Что включено в проект перепланировки квартиры

Проект перепланировки квартиры для согласования

Проект перепланировки – это документ, отражающий желаемые изменения в конфигурации помещений квартиры, который в дальнейшем должен быть согласован с жилищной инспекцией города Москвы. В Подмосковье проекты перепланировок согласуют местные администрации.

Проект перепланировки- что это такое?

Проект перепланировки составляется по заданию заказчика. Кто делает проект перепланировки? К подготовке проектной документации допускаются исключительно специализированные проектные организации с допуском СРО.

Нормативная база для составления проекта перепланировки квартиры:

  • ГОСТ Р 21.1101-2013 Система проектной документации для строительства (СПДС).
  • ГОСТ 2.103-2013 Единая система конструкторской документации (ЕСКД).
  • СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003.
  • Постановление Правительства РФ № 2022 от 26 декабря 2022 года «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Требования к проекту перепланировки квартиры (к составу проектной документации) изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. 

Согласование проекта перепланировки

Целью разработки проекта перепланировки является обеспечение полной безопасности конструкций, инженерных систем и эксплуатационных характеристик здания. Проект перепланировки отражает все изменения в поэтажном плане БТИ с учетом конструктивных особенностей квартиры.

На текущий момент наличие проектной документации является неотъемлемым требованием надзорных органов при согласовании перепланировки. Проектная документация дает визуальный анализ мероприятий по перепланировке – «было-стало».

При выдаче разрешения на планируемые мероприятия по перепланировке надзорный орган руководствуется проектной документацией и на основе ее принимает решение о выдаче/невыдаче разрешения на перепланировку.

При согласовании же ранее выполненной перепланировки проектная документация, а именно техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ, дает разъяснение надзорному органу, что сделанный ремонт является безопасным, не ухудшает ничьих жилищных условий и не нарушает конструктивную целостность здания.

Состав проекта перепланировки

Ниже вы можете видеть, как выглядит согласованный проект перепланировки, и из каких разделов он состоит.

Проект перепланировки квартиры, пример:

Титульный лист

При оформлении проекта перепланировки на титульном листе указываются: логотип и название компании, которая разработала документ, ее контактные данные (адрес организации, номера телефонов, e-mail, адрес интернет-сайта), номер заказа, название документа (Проект перепланировки и переустройства квартиры №__), адрес квартиры, в которой будет проводиться перепланировка, ФИО инженеров, разработавших проект.

Содержание

В содержании перечисляется состав проекта, который состоит из нескольких разделов, включающих текстовую часть, графическую часть и приложения.

В свою очередь, разделы содержат: пояснительную записку, общую часть, план квартиры «до перепланировки» и «после перепланировки», экспликации помещений до и после ремонта, план полов с экспликацией, аксонометрические схемы инженерных коммуникаций, схему крепления ГКЛ к стенам и прочее.

Договор авторского надзора

Авторский надзор осуществляется проектной организацией при проведении ремонтных работ для того, чтобы строители не «модернизировали проектные решения», которые в будущем могут негативно сказаться при приемке работ Мосжилинспекцией.

Осуществляет его, как правило, инженер, который периодически выезжает на объект и контролирует совершаемые действия на соотвествие проекту. 

Договор авторского надзора регламентирует отношения между сторонами. В частности, обязывает:

1.1. При ремонте руководствоваться проектом перепланировки и переустройства, утвержденным Государственной жилищной инспекцией города Москвы.

1.2. Предоставить возможность доступа в квартиру для проведения авторско-технического надзора по ряду работ на основании проекта перепланировки с составлением актов на скрытые работы.

1.3. После завершения работ участвовать в составлении актов на скрытые работы и актов приемки перепланировки.

Запись руководителя проекта 

Здесь главный инженер проекта свидетельствует о том, что проект разрабатывался в соответствии со всеми санитарными, строительными, противопожарными и экологическими требованиями и обеспечит безопасность для всех жильцов многоквартирного дома.

Общие данные

Нормативная база для разработки проекта. В этом разделе перечисляются все документы, согласно которым разрабатывался проект. В прошлом эти нормативы назывались СНиПами, сейчас опираются на СП — строительные правила. Также следует учитывать МГСН (архитектурные требования) и НПБ (пожарная безопасность).

Архитектурно-строительные решения

На этой странице вы можете прочитать сведения о квартире: количество комнат, площадь (жилая и нежилая), информацию о жилых и вспомогательных помещениях. 

Также указаны, какие мероприятия будут реализованы в рамках проекта перепланировки и выводы по осуществлению этих мероприятий. 

Противопожарные мероприятия

Говоря простым языком, описываются меры по предотвращению пожара при ремонте, а именно: назначение старшего по пожарной безопасности, отвода специального места для курения, обустройство квартиры двумя огнетушителями на выходе из квартиры, а также запрет на загромождение эвакуационных путей. 

План помещения до перепланировки

Данные чертежи перепланировки исполняются на основании документов БТИ, получаемых в окружном Бюро технической инвентаризации. На этом листе часто расположена и экспликация помещения — выписка о назначении комнат, указанных на плане. В нижней части листа должны быть указаны данные об инженере, разработавшем проект, и главном инженере проекта.

Демонтажно-монтажный план помещения

На данном плане показаны разными цветами демонтируемые и устраиваемые конструкции. Как правило эти цвета красный (демонтируемые) и зеленый (монтируемые). Однако это просто общераспространенная практика. В целом, демонтажно-монтажный план можно изображать любыми цветами. Сантехнические приборы и прочее коммуникационное оборудование указывается специальными символами, например электроплита обозначается знаком в виде молнии.

План полов и его экспликация

Расположение напольных покрытий в квартире и расшифровка графических обозначений. Тут все достаточно понятно и без пояснений — деревянные покрытия, будь то паркет и или ламинат, обозначаются отлично от плиточного. Стоит сказать, что одним из важных требований при переустройстве квартиры является запрет на размещение плиточного покрытия в жилых комнатах, так как оно излишне хорошо проводит звук.

План квартиры после перепланировки

С данным планом думаем, что все однозначно понятно. На нем отражается конечная планировка квартиры, которую собственник хочет видеть у себя после согласования и ремонта. Экспликация и данные о проектировщиках и главном инженере проекта присутствуют на нем также, как и на плане «до перепланировки».

Расстановка сантехоборудования в квартире

Как и можно предположить, сантехническое оборудование располагается в санузле, а потому и отображается расстановка сантехоборудования на плане санузла, а не на общеквартирном. В частности, указаны подводы горячей и холодной воды и канализации к точкам доступа. Отмечаются они разным цветом. Например, холодная синим, а горячая — красным.

Аксонометрическая схема водоснабжения (холодная и горячая вода) и канализации

Аксонометрические схемы вышеперечисленных инженерных систем — это то, каким образом указанные коммуникации расположены уже не в санузле, а в квартире. Если в предыдущем пункте речь шла о том, как расположены унитазы и раковины, то в этом — о том, как расположены трубы.

Узел гидроизоляции

Схематическое изображение того, каким образом обеспечивается гидроизоляция. Устройство гидроизоляционного слоя является обязательным требованием при соединении санузла, как и при любом расширении мокрой зоны квартиры. На этой странице изображена схема гидроизоляционных работ в санузле и ванной комнате. Речь идет об укладке гидроизоляционного покрытия на пол, устройстве переливного порожка на выходе из комнаты и обработке межпанельного шва гидроизоляционным составом.

Допуск СРО

Документ, свидетельствующий о том, что организация, которая разрабатывала проект, входит в реестр саморегулирующих организаций. Наличие подобного документа является обязательным требованием для разработки проекта. Если у организации нет такого допуска, то проект не будет иметь законного основания.

Схема устройства перегородок из гипсокартона

Данная схема поясняет, каким образом будут монтироваться профили и листы гипсокартона. Если расшифровывать, то речь идет о том, какие профили будут использоваться при устройстве гипсокартонных перегородок, на каком расстоянии они будут монтироваться, тип гипсокартона (влагостойкий, потолочный и т.д.) и некоторые другие детали.

Указание к производству работ 

Этот раздел посвящен технике безопасности. Если указание к пожарной безопасности — частность, то этот раздел затрагивает общие положения техники безопасности. В частности, при устройстве проема.

Также здесь имеются рекомендации по производству работ: оборудование, методы и запреты при мероприятиях. 

Найти подходящий для себя образец проекта перепланировки квартиры вы можете в разделе «Наши работы».

Помимо проекта, для согласования перепланировки требуется техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности проведения ремонтно-строительных работ.

Подробнее о создании технического заключения можно узнать здесь.

Проект перепланировки квартиры- цена разработки

Стоимость проекта перепланировки квартиры в большей степени зависит от сложности планируемых изменений и, соответственно, от необходимости разработки дополнительных разделов данного документа (отопление, электроснабжение, вентиляция и т.п.). 

Средняя стоимость проекта перепланировки квартиры в нашей компании составляет 15 тысяч рублей. 

Чтобы узнать, сколько стоит проект перепланировки, достаточно иметь на руках эскиз перепланировки, выполненный «от руки», или разработанный дизайн-проект жилого помещения, которые позволят нашим специалистам определить сложность и объем предстоящих ремонтных работ и назвать вам точную цену проекта перепланировки квартиры.

Часто стоимость разработки проекта путают со стоимостью всей проектной документации. Например, в некоторых случаях, требуется техническое заключение от автора проекта дома (в основном при затрагивании несущих стен) или разрешение от Москомархитектуры (если затрагивается фасад здания), которые существенно удорожают комплект проектных документов.

ОТВЕТЫ НА САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ ВОПРОСЫ ПО ТЕМЕ «ПРОЕКТ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ»

Где заказать проект перепланировки квартиры в Москве и области?

Выполнить проект может любое специализированное проектное бюро, имеющее допуск СРО. В том числе и наша организация. 

Наша компания много лет занимается проектированием перепланировок квартир в Москве и в городах Подмосковья. За это время тысячи жителей региона успешно согласовали и провели перепланировки своих квартир по нашей проектной документации.

При оформлении проекта перепланировки квартиры мы, прежде всего, исходим из того, что данный документ должен не только быть инструментом согласования, но и являться основой для реализации функциональных и практичных технических решений, которые бы обеспечивали заказчику наиболее оптимальное распределение денежных средств при проведении ремонта.

Наши преимущества:

  • Многолетний опыт работы при регулярно меняющемся жилищном законодательстве и знание всех нюансов работы по согласованию перепланировок во всех округах Москвы и городах Московской области.
  • Глубокие профильные знания, позволяющие тщательно прорабатывать каждый раздел проектной документации.
  • Постоянное взаимодействие с контрольно-надзорными органами и строительными организациями.

Все это в совокупности дает нам возможность выполнять проекты перепланировок по всем требованиям действующего законодательства.

Сколько времени занимает изготовление проекта перепланировки?

В нашей организации сделать проект перепланировки квартиры смогут за 3-5 дней. В других проектных организациях могут быть другие сроки.

Как заказать проект перепланировки квартиры в нашей организации?

Заказчику нужно предоставить документы (план квартиры из БТИ, план будущей перепланировки, информацию о напольных покрытиях в помещениях), которые позволят нам начать разработку проекта перепланировки квартиры. Это можно сделать, приехав к нам в офис. Или все переслать по электронной почте. Вот контакты нашей организации.

Часто на момент заказа проекта перепланировки данные документы уже есть в нашем распоряжении – собственник их предоставил ранее, чтобы получить предварительную консультацию наших специалистов по поводу возможности/невозможности проводить задуманную перепланировку в квартире с точки зрения действующих строительно-санитарных и других норм.

Далее между собственником и нашей организацией заключается официальный договор и вносится предоплата. После этого наши инженеры приступают к выполнению проекта перепланировки. Готовый проект мы высылаем заказчику на утверждение, при необходимости вносим в проектный документ корректировки. После подтверждения заказчик вносит доплату и забирает оформленный проект перепланировки квартиры.

Можно ли сделать проект перепланировки самостоятельно?

Разработать проект перепланировки самому можно. Но чтобы жилищная инспекция города Москвы утвердила проектную документацию и выдала собственнику квартиры разрешение на ее перепланировку, необходим проект, разработанный компанией со статусом СРО.

То есть подготовить проект перепланировки квартиры самостоятельно можно, но его нельзя будет согласовать. А, следовательно, и провести легальную перепланировку квартиры у вас не получится.

Проект или эскиз перепланировки- что нужно для согласования?

В Москве регламент допускает согласование перепланировки квартиры без проекта. Но, как показывает практика, в 99,9% случаев нужен именно проект перепланировки. За последние годы нам не встречались перепланировки квартир, которые кто-то бы согласовал по эскизу.

Можно ли сделать проект перепланировки квартиры в доме-памятнике?

Да, такие проекты называются проектами приспособления. У нашей компании имеется лицензия на разработку такой проектной документации. О согласовании перепланировок в домах-памятниках читайте в этой статье.

Кому можно поручить согласование проекта перепланировки квартиры?

Сегодня в Москве и области многие компании предлагают услуги по согласованию перепланировок. По вашему желанию, наша проектная организация проект перепланировки не только разработает, но и вместо вас его согласует с жилищной инспекцией. Чтобы согласовать проект перепланировки квартиры силами наших специалистов, от вас нужна будет только доверенность.

Проект перепланировки квартиры: нужен или нет?

Радикальное преобразование помещений квартиры, изменение их количества и площади требует подготовки соответствующего проекта, на основании которого государственные контролирующие органы выдают разрешение на перепланировку.

Узнав об этом, многие собственники жилья, впервые решающиеся на какие-либо преобразования внутреннего пространства, воспринимают проектирование как очень сложную задачу. На самом же деле, если обратиться к специалистам и подробно объяснить, что планируется сделать, подготовка документации не займет много времени и усилий. В рамках данной статьи поговорим о том, как изготовить проект перепланировки квартиры и на какие нюансы стоит обращать внимание.

Кому заказать проектирование?

Создание проекта перепланировки жилых помещений необходимо заказывать только у компаний, получивших официальное право на выполнение таких работ. Это могут быть:

• компании, имеющие лицензию на проектирование;

• специалисты того же института, который занимался проектированием домов определенной серии;

• профессионалы НИИ, отвечающих за «несерийные» здания.

Могут быть одобрены жилищной инспекцией (которая выдает разрешения на выполнение работ по перепланировке) только те проекты, которые были разработаны с учетом утвержденных требований саморегулируемых организаций и актуальных нормативов.

В отличие от профессионального дизайнерского проекта, который собственники жилья заказывают исключительно для своих нужд, утвержденный проект обладает юридической силой, а значит, его разработчики (и орган, который выдал разрешение) несут ответственность за последствия его реализации.

В каких случаях нужен проект перепланировки?

Отметим, что проект для узаконивания и выполнения перепланировки необходим далеко не всегда. Если предполагается, хотя и большой, но все же косметический ремонт с обновлением отделки, заменой радиаторов на аналогичные батареи, установкой сплит-систем, остеклением балконов или лоджий – в проекте и получении разрешения нет необходимости.

Проект нужен в случаях, если новое расположение помещений, их конфигурация будет изменено относительно первоначального технического плана от БТИ. А вот если речь идет даже не о перепланировке, а скорее о реконструкции, при которой будут, так или иначе, задеваться несущие стены, разгружающие перегородки, инженерная система, понадобится предварительное техническое заключение о состоянии этих элементов во всем доме. Оно также необходимо, если планируется:

• создание арок, дверей и всевозможных проемов в стенах, определенных как несущие;

• существенное расширение санитарного узла;

• увеличение или уменьшение площади кухни;

• демонтаж подоконника и части стены под ним;

• радикальная переделка конструкции пола и так далее.

Техническая экспертиза проводится сотрудниками отдела строительства и архитектуре (местная администрация), для ее проведения необходимо подать соответствующее заявление. В профессиональном техническом заключении будет четко указано, можно ли проводить планируемые работы в указанном доме и определенной квартире. Перед составлением документа специалисты обязательно обследуют несущие стены, межпанельные стыки, балки и другие конструктивные элементы, делают необходимые расчеты и формируют выводы. Именно эти выводы и лягут в основу разрабатываемого проекта перепланировки.

Техническая экспертиза: важные нюансы

В ходе экспертизы инженеры обязательно обратят внимание на этаж, где располагается квартира, готовящаяся к перепланировке. Чем выше потолок, тем менее значительной оказывается нагрузка на несущую стену, а значит, тем больше вероятность получения разрешения на создание проема в этой стене. Специалисты также учтут наличие аналогичных решений перепланировки в квартирах, находящихся выше и ниже.

Соседям можно не беспокоиться – инженеры не станут проверять, узаконены ли изменения у них, и сообщать информацию куда-либо, поскольку у них совсем другая миссия. Задача специалистов – определить надежность конструкции и возможность реализации задуманной перепланировки в конкретной квартире.

Что касается сроков, они зависят от сложности обследования, и, в среднем, составляют от недели до двух. Планируя оформление документации и выполнение работ, важно учитывать, что выданное техническое заключение будет действительно только в течение года.

В содержательной части документа подробно описываются итоги обследования с описанием особенностей конструкций, указанием на всевозможные деформации и оценкой общего состояния. Здесь же перечисляются требования к проведению перепланировки, причем приводятся их обоснования с указанием действующих нормативов.

Есть немало вариантов перепланировки, когда обязательно нужен проект, но не требуется техническое заключение. Это создание проемов в стенах, не являющихся несущими, объединение санузлов, демонтаж перегородок и так далее. Впрочем, в некоторых случаях, которые кажутся им неоднозначными, инспектора местных администраций могут дополнительно потребовать техническое заключение, когда собственник обращается за утверждением проекта.

Изменения, которые запрещены

Ни одна организация (государственная или частная) не согласится создать проект перепланировки, которая является заведомо незаконной и может привести к обрушению конструкционных элементов или иному вреду. Законодатели четко определили перечень работ, запрещенных в многоквартирных домах. Это, прежде всего:

• любые работы, связанные с возможным нарушением функционирования инженерных сетей, а также затрудняющие доступ к ним остальных жителей;

• перепланировка, вследствие которой проживание в квартире станет невозможным;

• демонтаж или существенное ослабление несущих стен;

• значительное усиление нагрузки при проведении стяжки пола;

• любое воздействие на вентиляционную систему дома;

• перестройка чердаков и технических этажей (в ряде случаев);

• перенос радиаторов на балкон или веранду;

• объединение лоджии с жилым пространством посредством демонтажных работ (в ряде случаев);

• расположение санузла или кухни (значительной части какого-либо из этих помещений) над жилыми комнатами соседей.

Необходимо знать, что площадь кухни и санитарных узлов можно увеличивать только за счет нежилых помещений. Если в кухне используется газовая плита, свободное объединение ее с гостиной никто не разрешит, поэтому придется позаботиться об установке двери – можно даже раздвижной или «гармошки». Это особенно актуально в случае перепланировки однокомнатной квартиры.

В доме, который признан аварийным, любые виды работ радикально преобразующих пространство, запрещены.

Перепланировка обязательно должна быть согласована, несмотря на то, что этот процесс требует времени, впоследствии можно будет спокойно жить в квартире, не думая о возможных штрафах и трудностей, которые неизбежно возникнут, когда придется продавать жилье.

Что необходимо для подготовки проекта перепланировки

Прежде, чем обратиться в проектно-строительную организацию, необходимо получить в органе инвентаризации технический паспорт, взять поэтажный план, а также экспликацию. Важно также вовремя вспомнить о том, что с перепланировкой должны согласиться все собственники. Если хотя бы один из них не готов дать «добро» в письменном виде, стоит сначала договориться и решить этот вопрос, и лишь затем инициировать подготовку проекта.

Нужно подготовить эскизные наброски или детальное описание планируемых изменений, это необходимо для упрощения коммуникации с теми, кто будет изготавливать проект.

Самый простой вариант – воспользоваться типовым проектом перепланировки, который уже многократно прошел согласования. Но в этом случае важно убедиться, что он подходит для конкретного дома и квартиры, а также не вступает в противоречие с планами по новому обустройству жилья.

Проект – это не формальность, а важный документ, отступать от которого не следует. Если разработчики документации учли все пожелания и качественно выполнили свою работу, проект обретает огромную практическую ценность. Документ дает возможность выполнить все работы так, как это положено и получить ожидаемый результат.

Проект и строительные работы: вопросы соответствия

После того, как проект выполнен, а согласие на перепланировку получено, можно приступать к выполнению работ. Разумеется, в процессе ремонта в голову могут приходить любые идеи, однако стоит следить за тем, чтобы их реализация не выходила за рамки проекта. Дело в том, что по завершению работ придется приглашать специальную приемочную комиссию, призванную подтвердить, что перепланировка сделана в полном соответствии с выполненным проектом. Результатом такого осмотра станет составление акта о выполненной перепланировке, на основании которого изготавливается новый техпаспорт, и вносятся изменения в записи Росреестра

После завершения проверки можно получить новый техпаспорт и смело считать перепланировку узаконенной. Если же в процессе работ вообще забыть о проекте или допустить много вольностей, перепланировка может быть признана незаконной.

В лучшем случае все закончится штрафом, новым проектом и процедурой согласований, в худшем – требованием все вернуть в исходный вид, при несоблюдении этого требования можно лишиться права эксплуатировать квартиру.

Несогласованная перепланировка при покупке

Некоторые покупатели жилья по неопытности или вполне сознательно приобретают квартиры, которые ранее были перепланированы, однако не согласованы. Решаясь на такую покупку, стоит помнить, что юридическая ответственность за все последствия после получения права собственности возлагается на нового владельца. Не исключено, что ему почти сразу придется решать вопросы с узакониванием, во многих случаях для этого составляется проект перепланировки, которая уже выполнена.

Если все сделано в соответствии с нормативами, сделать это несложно, а несогласованная перепланировка является отличным предлогом для хорошей скидки.

При серьезных нарушениях придется думать, как все исправить — затраты могут быть существенными, а значит, при покупке жилья перед передачей денег стоит внимательно изучить технический паспорт, сверить все показатели и при обнаружении несоответствий приостановить сделку, чтобы взвесить все за и против. Узаконивать перепланировку, скорее всего, придется через суд, который решит, являются ли допустимыми проведенные преобразования.

Заключение

Законы и нормативы, связанные с перепланировкой жилья в многоквартирных домах являются достаточно жесткими, так как от их соблюдения зависит безопасность при эксплуатации жилья, а также безопасность соседей. При радикальных изменениях разработка плана, его согласование и выполнение работ в соответствии с ним позволят избежать опасных ошибок и дальнейших проблем, связанных с продажей квартиры.

Не все виды ремонта требуют продолжительной юридической процедуры, однако, в любом случае, прежде, чем решаться на переоборудование жилья, необходимо определить, нужно ли официальное согласование, и выполнить его своевременно.

Игорь Василенко

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: