Аренда земельного участка
Правовое регулирование аренды земельного участка осуществляется нормами гражданского и земельного законодательства.
В Земельном кодексе РФ правовому регулированию аренды земельных участков посвящены статьи:
-
Статья 22 «Аренда земельных участков»;
-
Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»;
-
Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»;
-
Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»;
-
Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»;
Статья 22 «Аренда земельных участков»:
-
иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды;
-
размер арендной платы определяется договором аренды;
-
арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;
-
арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ;
-
при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором;
-
передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья, допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья (ред. с 1.01.2018 года);
-
в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия;
-
изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду;
-
размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
Статья 39.6 «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»:
-
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, рассматриваемых ниже;
-
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
-
земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента или Правительства РФ;
-
земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов РФ;
-
земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
-
земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации и др.;
-
-
граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
-
земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов;
-
земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства;
-
-
гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных выше случаях при наличии в совокупности следующих условий:
-
заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
-
исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;
-
ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом;
-
на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
-
Статья 39.7 «Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности»:
-
размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ;
-
в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона;
-
порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
-
Правительством РФ в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
-
органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
-
органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности;
-
-
размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:
-
с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
-
с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;
-
с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков и др.
-
Статья 39.8 «Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»:
-
заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (действителен до 1 января 2022 года);
-
договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
-
на срок от 3 до 10 лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;
-
на срок до 49 лет для размещения линейных объектов;
-
на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
-
на срок от 3 до 5 лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
-
на срок от 3 до 49 лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства;
-
на срок не более чем 3 года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества и др.
-
Статья 46 «Основания прекращения аренды земельного участка»:
-
аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством;
-
аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ;
-
аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
-
при этом прекращение аренды земельного участка не допускается:
-
в период полевых сельскохозяйственных работ;
-
в иных установленных федеральными законами случаях.
-
В следующем материале вы познакомитесь с понятием «земельный сервитут».
Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО И ЗЕМЕЛЬНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ
Аренда
ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.
Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.
Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.
Что это такое и что значит?
Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.
В качестве участников с обеих сторон могут выступать:
- Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
- Юридические лица (организации с разной формой собственности).
- Государственные и муниципальные образования.
Существует несколько классификаций договоров аренды земли.
Если в качестве классифицирующего признака берут группы арендодателей, они делятся на:
- Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
- Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.
Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.
Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.
При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:
- В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
- В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).
О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.
Особенности договоров
Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:
- Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
- Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2022 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.
Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2022 года изменились правила данной процедуры.
Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:
- Участвуя в торгах.
- Без проведения аукциона.
Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):
- Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
- Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
- Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
- Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
- Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
- Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
- Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
- Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
- Лицам по договору о развитии застроенной территории.
- Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
- Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.
Цели оформления земли в найм:
- Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
- Индивидуальное жилищное строительство.
- Ландшафтный дизайн, озеленение.
- Занятия садоводством и огородничеством.
- Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
- Выпас скота, покос трав.
- Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.
Субаренда
Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.
Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.
У такого типа соглашения имеются особенности:
- Срок его не должен превышать срок аренды.
- Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.
При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.
Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.
Плюсы и минусы найма
При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.
Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.
Минусов у найма значительно больше:
- Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
- Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
- Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
- Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.
Порядок оформления
Этапы оформления аренды у физического лица:
- Проверка правоустанавливающих документов на объект.
- Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
- Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
- Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.
Чтобы арендовать муниципальные земли, надлежит обратиться с письменным заявлением в местную администрацию.
В документе следует указать:
- Информацию о заявителе и арендодателе.
- Цель получения земельного участка и срок аренды.
- Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.
Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование. После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.
Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.
Чтобы оформить аренду на часть участка, необходимо:
- Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
- Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
- Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
- Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.
Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.
Для этого потребуется:
- Долю участка отметить на техническом плане.
- В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
- Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.
В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.
Можно ли оформить в собственность в России?
Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.
Приватизировать землю разрешено до марта 2022 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.
Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.
Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.
О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.
Как узнать в найме ли земельный участок или нет?
Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:
- Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
- Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
- Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.
Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.
Арендная плата
Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.
Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.
Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.
Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.
Размер оплаты устанавливают:
- Правительство РФ.
- Органы государственной власти субъектов РФ.
- Органы местного самоуправления.
Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.
При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).
При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.
Подробная информация о расчете арендной платы здесь.
Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие
Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.
Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.
Должно содержать следующую информацию:
-
Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
- Название и регистрационный номер.
- Цель предоставления участка.
- Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
- Указание на удовлетворительное решение.
- Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
- Сроки, на которые предоставляется земля.
- Размер оплаты, порядок внесения.
- Ответственные лица.
- Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
- Дата составления.
- Подпись ответственного лица и печать организации.
Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:
- Податель заявления не имеет права на получение земли.
- Участок уже распределен в пользу иного лица.
- Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
- На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
- Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
- Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
- Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.
Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.
Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.
Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.
Переуступка
Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.
В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.
Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.
По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.
Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.
Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.
Продажа права
Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.
С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.
Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.
Продажа земли в аренде
Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.
Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.
Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.
Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.
Полезное видео
Предлагаем посмотреть видео по теме:
Заключение
Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.
Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.