Главные условия перепланировки помещений

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

20.02.201705.09.2017

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

  • что допустимо менять в квартире и что нет;
  • что можно просто согласовать или же с трудом;
  • а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
  • а как все-таки обойти эти нормы;
  • что будет, если ничего не согласовывать;
  • куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

Список того, что категорически нельзя делать:
  • Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
  • Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
  • Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
  • В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
  • Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
  • Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
  • Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).
  • Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
  • Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
  • Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
  • Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
  • Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
  • Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.


При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

  1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
  2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
  3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

  1. Можно сделать проем в несущей стене.
  2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
  3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
  4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
  5. Можно сменить внешний облик здания.
  6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.


Какие нужны документы:
  1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
  2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
  3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
  4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 


Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Перепланировка и переустройство жилых и нежилых помещений

Вопрос: Что считается переустройством, перепланировкой?

Согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Вопрос: Нужно ли узаконивать стену из гипсокартона, если не были затронуты несущие стены?

Так как установка новой стены (в том числе из гипсокартона) влечет изменение конфигурации жилого помещения, собственнику жилого помещения в многоквартирном доме необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии.

Вопрос: Кто должен согласовывать переустройство и (или) перепланировку квартиры?

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Вопрос: Какие документы необходимо подать для согласования переустройства и (или) перепланировки квартиры?

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее – заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель вправе не представлять технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме вышеуказанных. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы (правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры), обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Для объектов культурного наследия вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.

Вопрос: В какие сроки местные власти должны принять решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки или отказе?

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения.Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Вопрос: Кого надо уведомить о завершении перепланировки?

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Вопрос: Каков порядок перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирном доме?

Решение о проведении перепланировки и (или) переустройства нежилых помещений в многоквартирном доме должно быть принято на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

Решение затем направляется в орган местного самоуправления, который создает межведомственную комиссию. Именно она и принимает решение о согласовании переустройства или перепланировки либо об отказе в них.

Для согласования заявитель представляет через Портал государственных или муниципальных услуг Московской области на сайте http://pgu.mosreg.ru, а при отсутствии услуги на сайте непосредственно в муниципалитет по месту нахождения жилого помещения следующие документы:

— заявление о перепланировке и переустройстве нежилого помещения в многоквартирном доме;

— план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

— копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;

— копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;

— документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;

— кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня поступления заявления и документов в орган, осуществляющий согласование.

Завершение переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Вопрос: Что делать, если соседи делают незаконное переустройство и (или) перепланировку?

В случае если в соседнем помещении делают перепланировку, надо уточнить у собственников, имеется ли у них согласование органа местного самоуправления на производство работ по перепланировке, необходимое по Жилищному кодексу. В случае если у соседа такого согласования нет, то гражданин может написать обращение в управляющую организацию, а в случае ее бездействия — в Госжилинспекцию и копию направить в местную администрацию.

Вопрос: Какую ответственность несет собственник за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения?

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную статьями 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях ответственность

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, в случае если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, принимает решение:

— в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

— в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в вышеуказанном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Вопрос: Каков порядок установки кондиционеров?

В соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации установка кондиционеров недопустима без соответствующего разрешения. Установка кондиционеров приравнивается к переустройству помещения. В связи с этим необходимо получить разрешение уполномоченного органа местного самоуправления.

Перепланировка квартиры 2022- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2022 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту [email protected]esog.ru любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Содержание статьи

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
  • устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство в помещении более одной антресоли;
  • устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 2022 от 29 декабря 2022 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 2022 мм. от края балкона до проёма или длиной 2022 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
  • Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Добавить в закладки

                                                                                                                                  Правила и нормы перепланировки квартир в соответствии с нормативными актами

                                                                                                                                  Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

                                                                                                                                  Наши юристы ответят в течении 5 минут

                                                                                                                                  199 просмотров

                                                                                                                                  Основная проблема любой перепланировки – необходимость следовать установленным правилам. Зачастую они прямо противоречат тому, что хотел сделать со своим жильем владелец, однако это не повод нарушать закон. Какие действуют правила, какую перепланировку в квартире можно и нельзя делать – читайте в этой статье.

                                                                                                                                  Правила при перепланировке

                                                                                                                                  Главная особенность всех действующих правил и запретов, актуальных при перепланировке – их перечень меняется в зависимости от региона нахождения недвижимости. Как следствие, составить исчерпывающий перечень того, что можно или нельзя делать, фактически невозможно. Представленные ниже варианты допустимых и запрещенных видов перепланировки являются основными, актуальными для всей территории РФ. Помимо них в каждом отдельном регионе, населенном пункте или даже определенной улице могут действовать дополнительные ограничения.

                                                                                                                                  Пример: В городе, которые известен своими старинными постройками, обычно запрещено размещать кондиционеры на фасадной части здания. То же самое можно сказать и о замене окон на пластиковые, остеклении балкона и так далее. Рекомендуется уточнять список в местной администрации или у частных специалистов.

                                                                                                                                  Запрещенные действия при перепланировке квартиры

                                                                                                                                  Представленные ниже действия невозможно согласовать или узаконить как через МФЦ, так и в суде. При планировании ремонта рекомендуется их учитывать, а если человек уже самовольно выполнил перепланировку, включающую указанные элементы, прежде чем ее узаконивать, нужно будет исправить все так, чтобы перечисленных ниже видов работ не было.

                                                                                                                                  Запрещено:

                                                                                                                                  • Сносить, демонтировать или любым другим образом повреждать несущие конструктивные элементы здания. Если это сделать, общая структурная целостность строения будет нарушена и дом может просто обрушится. Как следствие, возникает угроза для жизни жильцов и отвечать будет владелец квартиры с такой незаконной перепланировкой.
                                                                                                                                  • Без разрешения увеличивать нагрузку на перекрытия, стены или перегородки. Особенно это актуально при размещении дополнительных перегородок, разделяющих одну комнату на две или больше. Несмотря на тот факт, что несущие элементы конструкции в данном случае не затрагиваются, повышается давление на перекрытия. Они, разумеется, обладают определенным запасом прочности, но просчитать возможность повышения давления может только специалист. Если выполнить такую незаконную перепланировку, как и в предыдущем случае, появляется вероятность обрушения дома или его части.
                                                                                                                                  • Демонтировать или уменьшать вентиляционные коммуникации. Их можно расширять или менять на более эффективные, но ни в коем случае не снижать их функциональность. Отсутствие нормальной вытяжки может стать серьезной проблемой для жизни и здоровья жильцов квартиры.
                                                                                                                                  • Переносить ванные, душевые или туалеты в любые помещения, расположенные над жилыми комнатами. Из-за этого повышается вероятность возникновения очень серьезных убытков при затоплении соседей снизу. На практике, перенос таких элементов возможен только при условии, что у владельца двухуровневая квартира или жилье располагается на первом этаже (под ним нет жилых помещений). То же самое можно сказать и относительно расположения кухни. Из-за требований к вытяжке, кухни обязаны быть расположены строго друг над другом, но не над жилой комнатой.
                                                                                                                                  • Вход в туалет/ванную должен быть выполнен со стороны коридора. Не допускается размещение такого входа через кухню или жилую комнату. Исключение делается для тех ситуаций, когда в квартире несколько санузлов и один из них расположен рядом со спальней. В такой ситуации допускается выход в этот конкретный санузел непосредственно из спальни. Но второй санузел обязан иметь вход/выход через коридор.
                                                                                                                                  • Ограничивать, частично перекрывать или полностью убирать доступ к любым общедомовым коммуникациям, включая сюда счетчики, вентиляционные отверстия, трубы и так далее.
                                                                                                                                  • Отапливать балкон и лоджию. В этих помещениях нельзя располагать батареи, горячие полы и другие подобные элементы.
                                                                                                                                  • Использовать систему отопления для того, чтобы сделать «горячий пол». Если есть желание получить такой вариант подогрева, он должен быть электрическим и, что немаловажно, должно быть разрешение на проведение таких работ от управляющей компании. Вполне возможно, что мощности проведенных в квартиру электросетей не хватит для работы теплого пола и другого оборудования.
                                                                                                                                  • Закрывать доступ к естественному освещению в любом из помещений. Проще говоря, каждая жилая комната, а также кухня, обязаны иметь окна. Такого источника света может не быть в кладовке, коридоре или тамбуре. Касается это правило как уже существующих комнат, так и тех жилых помещений, которые появятся в результате перепланировки.
                                                                                                                                  • Объединять кухню с жилой комнатой, если в кухне используется газовое оборудование. Если возникла необходимость объединения, сначала нужно поменять оборудование на электрическое и только потом заниматься перепланировкой со сносом перегородок.
                                                                                                                                  • Менять внешний вид строения без отдельного разрешения. Во многих случаях, если дом обязан соответствовать общему архитектурному стилю, принятому в городе, на улице или даже в небольшом микрорайоне, любые работы с внешней частью здания, включая сюда размещение кондиционеров, проводить строго запрещено.

                                                                                                                                  В отличие от внутренней перепланировки, выявить внешние работы намного проще и потому проблемы с ними, при отсутствии соответствующих разрешений, появляются очень быстро и со 100% гарантией.

                                                                                                                                  Разрешенные действия при перепланировке квартиры

                                                                                                                                  Перечисленные далее типы работ проводить можно, но на некоторые требуется отдельное разрешение, согласование перепланировки и так далее:

                                                                                                                                  • Замена любого оборудования (кроме общедомового) и мебели (включая встроенную). Такие работы не требуют отдельного разрешения, особенно если новая техника по своим характеристикам является более эффективной и функциональной, чем старая.

                                                                                                                                  Пример: Можно поменять батареи отопления на более качественные, можно перенести бойлер на новое место, можно заменить одну плиту на другую, можно демонтировать встроенный шкаф или, наоборот, встроить новый и так далее.

                                                                                                                                  • Изменять расположение тех перегородок, которые не являются несущими, включая сюда проделывание новых дверных проемов или закрытие старых. Можно демонтировать такие стены, но нельзя строить новые перегородки без отдельного разрешения если они выполняются из «тяжелых» материалов.

                                                                                                                                  Пример: Можно условно разделить комнату на несколько отдельных помещений при помощи различных ширм, гипсокартона и так далее, но без согласования нельзя возводить капитальную каменную перегородку.

                                                                                                                                  • При наличии разрешения можно проделать дополнительный проем в несущей стене, но ни при каких условиях нельзя эту стену сносить.
                                                                                                                                  • При наличии разрешения и при условии, что в кухне используется не газовое оборудование, можно ее объединить с жилой комнатой. Следует учитывать, что переносить непосредственно саму кухонную зону при этом нельзя.

                                                                                                                                  Пример: Кухня объединена с залом. Собственник может использовать поверхности в зале для облегчения готовки, однако не может перенести в ту часть комнаты, которая ранее была залом кухонную плиту, посудомойку и другое аналогичное оборудование.

                                                                                                                                  Как можно заменить, разрешенных действий существенно меньше, чем запрещенных. Если очень сильно упростить, то собственник квартиры, фактически, может более или менее свободно только размещать, демонтировать или переносить перегородки (не несущие стены). Все остальное запрещено.

                                                                                                                                  Минимальный размер жилой комнаты

                                                                                                                                  Важную роль играет размер сформированных в результате перепланировки жилых помещений. Если они будут меньше положенных, то согласовать такие изменения не получится. Перечень минимальных размеров:

                                                                                                                                  • Кухня-ниша: от 5 кв.м.
                                                                                                                                  • Обычная кухня: от 8 кв.м.
                                                                                                                                  • Спальная комната: от 10 кв.м.
                                                                                                                                  • Жилая комната в двухкомнатной квартире: от 16 кв.м.
                                                                                                                                  • Жилая комната в однокомнатной квартире: от 14 кв.м.

                                                                                                                                  Согласовать или узаконить перепланировку

                                                                                                                                  Перепланировку можно согласовать или узаконить. Согласование предполагает предварительное обращение в контролирующие органы с целью подтвердить ранее созданный проект. После согласования у владельца квартиры появляется возможность абсолютно законно провести ремонт, но на него выделяется строго ограниченное время (от несколько месяцев и до 1 года).

                                                                                                                                  Узаконивание – это подтверждение уже выполненного ремонта. Узаконить перепланировку существенно сложнее, чем согласовать, хотя перечень действий обычно остается неизменным. Суть в том, что владелец квартиры может выполнить такой ремонт, которые невозможно узаконить в обычном порядке. Придется обращаться в суд и далеко не факт, что даже в суде ему разрешат оставить все внесенные изменения.

                                                                                                                                  Порядок действий

                                                                                                                                  Для согласования или узаконивания перепланировки квартиры, нужно:

                                                                                                                                  1. Заказать проект. Несмотря на тот факт, что проект может быть выполнен лично владельцем квартиры в том случае, если планируются не слишком глобальные изменения (такой проект называют обычно эскизом), лучше всего обращаться к специалистам, имеющим все необходимые лицензии.
                                                                                                                                  2. Подготовить остальные документы.
                                                                                                                                  3. Обратиться в любое отделение МФЦ.
                                                                                                                                  4. Заполнить заявление и передать менеджеру документы вместе с проектом.
                                                                                                                                  5. Получить разрешение.
                                                                                                                                  6. Исходя из сроков, указанных в разрешении, выполнить ремонт-перепланировку. Если перепланировка уже сделана, то разрешение является поводом вносить изменения в техпаспорт. Если же разрешение не дают (последовал отказ), можно пробовать обращаться в суд. Следует помнить о том, что без помощи опытного юриста добиться своего и отстоять уже выполненную перепланировку будет практически невозможно.

                                                                                                                                  Документы

                                                                                                                                  Для обращения в МФЦ требуются следующие документы:

                                                                                                                                  • Проект перепланировки или эскиз.
                                                                                                                                  • Паспорт владельца.
                                                                                                                                  • Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки (если у квартиры больше 1 собственника).
                                                                                                                                  • Доверенность на представителя и его паспорт (если планируется работать через представителя).
                                                                                                                                  • Техпаспорт на жилье.
                                                                                                                                  • Выписка из ЕГРН (выполняет роль свидетельства о праве собственности).
                                                                                                                                  • Правоустанавливающие документы на квартиру (договор дарения, купли-продажи, приватизации и так далее).

                                                                                                                                  Если нужно обращаться в суд, то помимо всего перечисленного потребуется еще исковое заявление, отказ, полученный в МФЦ и квитанция об оплате госпошлины.

                                                                                                                                  Расходы

                                                                                                                                  Согласование перепланировки – процедура бесплатная, однако при сборе документов могут возникнуть серьезные расходы:

                                                                                                                                  • Заказ проекта перепланировки: от 10 тысяч рублей. Чаще всего: 30-60 тысяч рублей. Конкретная сумма зависит от того, что планируется делать. Проект – это самый дорогой документ из всех, которые требуются для согласования/узаконивания.
                                                                                                                                  • Новая выписка из ЕГРН: 300 рублей. Ее не обязательно заказывать именно новую, но лучше, если все документы будут максимально «свежими».
                                                                                                                                  • Согласия совладельцев: от 1 тысячи рублей.
                                                                                                                                  • Доверенность: от 2 тысяч рублей.
                                                                                                                                  • Переоформление техпаспорта: около 5 тысяч рублей.

                                                                                                                                  При обращении в суд возникает дополнительная статья расходов: госпошлина. К счастью, ее размер составляет всего 300 рублей.

                                                                                                                                  Сроки

                                                                                                                                  Получение разрешения на переустройство/перепланировку занимает достаточно много времени:

                                                                                                                                  • Оформление проекта перепланировки жилого помещения в полном соответствии с требованиями СНИП: от 1 недели. Чаще всего: от 2-3 недель до 2-х месяцев.
                                                                                                                                  • Подготовка документов, доверенности, согласий совладельцев и так далее: от 1 дня.
                                                                                                                                  • Заказ новой выписки из ЕГРН: от 3 дней.
                                                                                                                                  • Ожидание решения в МФЦ: до 45 дней.
                                                                                                                                  • Переоформление техпаспорта: от 1 недели.

                                                                                                                                  Ответственность за наличие незаконной перепланировки

                                                                                                                                  Если в квартире выполнена незаконная перепланировка (собственник не согласовывал ее заранее и не собирается заниматься узакониванием), то ему, для начала, грозит штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей.

                                                                                                                                  Вместе со штрафом собственник получает предписание привести в жилье в полное соответствие со всеми требованиями нормативных документов и техпаспортом (вернуть все, как было). Если такое предписание проигнорировать, в конечном итоге, пусть и далеко не сразу, жилье будет арестовано и продано с торгов по цене, существенно ниже рыночной.

                                                                                                                                  Согласовать перепланировку без помощи опытного юриста достаточно сложно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут о самых распространенных особенностях и подводных камнях, связанных с процедурой согласования/узаконивания. Они также могут представлять интересы клиента в суде и/или при обращении в МФЦ.

                                                                                                                                  Понравилась статья? Поделиться с друзьями: