей не только в перепланируемой квартире, но и во всем доме. Чтобы избежать опасности, необходимо проведение только разрешенных работ по трансформации пространства.

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Набор документов для перепланировки зависит от того, когда вы решили ее согласовать. Можно сделать это заранее, когда ремонт только предстоит, или когда перепланировка уже сделана. Документы будут немного различаться.

В любом случае вам понадобится техническое заключение по перепланировке — оно подтвердит, что изменение плана квартиры не повредит всему дому. Мы составляем такие заключения. Дальше расскажем подробнее, какие документы и на каком этапе вам понадобятся, какие нюансы стоит учесть при их подготовке и подаче.

Здесь говорим про самые распространенные ситуации, когда не затрагиваются несущие конструкции и квартира в собственности.

Перепланировка только предстоит

Перед тем, как делать ремонт, уточните, нужно вам обращаться в Мосжилинспекцию или нет. Это обязательно, если вы вносите какие-то изменения в план квартиры, согласованный с БТИ. Этот план содержится в техпаспорте на квартиру. Дальше мы расскажем, где его можно получить.

Косметический ремонт согласовывать не нужно — цвет стен не отражается в техническом плане. Но если вы собрались передвинуть стены или объединить ванную комнату и туалет, разрешение в Мосжилинспекции получать обязательно.

Посоветуйтесь со специалистами, перед тем как сносить перегородки между комнатами.

Не всякое изменение в плане квартиры можно согласовать. Например, не получится объединить балкон и комнату, вынести батареи на лоджию или сделать полы с подогревом от общей системы отопления. Если вы собираетесь сделать что-то, запрещенное законом, Мосжилинспекция не выдаст разрешение на работы. Узаконить такую перепланировку после ремонта тоже не получится.

Если изменения в вашей квартире можно и нужно согласовывать, начинайте с обращения в компанию, которая занимается перепланировками. Она должна быть членом СРО — специальной организации, которая следит за качеством и профессионализмом работ в сфере строительства. Наша компания является членом СРО «МежРегионПроект».

СРО должна быть действующей. Проверить это можно на специальном сайте.


В выписке из государственного реестра видно, что СРО «МежРегионПроект» существует и специализируется на разработке проектной документации.

Найдите на сайте самой СРО реестр ее членов и проверьте, есть ли в нем выбранная вами компания. Проще всего сделать это по ее названию.

В реестре членов СРО «МежРегионПроект» есть наша компания

Мы точно скажем, нужно ли вам согласование, дадут на него разрешение или нет и как все это лучше организовать.

Подготовьте технический паспорт

Для перепланировки нужен технический паспорт на квартиру. Если в доме была инвентаризация, этот документ лежит в архиве МосгорБТИ. Мосжилинспекция может направить туда запрос и получить техпаспорт без вашего участия. Но это касается только тех случаев, когда технический паспорт на квартиру уже составлялся.

У квартир в новостройках техпаспорта может и не быть, в этом случае обязательно нужно его получить. Это можно сделать в том же МосгорБТИ или другой специализированной организации.

В Москве самые крупные компании, которые этим занимаются, — Ростехинвентаризация и МО БТИ. Вы можете заказать техпаспорт в такой компании, но к паспортам от БТИ в Мосжилинспекции относятся с большим доверием. Документы от сторонней организации перепроверят лишний раз.

  • Посмотреть, как выглядит техпаспорт из МО БТИ (pdf, 841 Кб)
  • Посмотреть, как выглядит техпаспорт из Ростехинвентаризации (pdf, 447 Кб)

Обращаться в сторонние организации можно, если в МосгорБТИ еще нет никаких сведений о квартире. Если такие сведения в БТИ есть, получать документы можно только через нее.

Запрос документа можно сделать лично в МосгорБТИ, в МФЦ или через mos.ru. Забирать все равно придется в БТИ. В Москве есть три окружных БТИ, которые действуют по экстерриториальному принципу:

  • ул. Кржижановского, 20/30, к. 5 (м. Профсоюзная);
  • Преображенская площадь, д. 4 (м. Преображенская площадь);
  • Стрелецкая ул., 9а (м. Савеловская).

Эти БТИ между собой сообщаются, и техпаспорт на квартиру можно заказать в любом из них. Однако это правило не действует, если ваша квартира находится в ТиНАО — Троицком и Новомосковском административных округах. В ТиНАО свое БТИ и техпаспорт на квартиру нужно заказывать именно там.

БТИ в ТиНАО расположено по адресу поселение Сосенское, поселок Коммунарка, улица Сосенский Стан, 4 (м. Ольховая, м. Теплый стан).


Так выглядит титульный лист техпаспорта на квартиру из БТИ, скачать целиком (pdf, 4 Мб)

Вы можете заказать не техпаспорт, а поэтажный план и экспликацию к поэтажному плану: в них будет вся необходимая для перепланировки информация.


Поэтажный план — это собственно план квартиры. Экспликация — пояснение к плану с названиями внутренних помещений и их площадью.

Изготовление технического паспорта с проведением обследования стоит около 10 тысяч рублей. Если вы проводили обследование недавно, меньше 5 лет назад, — повторно его можно не проводить. В этом случае техпаспорт будет стоить 2022 рублей, но на практике это встречается редко.

Техпаспорт нужен не только Мосжилинспекции, но и проектной организации. Уточните, может ли выбранная вами фирма сама запросить документы в БТИ или вам нужно подготовить техническую документацию. Например, нам оригиналы техпаспорта можно не приносить, если он есть и изготовлен в МосгорБТИ.

Обратите внимание: кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Мы можем сами запросить документы из БТИ, чтобы сделать проект перепланировки, который устроит Мосжилинспекцию. Оригинал вы можете не приносить.

Закажите проект и техническое заключение о перепланировке

Для согласования перепланировки вам понадобятся два документа:

  • техническое заключение о возможности перепланировки;
  • проект перепланировки и переустройства.

Мы делаем такие документы, для обычной квартиры это стоит 19 500 ₽.


Пример технического заключения и проекта будущей перепланировки, разработанных в нашей компании.

  • Так выглядят титульные листы. Скачать целиком (pdf, 15,4 Мб).
  • Здесь можно посмотреть еще более 2022 наших работ.

Есть случаи, когда проект перепланировки не нужен:

1. Вы делаете все в точном соответствии с типовым проектом. Это проекты, которые предусматривают варианты перепланировки в домах типовых серий. Государство заранее определило, как можно менять планировку квартир в таких домах.


Типовые проекты перепланировки для домов серии II-18. Полный перечень можно посмотреть на сайте Мосжилинспекции (pdf, 50 Мб).

На практике очень часто люди хотят подвести перепланировку к типовому проекту, но не учитывают все требования. Например, если сантехника расположена хотя бы немного не так, как в типовом проекте, согласование по типовому проекту не пройдет. Перепланировку нужно будет оформлять по стандартному комплекту документов.

2. Перепланировка согласовывается по эскизу — это случаи, когда мокрые зоны с кухнями и санузлами никуда не переносятся, а перепланировка касается только внутренних перегородок, не затрагивает несущие стены и покрытие полов. Составить такой эскиз стоит около 5 000 ₽, занимает он 1 страницу.

Напишите заявление о согласовании перепланировки

Заявление о перепланировке может подать только собственник квартиры или его представитель по доверенности. Если вы снимаете квартиру по объявлению или живете у родственников, заявление на перепланировку у вас не примут.

Шаблон заявления есть в Административном регламенте, утв. постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Форма одна и та же для всего города — можете скачать ее, распечатать и заполнить (doc.18 Кб).


Образец заявления о согласовании перепланировки, первый и последний лист. Скачать целиком (pdf, 139 Кб)

Заполнять заявление заранее необязательно: заявление выдадут в МФЦ, специалист подскажет, что в нем нужно написать.

Заявление должны подписать все собственники квартиры. Перепланировку можно сделать только при общем согласии. Заявление подписывают на приеме в МФЦ. Можно оформить доверенность на кого-то одного из семьи, тогда всем приходить не нужно.

Также по доверенности заявление может подать представитель компании-проектировщика. У нас это входит в услугу перепланировки «под ключ». Если согласованием занимаемся мы, у нас должна быть нотариальная доверенность от всех собственников квартиры.

Согласие как отдельный документ составлять не нужно. Его подтверждают личные подписи в заявлении или нотариальные доверенности.

Все документы, которые подаются вместе с заявлением, надо в нем перечислить и указать количество листов. Если в жилинспекции что-то потеряют, опись поможет доказать, что именно вы подавали.

Подготовьте документы на квартиру

Право на квартиру подтверждает выписка из ЕГРН. Ее выдают в МФЦ. Для Мосжилинспекции требуется выписка на бумаге, с синей печатью. Никакие другие выписки не подойдут.

Выписку из ЕГРН можно заказать и в частной компании. В этом случае документы могут привезти прямо на дом, но стоить это будет дороже, чем в МФЦ.


Так выглядит второй лист выписки из ЕГРН. На нем указано, какого числа внесена запись о праве собственности. На выписке должны быть синяя печать и живая подпись специалиста.

После подачи документов на перепланировку выписка останется у вас. Вы принесете ее на прием в МФЦ, там снимут копию, а оригинал отдадут.

Если у вас есть свидетельство о праве собственности на квартиру — принесите свидетельство. Сейчас их уже не выдают, поэтому этот документ есть не у всех. Но если его однажды выдали, он действует. В МФЦ нужно просто принести это свидетельство, с него снимут копию, а оригинал вернут.


Так выглядит свидетельство о праве собственности. Сейчас их уже не выдают

Перепланировку уже сделали

Перепланировку, которую сделали до согласования, можно узаконить. Для этого нужно предоставить планы квартиры до и после изменений, получить техническое заключение о том, что они допустимы и безопасны, а также заплатить штраф за самовольную перепланировку. Дальше мы рассмотрим подробнее, какие документы нужны в этом случае.

Однако есть и другой вариант: воспользоваться лазейкой в законодательстве и согласовать фактическую перепланировку как планируемую. Это будет быстрее. Понадобятся те же документы, что мы рассмотрели выше. Проект перепланировки должен точно соответствовать тому, что вы изменили в квартире.

Второй вариант подходит для случаев, когда вы только сделали перепланировку и о ней еще не знают в БТИ и Мосжилинспекции.
Если перепланировка уже «засвечена», можно воспользоваться первым вариантом. Результат в любом случае будет одним и тем же — узаконенная перепланировка.

Получите планы в БТИ

Чтобы согласовать выполненную перепланировку, лучше начать с обращения в проектное бюро, а потом уже идти в МосгорБТИ за планами на квартиру.

Узаконить можно только перепланировку, которая выполнена по правилам. Их хорошо знают специалисты по перепланировке, а рабочие, которые делают ремонт, — не всегда. Если какая-то стена после ремонта стоит не по правилам, не нужно фиксировать ее на плане БТИ. Это принесет лишние проблемы и расходы: согласовать это будет невозможно, стену придется подвинуть, а документы — переделать.

Поэтому перед тем, как вызывать техника из БТИ и составлять актуальный план квартиры, обязательно обратитесь в проектное бюро. Специалисты подскажут, все ли у вас в порядке и нужно ли что-то исправлять.

В БТИ нужно получить архивный план квартиры до внесения изменений и актуальный план. В нем красными линиями будут отмечены фактические границы помещений в момент обследования. Красные линии — это то, что нужно согласовать и узаконить.

Если несогласованная перепланировка уже отмечена в планах БТИ, актуальный план нужно заказать в МосгорБТИ вместе с архивным. Если техник из БТИ к вам еще не приходил, его можно вызвать, чтобы он обследовал квартиру и зафиксировал ее текущее состояние. Не забудьте посоветоваться с проектным бюро перед тем, как вызывать техника.


Вот так выглядит технический план квартиры с выявленной перепланировкой. Черные линии — границы помещений по техническому паспорту. Красные линии — фактические границы в момент обследования техником БТИ.

Обратите внимание: архивный план квартиры до перепланировки можно заказать только в БТИ. Для этого нужно прийти в окружное БТИ и сделать заказ архивной копии. Про особенности работы окружных БТИ мы писали выше в разделе «Подготовьте технический паспорт». Обычный технический план БТИ, не архивный, можно заказать также в МФЦ или на госуслугах.

Сейчас для обращения в БТИ не нужно заполнять заявление, их сотрудники делают это сами. Один из собственников квартиры должен прийти туда с паспортом. Если собственник не прописан в квартире, еще потребуется выписка из ЕГРН или оригинал свидетельства о собственности. Заказывайте технический паспорт на квартиру или ее поэтажный план с экспликацией к поэтажному плану.

В МФЦ надо будет принести оригиналы документов БТИ, но отдавать их не обязательно. Попросите сотрудников сделать копии с документов, заверить их и приложить к заявлению. Оригиналы заберите домой. Мосжилинспекция часто не возвращает их собственникам.

Закажите заключение о допустимости и безопасности перепланировки

Дальше надо заказать заключение о допустимости и безопасности перепланировки в проектной организации. Специалист оценит, как изменения в квартире влияют на весь дом целиком. У нас такое заключение для обычной квартиры стоит 19 500 ₽.


Пример технического заключения для перепланировки, которую нужно узаконить. Так выглядят титульный лист и общие выводы. Скачать целиком (pdf, 1.7 Мб)

Сделайте копии паспортов всех собственников

К заявлению о согласовании выполненной перепланировки нужно приложить копии паспортов всех собственников квартиры. Приходить им не обязательно. Эти копии понадобятся Мосжилинспекции, чтобы составить протокол об административном правонарушении. Без копий паспортов заявление примут, но потом все равно попросят принести. Лучше подать их сразу.

Остальные документы не отличаются от тех, что нужны для разрешения на перепланировку: заявление, доверенности. Нужную форму заявления выдадут в МФЦ.

Образец заявления для согласования выполненной перепланировки (pdf, 124 Кб)

Как передать документы

Документы для перепланировки вместе с заявлением надо подать в Мосжилинспекцию. Граждане подают их через МФЦ или московский портал госуслуг — на сайте mos.ru можно подать заявление, если хотите получить разрешение или узаконить выполненную ранее перепланировку.

В МФЦ документы надо приносить в бумажном виде, в оригиналах. Специалист, который будет принимать документы, снимет копии, а оригиналы отдаст вам.

На сайте к заявлению нужно будет приложить скан-копии документов. Заявление сканировать не надо, оно заполняется в электронном виде.

Скан-копий технического заключения или технического проекта недостаточно. Нужно, чтобы они были подписаны электронной подписью компании-проектировщика. У нашей компании есть такая электронная подпись, и мы можем предоставить подписанные ей документы для подачи заявления через госуслуги.

Есть и другой вариант — передать документы с представителем, например, сотрудником компании, которая готовила техзаключение. Мы предоставляем своим клиентам такую услугу.

На представителя надо будет выписать доверенность и заверить ее у нотариуса. В Москве это стоит 1500–2500 рублей. Несмотря на дополнительные траты, это поможет сэкономить время и нервы — специалист знает, как работают инспектора МЖИ, и сам решит все вопросы по документам.

Юридические лица могут подать заявление в Мосжилинспекцию только напрямую, в МФЦ у них документы не примут.

Памятка по документам для перепланировки

Перепланировка предстоит Перепланировка сделана
Паспорта всех собственников Паспорта всех собственников
Заявление в Мосжилинспекцию Заявление в Мосжилинспекцию
Техническое заключение о возможности перепланировки +
проект перепланировки и переустройства.
— 2 экз., можно 1 оригинал и копию 
Техническое заключение о допустимости
и безопасности ранее выполненных работ
— 2 экз., можно 1 оригинал и копию
Выписка из ЕГРН о праве собственности
— с синей печатью, снимут копию и вернут
Выписка из ЕГРН о праве собственности
— с синей печатью, снимут копию и вернут
Тех. паспорт квартиры — от БТИ — нести не нужно, МЖИ сама его запросит
— от другой организации с лицензией — надо принести оригинал, в МФЦ снимут копию и вернут
Тех. паспорт до перепланировки +
тех
. паспорт после перепланировки с красными линиями
— оригинал, в МФЦ снимут копию и вернут
  Копии паспортов владельцев для протокола — лучше приложить сразу
Доверенность — если подаете документы не сами
— заверить у нотариуса
Доверенность — если подаете документы не сами
— заверить у нотариуса

Памятку можно скачать и сохранить себе.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: