Что такое техническое заключение на перепланировку

Техническое заключение на перепланировку

Техническое заключение – это документ, в котором отражена строительно-техническая оценка состояния объекта (здания, помещения), работоспособности его конструкций и инженерных систем. Техническое заключение разрабатывается с целью выявления дефектов, возникших при эксплуатации объекта, и разработки рекомендаций по их устранению. 

Техническое заключение бывает двух типов: на перепланировку, которая планируется, оно называется техническое заключение о возможности перепланировки, и на ранее выполненную. В этой статье речь пойдет о техническом заключение на будущую перепланировку. Оно включает в себя, главным образом, информацию о состоянии несущих и ограждающих конструкций здания, а также о возможности производства работ по перепланировке и/или переустройству. 

Техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций является предпроектным документом, то есть проект перепланировки разрабатывается на основе данного заключения. 

У кого заказать техническое заключение на перепланировку? 

В случае, если ваше планировочное решение не затрагивает несущих конструкций, техническое заключение на перепланировку квартиры может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Заказать и получить техническое заключение на перепланировку вы можете, в том числе, и в нашей компании. О цене проекта и технического заключения на перепланировку вы можете узнать тут.

Если при перепланировке вы собираетесь затронуть несущие стены и/или конструкции, заключение должно быть разработано автором проекта дома или же научно-исследовательским институтом, замещающим разаботчика жилого здания.

Для разработки технического заключения по перепланировке помещения необходима техническая документация от Бюро технической инвентаризации (БТИ) – либо технический паспорт на квартиру с изначальной планировкой, либо его составная часть – поэтажный план БТИ на квартиру с экспликацией к нему.

Если данные документы на квартиру отсутствуют, необходимо будет их заказать. Заказать документы вы можете либо непосредственно в БТИ, либо через многофункциональные центры. Корректное название запрашиваемых документов – «Архивная копия поэтажного плана с экспликацией к нему».

Если у вас «на руках» имеются документы БТИ с красными линиями (то есть с зафиксированной ранее выполненной перепланировкой), вам необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ или по-простому – техническое заключение по факту выполненной перепланировки.

Оформляется любое техническое заключение на основе результатов технического обследования

Основной целью обследования является определение текущего состояния конструкций, выявление имеющихся дефектов, определение пригодности, работоспособности и несущей способности отдельных элементов. 

Техническое заключение по перепланировке должно включать в себя выводы относительно безопасной эксплуатации объекта обследования или выработку рекомендаций по его восстановлению, усилению и приведению в надлежащее состояние в соответствии с требованиями.

При техническом обследовании зданий особое внимание уделяется несущей и ограждающей способности конструкций, которые должны соответствовать требованиям  СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции». Диагностика сооружения включает в себя обследование фундамента и грунта, на котором оно расположено, обследование дома проводится в соответствии с СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». 

Проведением технического обследования могут заниматься только организации с допуском СРО к соответствующим видам работ и проектированию. 

Техническое заключение содержит: 

  • Опись технических характеристик и конструкций исследуемого объекта.
  • Результаты обследования наружных, внутренних стен и перегородок помещения.
  • Результаты обследования перекрытий квартиры.
  • Оценку результатов практических испытаний строительных материалов.

Основная графическая часть технического заключения состоит из:

  • Плана квартиры (с результатами обследования/расстановкой инженерного оборудования).
  • Чертежей, аксонометрии и пр.

Завершает техническое заключение перечень компенсирующих мероприятий, выводов и рекомендаций, основанных на результатах обследования, касательно будущей безопасной эксплуатации объекта перепланировки.

Образец технического заключения на перепланировку

Обложка, титульный лист

Это «лицо» технического заключения. На обложке отражены: название организации, ее реквизиты, номер технического заключения, а также адрес объекта и год выпуска проектной документации. Дополнительно, на усмотрение проектной организации, может быть отражена и иная информация, например, многие организации стремятся разработать броский и запоминающийся логотип. Также на титульной странице технического заключения должна располагаться печать компании-автора.

Содержание

В этом разделе постранично перечислено все, что входит в состав документа. Чаще всего ТЗ состоит из текстовой части (введения, задания заказчика, описания существующего здания, результатов обследования и общих выводов), графической части (планов БТИ квартиры, сведениях о здании, экспликации помещений) и прочих сведений, которые могут потребоваться. 

Описание существующего здания

Как правило, оно исполняется в виде таблицы, для простоты восприятия. В этом пункте можно найти сведения о количестве этажей, назначении здания (жилое либо нежилое), описание элементов здания (наружных стен, внутренних стен, междуэтажных перекрытий, несущих конструкций, лестничных маршей, колонн, кровли здания) и пространственную жесткость здания – грубо говоря, «способность к несмещению в пространстве», внешнем виде здания с подробным описанием предметов обследования (деформации, выветривание кладки, состояние стен, благоустроенность площадки, наличие балконов и эркеров, сохранность фасада, лестниц и перегородок, оконные и дверные рамы) и источник архивных материалов.

Введение

В вводной части описывается перечень изыскательных мероприятий и нормативных актов, на основании которых проводилось обследование (СНиП, СанПиН и т.д.).

Также указывается тип дома, год его постройки, этажность, размещение квартиры в пределах здания и коммуникации, которые подведены к квартире.

Результаты обследования наружных и внутренних стен и перегородок 

Также исполняется в виде таблицы. Указывается наличие трещин и других повреждений в обследуемых элементах и некоторое общее описание элементов — материал из которого они изготовлены, толщина, вес и пр. В конце страницы заполняются общие выводы.

Результаты обследования перекрытий

При изысканиях, связанных с перекрытиями, инженеров интересуют те же параметры, что и в случае со стенами с небольшими изменениями: материал исполнения, тип перекрытия (монолитные либо пустотные), тип армирования, дефекты в перекрытии (трещины, прогибы, коррозия, гниение и пр.) и материал полов. Венчается эта страница выводами.

Результаты обследования инженерных систем

К инженерным системам относятся системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции. В начале этого пункта описываются их технические характеристики: диаметры стояков и сечение вентиляционного канала, тип радиаторов отопления, принцип вентилирования в квартире. В конце страницы представлены выводы по состоянию инженерных систем — наличия или отсутствия дефектов и повреждений и общая оценка  их состояния. 

Общие выводы и рекомендации 

Этот раздел обобщает предыдущие три страницы, что изложено в ее начале. Рекомендации представляют собой заключения о том, возможно ли произвести мероприятия, планируемые заказчиком.

План квартиры до перепланировки 

С этой страницы начинается графическая часть. План квартиры относится уже не к основной части, а к приложениям. На нем указана планировка квартиры до строительных работ. Очень часто на этом же листе располагается и экспликация помещений — обозначение комнат на плане.

План квартиры с предполагаемой перепланировкой

Это план квартиры с обозначением мероприятий по сносу и возведению перегородок, а также по демонтажу и устройству бытовых приборов. Обычно линии и знаки, которыми отмечаются эти работы, имеют разный цвет для простоты понимания, однако можно встретить подобный документ в монохромном варианте — с исключительно черными линиями. Также на этом листе присутствует «легенда» проекта — список условных обозначений.

Другие листы технического заключения о возможности перепланировки 

В техническом заключении на перепланировку имеется раздел с расшифровкой используемых в документе терминов, планы с нанесенными результатами обследования и с расстановкой инженерного оборудования и т.д.

Кроме того,обычно к проектам и техническим заключениям в самом конце прикрепляется свидетельство о допуске СРО, что подтверждает право проектной организации на разработку подобной документации. Стоит внимательно отнестись к наличию подобного допуска при заключении договора. ТЗ от компаний, у которых его нет, не имеют юридической силы и вы попусту потратите время и деньги.

Полезные материалы

Чем занимается Мосжилинспекция? Муниципальная жилищная инспекция города…

При проведении перепланировки лоджии в комнату возникает масса вопросов:…

При проведении перепланировки и /или переустройства различных…

Проведение работ по перепланировке и/или переустройству нежилых помещений…

В данной статье мы рассмотрим возможность разделения квартиры на…

Как говорил известный писатель и журналист Габриэль Лауб, ценности…

Примеры наших работ

Однокомнатная квартира находящаяся в здании монолитной конструкции ЖК «…

Двухкомнатная квартира в новостройке монолитной конструкции жилого…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Трехкомнатная квартира, в которой реализовали данный проект перепланировки…

Однокомнатная квартира, в которой выполнена данная перепланировка…

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Техническое заключение на перепланировку

Технические заключения на перепланировку бывают двух видов:

  1. О возможности планируемой перепланировки.
  2. По факту ранее выполненной перепланировки.

В данной статье мы расскажем их различия, а также как и в каких случаях необходимо изготавливать тот, либо иной вид технических заключений.

Техническое заключение на планируемую перепланировку

При разработке проектной документации, представляемой на рассмотрение в Мосжилинспекцию, в большинстве случаев ее необходимо сопровождать техническим заключением о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки.

Если мы обратимся к московскому жилищному законодательству, а точнее, к Постановлению Правительства Москвы № 508 в редакции 840, то в п. 3.7 Приложения 3, мы найдем обоснование этому.

Здесь сказано:

Если проект перепланировки не относится к типовым, то в его состав должно входить техническое заключение о возможности производства планируемых работ.

Вариантов два:

Первый: Несущие конструкции не затрагиваются — разрабатывать данное заключение имеет право любая проектная компания, имеющая допуск СРО (в том числе и наша). О стоимости технического заключения на перепланировку вы можете узнать вот на данной странице.

Второй: Несущие конструкции затрагиваются — техническое заключение должен разрабатывать только автор проекта дома. Обычно это государственный проектный институт, такой, как ОАО МНИИТЭП, ОАО Моспроект или ЦНИИЭП Жилища. Если же автор проекта дома уже не существует, или здание относится к исторической застройке, заключение оформляет проектный институт — ГУП МосжилНИИпроект. Он разрабатывает технические заключения для домов старого фонда или новых домов, чей автор прекратил свое юридическое существование.

Читайте также: Зачем нужен автор проекта дома?

Если же перепланировка делается на основании типового проекта, или без разработки проектной документации, техническое заключение для нее предоставлять не требуется.

Какие еще документы кроме проекта и ТЗ сдаются в Мосжилинспекцию?

Техническое заключение по факту выполненной перепланировки

Оно требуется, когда есть необходимость узаконить перепланировку, выполненную без решения о согласовании. Согласно п.18 Приложения 1 ППМ 508, для получения акта о завершенной перепланировке, вам понадобится техническое заключение «о допустимости и безопасности произведенных работ по перепланировке или переустройству помещения». Опять же продублируем информацию и предыдущего пункта — если несущие конструкции не затрагивались, то техническое заключение может разработать любая проектная организация. Если же, перепланировка была связана с затрагиванием несущих конструкций, то за техническим заключением по факту выполненной перепланировки необходимо обращаться либо к автору-проекта дома, либо в ГУП Мосжилниипроект.

Такое заключение призвано выяснить, соответствуют ли проведенные мероприятия жилищному законодательству и нормативным регламентам, а также выявить возможные нарушения жилищного законодательства и нормативных регламентов в сфере перепланировок.

Можно ли заказать техническое заключение о перепланировке не у автора дома? 

Стоит отметить, что требование ППМ 508 заказывать обе разновидности технических заключений у авторов домов сильно бьет по карману собственников: данные организации являются монополистами и запрашивают значительные суммы за свои услуги. (Суммы от 100 тысяч рублей,  это совсем даже не редкость)  Однако, поскольку о запрете предоставления ТЗ (без затрагивания несущих конструкций) от коммерческих организаций с допуском СРО в законе о перепланировках нет, жилищные инспекции разрешают обращаться за техническими заключениями в проектные организации, которые не являются авторами проектов. Это обходится значительно дешевле. Например в нашей организации комплект документов в составе «проект перепланировки+техническое заключение» на планируемую перепланировку стоят 20 тысяч рублей. Техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполенных работ, стоит также 20 тысяч рублей.

Как делается  и кто выдает техническое заключение по перепланировке?

Данный документ оформляется по итогам инженерного обследования квартиры. Для этого сотрудник проектной организации, выходящий на объект, определяет несущие стены (в старых домах их часто бывает сложно выявить визуально), изучает состояние затрагиваемых конструкций, проводит необходимые замеры и расчеты, причем иногда с выборочным вскрытием отделочных слоев в определенных местах.

В ходе инженерного обследования выясняется степень износа несущих конструкций, а также возможность устройства проемов, выявляются дефекты и неполадки, препятствующие перепланировке. Квартиры соседей сверху и снизу также могут быть проверены на наличие перепланировок. Это обязательное условие оформления технического заключения при затрагивании несущих конструций автором большинства панельных домов ОАО МНИИТЭП, поэтому данный вопрос следует заранее обсудить с соседями. У других авторов-проектов подобное требование бывает очень редко.

На основании проведенного обследования впоследствии составляется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, либо только планируемой перепланировки. В нем в текстовой и графической форме сводятся основные данные и расчеты с выводами о возможности реализации уже выполненной, либо планируемой перепланировки, соответствии ее строительным и санитарным нормативам.

Зачастую собственники задают вопрос о сроке действия технического заключения на перепланировку. Однозначного ответа на данный вопрос нет. Различные проектные компании в среднем ставят сроки действия от 1-го года, до 3-х лет. Его устанавливает автор-проекта. По практике срок действия технического заключения обычно 1 год.

Форма такого документа, а также методика расчетов определяются исходя из действующих строительных и норм и правил, перечень которых приводится в тексте документа. 
Давайте рассмотрим основные составные части технического заключения на перепланировку.

Текстовая часть ТЗ:

1. Титульный лист

Это «лицо» проектной компании. В основном здесь отражен фирменный стиль организации, а также важными пунктами являются номер проекта и дата изготовления. 

На данном листе ставятся подписи лиц, ответственных за разработку проекта перепланировки и переустройства. Зачастую бывают обложка и только далее титульный лист. Они бывают как раздельными так и совмещенными.

2. Введение и оглавление (содержание):

В данном разделе собственно идет оглавление содержимого технического заключения. По содержанию любое техническое заключение имеет графическую часть, текстовую и раздел прилагаемой документации.

3. Общая часть.

Сюда входят общее описание здания, характеристики конструктивных элементов и материалов, а также техническое задание и заявление заказчика.

4. Результаты обследования затрагиваемых конструкций с указанием выявленных особенностей и дефектов. В результатах обследования отражается информация о типе перекрытий, прогонах и балках, заполнении плит, звукоизоляции, содержится информация о дефектах перекрытий и показателях прочности материала перекрытия.

5. Необходимые расчеты по прочности, несущей способности затрагиваемых конструкций (стеновых панелей, платформенных стыков, балок, перекрытий, и т.д.).

6. Общие выводы о возможности будущей или допустимости выполненной перепланировки и рекомендации по производству работ

ТЗ на будущую перепланировку:                    ТЗ по факту выполненной перепланировки:

                          

7. Список нормативной документации, используемой при разработке технического заключения. В частности перечень использованные нормативно-правовые акты и методика расчетов, перечерь нормативные и регламентирующих документов.

 

8. Допуск СРО

Данное свидетельство является подтверждением того, что проектная докуменатция была разработана в соответствии с требованиями СРО (саморегулируемые организации).

Графическая часть технического заключения о перепланировке

1. План квартиры на момент обследования

На планах до перепланировки, отражен текущее состояние помещения, расположение перегородок в случае с планируемов переланировкой, и меропрития которые были выполнены в случае разработки ТЗ по факту.

из ТЗ о возможности перепланировки:          из ТЗ о допустимости и безопасности:

                                  

2. План квартиры с предполагаемыми (или произошедшими) изменениями

На данном плане указаны мероприятия, которые планируются к выполнению, либо уже реализованные в случае с несогласованной перепланировкой.

           Будущие изменения                                     Несогласованная перепланировка  

(ТЗ о возможности перепланировки)                   (ТЗ о допустимости и безопасности):

                                 

3. Чертежи и схемы обследуемых конструкций — по осям, с указанием мест замеров прочности и вскрытий отделочных слоев. А также расположения выполненных или предполагаемых проемов, разрезы и напряжения в организованных простенках.

               Из заключения о возможности перепланировки:                          Выполненный проем (ТЗ по факту):     
                       

4. При необходимости, в состав технического заключения на перепланировку могут быть включены фотоматериалы с изображением обследуемых конструкций.

5. А также поэтажный план и экспликация:

На поэтажном плане технического паспорт БТИ представлена информация о площадях отдельных помещений, расположении квартир или нежилого помещения (этаж).

Примеры технических заключений на перепланировку

1.  «Обследование технического состояния несущих конструкций с целью определения возможности устройства 1 проема» от ГУП МНИИТЭП, серия дома II-49.

2. Образец технического заключения ГУП МосжилНИИпроект «О состоянии основных несущих конструкций и возможности перепланировки» в доме 2022 года постройки.

3. «Техническое заключение о возможности перепланировки и проект перепланировки помещений квартиры» в новостройке (2009 г.п.), от ЦНИИЭП Жилища

4. Пример заключения о перепланировке отдельностоящего здания от ГУП Мосгоргеотрест

Вопросы наших читателей в разделе онлайн-консультаций:

Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки

Согласование перепланировки по факту работ

Любую перепланировку или переустройство в многоквартирном доме нужно согласовывать — этого требует закон. Сначала в специальном бюро составляют проект с желаемыми изменениями, потом он ждет одобрения в Мосжилинспекции. Только после их разрешения можно приступать к работам. Но что делать тем, кто уже выполнил перепланировку без предварительного согласования?

Надо ли что-то делать?

После ремонта план квартиры поменяется и перестанет совпадать с первоначальным, отмеченным в документах БТИ. Поэтому в любых ситуациях, когда вам понадобится проверка бюро технической инвентаризации, — будь то залог жилья, передача в наследство или продажа, — сделать вы этого не сможете.

Покупателя найти тоже непросто: ипотеку на такие квартиры не дают, сделку придется проводить за наличные. А риелторы существенно занизят цену на рынке, так как вся работа по узакониванию ложится на плечи следующего владельца.

Бывают и более прозаичные случаи: во время ремонта на вас могут пожаловаться соседи. В новостройках такое происходит редко, ведь все обустраивают квартиры одновременно, но в старых домах шум может помешать другим жильцам. Если обращение поступит в надзорные органы, вам придется узаконить работы или вернуть все как было.

Какие меры наказания я понесу?

Мосжилинспекция выписывает собственникам обязательный штраф — физическим лицам до 2 500 рублей, юридическим до 350 000 рублей, — и выдает специальное предписание.Там прописаны на выбор следующие обязательные действия:

  1. Узаконить перепланировку, то есть привести ее к виду, который могут допустить.
  2. Вернуть обратно в соответствии с первоначальным планом БТИ.


Предписание Мосжилинспекции о согласовании перепланировки и предписание о восстановлении исходного положения помещения.

Обычно исходную перепланировку восстанавливают, если изменения не получается узаконить. Чтобы не жалеть о дорогом ремонте, узнайте, какую часть работ все же можно согласовать, а остальное верните как было.

Если вы откажетесь выполнять указания, Мосжилинспекция передаст дело в суд. Пока его будут рассматривать, вам могут запретить выезд за границу. По итогу заседаний жильцов обязывают вернуть все в квартире к первоначальному виду. Поэтому, как только вам выдали предписание, лучше не затягивать и сразу обращаться за помощью в организации, занимающиеся согласованием.

В крайнем случае, когда условия действительно опасны для вас и соседей, а вы не соглашаетесь, квартиру продадут на открытых торгах с неполным возвратом стоимости.

Как понять, что можно узаконить, а что нет?

Для этого существует техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ. Оно поможет сохранить часть денег и точно покажет, что можно узаконить. Такой документ нужен, когда в доме есть деревянные и смешанные перекрытия или когда собственник затронул несущие конструкции.

Заключение выдают по итогам инженерного осмотра. Если вы не трогали несущие стены или перекрытия, документ может подготовить проектное бюро с допуском СРО (саморегулируемых организаций). Средняя цена услуги — 19 500 рублей. В обратном случае за техническим заключением придется обращаться или к автору проекта дома, или в ГУП Мосжилниипроект.

Не забудьте, что допуск СРО нужно проверять — для этого есть специальные реестры.

Узнайте название и ИНН организации и вбейте данные на сайте Национального объединения «НОПРИЗ». Здесь вы сможете узнать, действительна ли лицензия вашего бюро.

Открываете Единый реестр членов СРО на сайте http://nopriz.ru.


Сайт «НОПРИЗ». Источник: http://nopriz.ru

Вбиваете ИНН нужной вам организации.

Сайт выгружает вам все выписки СРО

Сотрудники проектного бюро первым делом выявляют проблемные места, осматривают квартиру и, если их все устроит, вызывают представителей БТИ. Те проводят обмеры, сверяют их с первоначальным планом и новые изменения рисуют в техпаспорте красным цветом. Имея на руках два паспорта, бюро делает техническое заключение.

Что входит в техническое заключение о допустимости работ:

  • Общая текстовая часть: цель обследования, перечень норм, на которых оно основывалось.
  • Конструктивная схема: описание здания, в котором находится квартира, таких особенностей дома, как толщина стен и перегородок, виды инженерных коммуникаций и тд.
  • Выводы: описание состояния несущих конструкций и инженерных коммуникаций, а также их дефектов, если они выявлены. Решение о том, соответствуют ли они нормам.
  • Графическая часть: планы квартиры до и после перепланировки, перечень проведенных работ, схемы перекрытий, гидроизоляция, аксонометрия коммуникаций, план полов, — все зависит от выполненных изменений.

 

 

 

 
Техническое заключение о безопасности и допустимости проведенных работ

Я исполнил предписание, что дальше?

В течение 10 дней после указанного срока для проведения работ обратитесь в ближайший МФЦ. Вам нужно написать заявление на оформление акта о завершенной перепланировке (бланк выдадут на месте).

 

 
Заявление на оформление акта о завершенной перепланировке

С собой нужно иметь следующий пакет документов:

  • полученное техническое заключение о допустимости и безопасности работ. В его составе должны быть приложены документы БТИ с планами квартиры до перепланировки;
  • доверенность в случае, если согласовываете не вы;
  • согласие собственников или нанимателей (оно нужно, когда право собственности делят несколько человек или же вы наниматель квартиры);
  • свидетельство о собственности и/или выписка ЕГРН (из Единого Государственного Реестра Недвижимости).

 
Доверенность


Свидетельство о собственности


Выписка из ЕГРН (фото с 1 по 4)

К вам придет инспектор Мосжилинспекции и проведет проверку. Если перепланировка будет полностью сходиться с требованиями, то он подпишет акт. Этот документ нужно показать в БТИ, чтобы вам перевели красные линии в техпаспорте в черные, то есть фактически узаконили изменения. С этого момента вы можете быть уверены, что работы одобрили и проблем больше не возникнет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: