Характеристика договора купли-продажи земельного участка для Росреестра

Характеристика договора купли-продажи земельного участка для Росреестра

При продаже недвижимости составляется специальный договор. Его объект определен в отдельную группу – недвижимого имущества. Самым распространенным из них является земельный участок. Сделка представляет собой некоторую сложность, поэтому важно заранее выяснить все нюансы.

В качестве объекта выступают только те наделы, которые находятся на кадастровом учете. Продавцу нужно предоставить полную информацию о характеристиках и обременениях на землю покупателю.

Скачать выписку об обременении

В противном случае, в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, документ можно признать недействительным. Помимо этого покупатель вправе потребовать возмещение причиненных убытков.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Если сделка проводится с сельскохозяйственными участками, необходимо ориентироваться на нормы федерального законодательства (ФЗ №101). В обязательном порядке проводится оповещение органов муниципальной власти о намерении реализовать землю.

Процесс передачи заключается не только в составлении соглашения. Важным моментом является регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре. Процедура необходима для внесения сведений о новом владельце в единый государственный реестр. Необходимо выяснить порядок обращения граждан за такой услугой в 2022 году.

Центральные правила

Если реализуется недвижимость, составляется договор купли-продажи. Он заключается на законных основаниях и содержит основные пункты, характерные для данного вида соглашения. Выделяют некоторые особенности составления документа, о которых нужно помнить, чтобы сделка не была признана ничтожной.

Основания и закон

Когда человек намеревается передать другому лицу земельный участок, ориентироваться нужно на положения Земельного кодекса РФ. Согласно закону на надел и жилой дом, стоящий на нем, должно быть составлено соглашение о купле и продаже.

Права и обязанности сторон прописываются в статье 454 Гражданского кодекса РФ. Норма отмечает, что требования в обязательном порядке должны быть прописаны в договоре.

Статья 454. Договор купли-продажи

На нормативные акты нужно ориентироваться и при регистрации бумаги. Также в законе отмечаются, какие органы проводят процедуру и несут ответственность за внесение сведений в Росреестр.

В гражданском законодательстве выделяют и основания для признания договора недействительным. Отмечаются все пункты, которые можно указать при рассмотрении вопроса.

Договор купли-продажи имеет только письменную форму. Документ считается очень важным, так как в первую очередь предоставляется для регистрации сделки в органах Росреестра.

Важно помнить о нескольких особенностях сделки:

  • При передаче прав собственности по наследству нужно выяснить наличие или отсутствие других претендентов.
  • Все владельцы должны дать разрешение на продажу, если объект находится в общей собственности.
  • Для установления границ надела обязательно проводится межевание. После этого нужно получить новый кадастровый паспорт с отражением регистрационного номера и территории участка.
  • При участии в продаже третьи лиц оформляется доверенность нотариального характера.

Обязанности сторон

При передаче в собственность надела договор купли-продажи должен быть оформлен в соответствии с законодательными требованиями. Поэтому нельзя исключать основные пункты, содержащиеся в любых типовых соглашениях.

Одним из таких являются права и обязанности сторон. В соглашении отмечается, что продавец должен передать в собственность надел. При этом в обязанности покупателя входит принятие и оплата земли. Сумма отражается в договоре.

Также отмечается порядок передачи участка. При составлении необходимо ориентироваться на нормы статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

Статья 556. Передача недвижимости

Образец договора купли-продажи земельного участка:

Главные особенности

В момент, когда заполняется бланк договора, важно не допускать ошибок. Юридические неточности могут привести к признанию документа недействительным. Соглашение составляется между двумя сторонами – продавцом и покупателем.

В нем отмечаются:

  • объект отчуждения;
  • сумма сделки;
  • данные сторон.

Письменный документ нотариально заверять не требуется. После согласования условий каждая сторона ставит подпись на двух экземплярах.

В качестве объекта привлекаются только те участки, которые зарегистрированы в Росреестре. Даже если на земле располагается оформленный садовый дом, без регистрации надел не может быть передан в собственность другого лица.

Выделяют некоторые пункты, которые не требуется включать в договор.

Таковыми являются:

  • исключения и ограничения ответственности продавца при наличии претензий со стороны третьих лиц;
  • условия, ограничивающие права нового собственника;
  • возможность предоставления права обратного выкупа.

Основным условием является предмет соглашения. В качестве него выступает земельный надел, у которого определена площадь и границы. Необходимо прописать такие признаки, которые помогут отличить его от других участков.

При составлении договора необходимо иметь в наличии полный пакет документов. Они помогут правильно внести сведения в соглашение.

Обязательно указывается цена сделки. Без данного пункта договор не может быть признан действительным.

Куда и в какие сроки обращаться

Для составления договора можно обратиться к риелторам или квалифицированным юристам. Можно оформить документ самостоятельно, соблюдая все требования к нему. Важно отметить момент внесения задатка. После перечисления средств земля должна быть снята с торгов или продажи.

В этом случае собственнику запрещается:

  • передавать надел третьим лицам;
  • изменять условия соглашения;
  • повышать стоимость участка.

После резервации участка покупателю нужно приготовить денежные средства. Если они будут в наличии, а предварительных работ не будет производиться, передача осуществляется в любое время. Определенные сроки для этого не предусматриваются.

Скачать образец акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

Увеличиться длительность заключения договора может при перечислении кредитных средств. В последнем случае необходимо ждать ответ кредитной организации, который может быть вынесен в течение трех месяцев.

Форма договора купли-продажи земельного участка в Росреестре

Чтобы составить договор купли-продажи, можно скачать специальную форму в интернете. Документ подписывается обеими сторонами.

Разрешается дополнительное оформление акта приема-передачи. Он считается основанием для перехода прав собственности новому владельцу.

Соглашение о купле-продаже не отличается от других договоров. В нем выделяют такие же положения, как и в документе, согласно которому осуществляется мена, дарение и т.д. Но при этом определены некоторые особенности, о которых нужно помнить.

Если передается доля надела, данный факт прописывается в обязательном порядке. Необходимо указать размер части и основания для передачи (реквизит каждой из правоустанавливающих бумаг). При отсутствии регистрации надела проводится его межевание и обращение в Росреестр.

Нотариально документ заверять не нужно. Но важно помнить о требованиях статьи 250 Гражданского кодекса РФ и ФЗ №218 о праве преимущественной покупки других владельцев долевой собственности.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Параметры подготовки и заполнения

Чтобы провести сделку, нужно составить документ, ориентируясь на образец договора купли-продажи земельного участка в Росреестре. Важно соблюдать все законодательные требования. Отдельным моментом является регистрация соглашения в специализированных органах.

Требование к образцу

Договор составляется в письменной форме без заверения в нотариальной палате. Исключения составляют ситуации, при которых продается доля участка, а также передача наделов, принадлежащих несовершеннолетним лицам.

Важное требование к соглашению – регистрация его в Росреестре. В этом случае фиксируется переход права собственности новому владельцу в едином государственном реестре. Норма отражена в пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

Статья 155. Обязанности по односторонней сделке

Количество экземпляров определяется по числу сторон. Дополнительно оформляется еще один документ, который передается в Росреестр.

На соглашении должны стоять подписи всех участников сделки. Если этого не будет осуществлено, в соответствии со статье 550 ГК РФ, договор признается недействительным.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

В типовом документе нужно выделить разделы:

  • преамбула;
  • предмет соглашения;
  • порядок и способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • наличие ограничений и обременений;
  • момент передачи прав собственности;
  • реквизиты участников сделки;
  • подписи.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Перечень документации

Для оформления сделки потребуется собрать определенный пакет документов:

  • В выписке из единого государственного реестра прав на надел должны выделяться кадастровый номер, план участка и паспорт объекта. Документ доступен к выдаче любому гражданину РФ, который обратился в Росреестр и предоставил соответствующее заявление. Допускается сделать это не только владельцу.
  • В наличии должны быть правоустанавливающие документы на земельный участок. К таковым относят дарственную, завещание, документ о наследовании или пожизненном пользовании, акт о приватизации.
  • Если недвижимость является совместно нажитым имуществом, предоставляется согласие второго супруга на реализацию.
  • Владельцы подтверждают личности с помощью паспортов граждан РФ.
  • При отнесении надела к объекту долевого собственности, потребуется договор долевого участия и разрешение на продажу, написанное другими дольщиками.
  • Если оформление проводится третьим лицом, необходим его паспорт и доверенность, которая оформляется у нотариуса.
  • При участии в сделки несовершеннолетних граждан необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Оформление регистрации

После составления договора требуется его оформление в Росреестре. Это позволит внести сведения о сделке в государственный кадастр недвижимости.

Вместе с соглашением нужно предоставить:

  • кадастровый паспорт на надел;
  • правоустанавливающие бумаги;
  • свидетельство о праве собственности.

Сторонам также можно обратиться в МФЦ с паспортами. Регистратор должен принять заявление вместе с полным пакетом документов.

Процедура является платной. Поэтому потребуется оплата государственной пошлины в размере двух тысяч рублей.

Статья 168. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю

В основе регистрации лежит закон №122-ФЗ от 27 июля 2022 года. Согласно нему, незарегистрированные договоры признаются недействительными. При нарушении правил сотрудничества возможно приостановление хода сделки.

После регистрации новый владелец получает на руки свидетельство о праве собственности. На экземпляре договора ставится соответствующая отметка. До этого момента нужно оформление акта приема-передачи земельного участка.

Часто задаваемые вопросы

При оформлении договора купли-продажи появляются различные вопросы.

Ответы на наиболее распространенные приведены ниже:

Как признать договор недействительным? Признание договора купли-продажи недействительным возможно только в судебном порядке. Для этого потребуется обращение в арбитражный суд. Исковое заявление рассматривается в течение пяти суток.

Среди оснований для признания сделки недействительной выделяют:

  • противоречие ее принципам нравственности;
  • мнимость, то есть не направленность на результат;
  • недееспособность сторон, установленная судом;
  • отсутствие осознания гражданином сути происходящего;
  • заключение соглашения несовершеннолетними лицами;
  • подписания документа под давлением;
  • регистрация объекта с нарушениями требований закона;
  • устное составление соглашения.

Если будет выявлено хотя бы одно из оснований, договор аннулируется.

Как быть с земельным участком, на котором располагается дом?
  • Если на участке имеется строение, предполагается продажа обоих объектов недвижимости. Важно удостовериться, что они принадлежат продавцу. Сделать это можно с помощью правоустанавливающих документов.
  • Выделяют несколько вариантов продажи с жилым строением или неприватизированным домом. Важно привести в порядок технические документы на него.
  • В момент оформления сделки требуется подтвердить право собственности как на дом, так и на участок. В противном случае продажа может быть затруднена.
Можно ли оформить рассрочку платежа? Если объект недвижимости передается в рассрочку, договор составляется в аналогичном порядке.

Важно указать в нем:

  • данные продавца и покупателя;
  • описание земельного надела;
  • стоимость и порядок расчета;
  • права и обязанности участников сделки.

Данные о рассрочке указываются в разделе «Порядок расчета». Стоимость определяется самостоятельно сторонами, так же, как и дата внесения очередного платежа.

При оформлении договора важно помнить о некоторых особенностях. Оплата производится без процентов, комиссии и дополнительных платежей. Страхование жизни при этом не предусматривается. Также не нужен сбор дополнительных бумаг. Но, несмотря на все достоинства, многие продавцы отказываются использовать такой вариант реализации надела.

Договор купли-продажи важно не только правильно составить. В обязательном порядке он подлежит регистрации в Росреестре. В противном случае сделка признается недействительной, так как право собственности не будет подтверждено.

Договор купли-продажи земельного участка

Информация к документу

Купля-продажа – распространённый вид гражданско-правовых сделок. Предметом договора могут быть как движимое, так и недвижимое имущество. Каждый вид данной сделки имеет ряд особенностей. Ниже приведены особенности договора купли-продажи земельного участка, а также те основные моменты, на которые стороны должны обратить особое внимание при заключении данной сделки.

Предмет договора

Предметом договора выступает земельный участок.

Важно: не все земли могут быть предметом договора купли-продажи. В качестве такового выступают лишь те земельные участки, которые имеют адрес и чётко определённые границы.

Соответственно, предметом договора купли-продажи может быть лишь конкретный участок земли, который имеет свои характеристики и идентификационные особенности.

При заключении сделки нужно помнить, что в соответствии с действующим законодательством проданы могут быть только те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт.

При составлении текста соглашения необходимо указать следующее:

  • площадь продаваемого участка;
  • регистрационный и кадастровые номера;
  • адрес;
  • целевое назначение.

Также необходимо прикрепить план земельного участка к заключаемому договору.

Земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Важно: земельный участок не может быть продан, если он является предметом залога. В подобных случаях переход права собственности возможен только при согласии залогополучателя. 

Основания для заключения сделки

Договор купли-продажи земельного участка может быть заключён только при наличии определённых документов. В частности, к числу таких документов относятся:

  • паспорт собственника участка;
  • свидетельство собственности;
  • основания, по которым возникло право собственности (например, договор, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • кадастровый паспорт земельного участка.

Важно: если собственник земельного участка женат, и данный участок является общей собственностью супругов, необходимо нотариально заверенное согласие супруга.

Если от имени собственника выступает представитель, то необходимо наличие нотариально заверенной доверенности с указанием о возможности заключения данного договора и получения денежных средств от покупателя. 

Как заключить договор?

В соответствии с действующим законодательством сделки с недвижимостью могут быть заключены в простой письменной форме путём составления одного документа. Нотариальное удостоверение сделки не является обязательным условием. Но законодательство также предусматривает определённые исключения.

Важно: Договор купли-продажи земельного участка должен быть заверен у нотариуса в тех случаях, когда земельный участок принадлежит несовершеннолетнему лицу или гражданину с ограниченной дееспособностью. Также нотариально заверение сделки обязательно в тех случаях, когда земельный участок является объектом общей собственности, и один из собственников продаёт свою долю.

Если в соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение сделки является обязательным условием, то нотариус проверяет законность заключаемой сделки, все представленные документы и заверяет договор. Это создаёт дополнительные гарантии как для покупателя, так и для продавца.

Кроме того вытекающие из договора купли-продажи права подлежат государственной регистрации. Для этого необходимо предъявить соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Важно: Если  договор не был представлен для государственной регистрации, он считается незаключенным и не может стать основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. 

Договор № ______
купли-продажи земельного участка

г. _______________                                                                               «___»___________ ____ г.

_________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________________________________, действующего на основании ______________________, с одной стороны, и гражданин РФ __________________________________________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее «Участок»), в сроки, предусмотренные в договоре, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за неё цену, предусмотренную в договоре.

1.2. План участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.3. Участок принадлежит Продавцу на праве собственности, свидетельство о собственности N _________ от «__»________ _____ г.

1.4. Местонахождение участка: ________________________________

__________________________________.

1.5. Регистрационный номер участка _________________________.

1.6. Кадастровый номер участка _____________________________.

1.7. Общая площадь участка _________________________________.

1.8. Переход права собственности земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Передать Покупателю Участок в течение ___ (_____) дней после государственной регистрации настоящего договора.

2.1.2. Передать Покупателю Участок свободным от любых прав третьих лиц.

2.1.3. Предоставить Покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Обеспечить государственную регистрацию настоящего договора, а также переход права собственности на Участок.

2.2.2. Оплатить участок в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.3. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

2.4. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя и государственной регистрации договора и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.5. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента перечисления по указанию Продавца на его банковский счёт суммы, указанной в разделе 3 договора.

2.6. Покупатель имеет право:

  • в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием;
  • о разрешении на застройку данного земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенного воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого Участка;
  • иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения настоящего договора и возмещения причинённых ему убытков;
  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоёмы в соответствии с законодательством РФ;
  • собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений и расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
  • возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
  • проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурнотехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоёмы в соответствии с установленным и законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
  • осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

3. Цена и порядок расчётов

3.1. Стоимость участка составляет ____________________________ ______________________________.

3.2. Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается Покупателем Продавцу в течение _____ дней после подписания Сторонами настоящего договора.

3.3. Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается Продавцу Покупателем путём перечисления на банковский счёт, указанный Покупателем.

4. Права третьих лиц

4.1. В случае если выяснится, что передаваемый Покупателю Участок был обременён к моменту государственной регистрации правами третьих лиц, Покупатель имеет право потребовать уменьшения стоимости Участка либо расторжения настоящего договора, если не будет доказано, что Покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на Участок, существовавших к моменту государственной регистрации прав на его имя.

4.2. При изъятии Участка у Покупателя указанными в п. 4.1 третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи недвижимости, Продавец обязан возместить Покупателю понесённые последним убытки.

5. Ответственность сторон

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору, обязана возместить другой стороне причинённые таким неисполнением убытки.

5.2. В случае если Продавец не передаст Участок в срок, предусмотренный п. 2.1.1 настоящего договора, он будет обязан уплатить Покупателю пеню в размере _____% от стоимости Участка за каждый день просрочки. Максимальный размер ответственности Продавца за нарушение обязательств, предусмотренных настоящим пунктом, не может превышать ____% стоимости Участка.

5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

5.4. Взыскание неустоек и убытков не освобождает сторону, нарушившую договор, от исполнения обязательств в натуре.

5.5. В случае расторжения договора по инициативе Продавца или по соглашению сторон, а также в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям, возникшим до государственной регистрации права собственности на Участок на имя Покупателя, Продавец обязан возместить Покупателю убытки в размере рыночной стоимости недвижимости, которая будет существовать к моменту расторжения (признания недействительным) настоящего договора. При этом размер убытков, подлежащих возмещению по основаниям, предусмотренным настоящим пунктом, в любом случае не может быть ниже стоимости недвижимости, определённой настоящим договором.

5.6. В случаях, не предусмотренных настоящим договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ.

6. Обстоятельства непреодолимой силы

6.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

6.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

7. Срок действия настоящего договора

7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему договору или до расторжения настоящего договора.

8. Разрешение споров

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства.

8.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством.

9. Заключительные положения

9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. С момента государственной регистрации настоящего договора любые изменения и дополнения к нему должны быть также зарегистрированы.

9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.

9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

9.4. Договор составлен в трёх экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, а третий — для регистрирующего органа.

9.5. Адреса и платёжные реквизиты сторон:

Продавец: _______________________________________________________

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

Покупатель: _____________________________________________________

_________________________________________________________________

_________________________________________________________________

Подписи сторон:

Продавец: ________________________

М.П.

Покупатель: _______________________

М.П.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка

Земельные участки пригодны для разных целей: садоводства, животноводства, жилой застройки, хранения машин, автомобильных дорог. В зависимости от этого договоры купли-продажи имеют свои нюансы.

Расскажу, как оформить куплю-продажу земельного участка под строительство частного дома. Если читать всю статью вам некогда, вот шаблоны договора купли-продажи земельного участка и акта приема-передачи.

Законодательная база

Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, — нужно учесть положения трех законов: земельного кодекса, гражданского кодекса и закона о государственной регистрации недвижимости.

Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только земли, которые поставлены на государственный кадастровый учет. То есть информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН.

Если в ЕГРН информации об участке нет, его надо размежевать и поставить на кадастровый учет. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать участок можно и без точных координат, если он стоит на учете.

Продавец должен сказать всю правду об участке: не обременен ли он, какая у него почва, чем занимаются соседи и не портит ли это землю. Иначе покупатель может расторгнуть договор, вернуть свои деньги за купленный участок и потребовать возмещения убытков.

Также в земельном кодексе содержится информация о категориях земель и видах разрешенного использования. Категорию земельного участка обязательно нужно указывать в договоре купли-продажи, без нее не зарегистрируют переход права собственности на участок. Узнать, какая у участка категория земель, можно в выписке из Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Вид разрешенного использования в договоре купли-продажи земельного участка указывать необязательно, договор должны зарегистрировать и без этого. Но лучше прописать в договоре и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так покупатель будет точно знать, как можно использовать участок.

Гражданский кодекс РФ. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок, кадастровый номер земельного участка, а также его цена. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.

По закону землю передают вместе со зданием, которое на ней находится. Поэтому, если дом построен, цена в договоре включает в себя стоимость участка и дома. Можно указать их отдельно, но на практике так делают редко.

Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи. Информацию о передаче участка можно указать и в самом договоре.

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Дважды в неделю присылаем письма с самым важным

Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка

Утвержденной формы договора купли-продажи земельного участка нет, но есть обязательные моменты в его оформлении, которые нужно учитывать.

Понятие и назначение. Договор купли-продажи земельного участка — соглашение, по которому продавец передает покупателю земельный участок, а покупатель обязуется принять и оплатить его на условиях договора. Договор купли-продажи земельного участка обязательно должен быть письменным, устным он не бывает.

Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, объект сделки и цена. Это существенные условия договора, без этой информации он будет считаться незаключенным.

Структура у договора купли-продажи земельного участка стандартная, как у всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и порядок расчетов, передача недвижимого имущества и переход права собственности к покупателю, ответственность сторон, порядок разрешения споров, заключительные положения, реквизиты сторон.

Предмет договора — это то, о чем договариваются стороны. Здесь пишут, что, например, Иванов продает земельный участок, а Петров его покупает. Что земельный участок находится там-то, с таким-то кадастровым номером, площадью, категорией земельного участка и видом разрешенного использования — для ИЖС.

Если на участке стоит дом, нужно указать также кадастровый номер дома, адрес, площадь и этажность — его индивидуальные характеристики.

Цена и оплата. В договоре указывают, за сколько продается участок и как покупатель передает продавцу деньги за него. Порядок расчетов стороны определяют сами: например, покупатель передает всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности на участок в Росреестре или перечисляет на расчетный счет продавца половину суммы перед регистрацией, а вторую половину — после регистрации, в течение 3 рабочих дней.

Стороны могут воспользоваться эскроу-счетом: покупатель внесет на него деньги, а продавец получит их только после того, как документально докажет банку переход права собственности на участок.

Состояние и порядок передачи участка. Этот раздел договора необязателен. Его заполняют, если покупатель хочет указать, что участок, например, был захламлен или на нем есть старые постройки.

Передача участка от продавца покупателю обычно происходит по акту приема-передачи. Можно не оформлять отдельный акт, а прописать в договоре, что он является одновременно и актом приема-передачи недвижимого имущества.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Права и обязанности сторон. Право продавца — получить деньги, обязанность — передать земельный участок, предоставить покупателю достоверную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Обязанность покупателя — принять участок и заплатить за него стоимость по договору. Права покупателя в договоре дублируют права по закону: что он должен получить всю реальную информацию об участке, в противном случае он вправе расторгнуть договор и требовать компенсации.

В договоре нельзя прописать, что продавец может выкупить землю обратно, когда захочет, или что он не отвечает, если вдруг объявятся третьи лица и начнут претендовать на землю.

Стороны несут гражданскую ответственность в соответствии с законодательством РФ: они могут прописать неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не передаст покупателю участок в оговоренный срок, то должен будет уплатить пеню в размере 1% от стоимости договора за каждый день просрочки.

Изменение и расторжение. В договоре купли-продажи земельного участка этого пункта обычно нет, но стороны могут сами решить, когда условия договора изменятся или он перестанет действовать. Например, если покупатель своевременно не перечислит деньги на счет продавца, цена на участок повысится на 50 000 Р.

Порядок разрешения споров. Здесь обычно два варианта: путем переговоров и в судебном порядке. Стороны могут определить срок рассмотрения претензии и ответа на нее: например, неделя после получения письма.

Реквизиты сторон — это паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если кто-то из участников сделки — индивидуальный предприниматель, то пишут ИП и ФИО, адрес, телефон, расчетный счет в банке. Если землю продает или покупает юридическое лицо, то пишут его полное наименование, адрес, телефон, ИНН, ОГРН, расчетный счет и ФИО руководителя.

На каждом экземпляре договора купли-продажи земельного участка должны быть подписи обеих сторон.

Образец договора можно найти в интернете или воспользоваться нашим шаблоном. Его можно и нужно изменять под ваши требования и особенности сделки.

Например, если продавец состоит в браке, нужно запросить нотариальное согласие супруга на сделку и приложить согласие к договору. Для регистрации перехода права собственности на участок этот документ в Росреестре не требуют, хотя пометку о его отсутствии сделают. Но нотариальное согласие в дальнейшем защитит покупателя от споров между супругами.

Документы для оформления купли-продажи земельного участка

В договоре указывают паспортные данные участников сделки и индивидуальные характеристики участка: кадастровый номер, адрес, площадь, категория земель и вид разрешенного использования. Поэтому для его оформления нужны паспорта продавца и покупателя, выписка из ЕГРН и межевой план участка.

После того как стороны составили и подписали договор купли-продажи, нужно зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Для регистрации перехода права — смены владельца участка — в Росреестре нужно:

  1. Оплатить госпошлину. За куплю-продажу земельного участка — 350 Р, а если на этом участке есть дом, то 350 Р за участок и 2000 Р за дом. Квитанцию об уплате госпошлины в Росреестр предоставлять необязательно.
  2. Предъявить паспорта участников сделки и доверенности, если кого-то из них представляет доверенное лицо. А также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт приема-передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить. Один экземпляр договора Росреестр оставит себе, по одному вернет сторонам договора с отметкой о регистрации.
  3. Могут потребоваться иные документы, необходимые в силу закона, например разрешение органов опеки, если продавец — опекун собственника участка.
  4. Собственнику — заполнить и подписать заявление о переходе прав на недвижимость. Форму заявления нужно скачать и распечатать, произвольно его составлять нельзя. Заявление можно подать электронно с помощью ЭЦП.

Порядок оформления купли-продажи земельного участка

Переход права собственности на земельный участок можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса.

В Росреестре договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ сдать документы на регистрацию. В офис Росреестра можно записаться заранее — нужна услуга по регистрации права.

Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ — посредник между заявителями и госорганами, он принимает и передает документы от одних к другим. Поэтому оформление купли-продажи земельного участка через МФЦ происходит так же, как и в самом Росреестре.

На прием к специалисту в МФЦ можно предварительно записаться, но это не обязательно.

МФЦ есть в каждом районе города, специалистов, которые принимают документы на регистрацию, много. У Росреестра офисов обычно меньше, поэтому удобнее подавать документы на регистрацию через МФЦ. Но так регистрация займет больше времени, чем напрямую в Росреестре.

Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус заверяет договор купли-продажи земельного участка в трех случаях:

  1. Стороны сами этого захотели. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на совершение сделки, ограничения в отношении недвижимости.
  2. Если продается доля в праве собственности на земельный участок.
  3. Если земельный участок принадлежит ребенку, ограниченно или полностью недееспособному лицу.

Во втором и третьем случаях без обращения к нотариусу сделка не пройдет: Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.

После проверки и удостоверения договора нотариус в этот же день с согласия сторон отправляет в Росреестр электронное заявление о переходе права собственности. Если возникли технические сложности, нотариус отправляет документы на бумажном носителе в течение двух рабочих дней. Продавцу и покупателю в Росреестр ходить уже не понадобится.

Сроки оформления. Если документы были поданы в Росреестр, переход права собственности на участок зарегистрируют в течение 7 рабочих дней. Если в МФЦ — в течение 9 рабочих дней.

Если договор был заверен нотариусом и документы участники сделки подали в Росреестр на бумажном носителе, переход права зарегистрируют в течение 3 рабочих дней. Если заявление с нотариально заверенным договором отправили электронно, то регистрация будет совершена не позднее следующего рабочего дня.

Стоимость оформления. Госпошлина за государственную регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 Р.

За регистрацию права собственности на жилой дом нужно дополнительно заплатить 2000 Р.

Если для оформления сделки требуется нотариальное удостоверение, придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 Р и не более 20 000 Р. Сюда же добавьте правовые услуги — проверку договора на правильность составления — и технические услуги — распечатки и копии. У разных нотариусов цены на допуслуги могут отличаться.

Признание договора купли-продажи недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Например, договор купли-продажи с поддельными документами или сделка, которую провели под видом дарения, хотя это была продажа земельного участка.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры, хотя и заключены с нарушением закона, будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными.

Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. Она в этом случае имеет право потребовать в суде признать такой договор купли-продажи недействительным.

Как оформить продажу земельного участка

  1. Поставить земельный участок на кадастровый учет, если он еще не учтен в реестре.
  2. Составить договор купли-продажи, где обязательно указать данные участников сделки, кадастровый номер участка и его цену, а также категорию и вид разрешенного использования.
  3. Заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности.
  4. Подать заявление в Росреестр, приложить к нему договор купли-продажи.
  5. Обратиться к нотариусу для удостоверения сделки, если, например, продается доля в участке или если собственник участка — недееспособное лицо.

Образец договора купли-продажи земельного участка 2022 года

Самым распространенным видом гражданско-правовых сделок является купля-продажа объектов недвижимости. Рассмотрим особенности заключения договора между физическими лицами при передаче земельного участка. Гражданским кодексом определено, что соглашение при купле-продаже надела составляется в простой письменной форме, при этом законом не оговорен его бланк. Важно лишь соблюдение основных моментов относительно сделки и указания важных пунктов.

Отметим, что договор по продаже земельного участка не требует нотариального заверения (за исключением случая участия в сделке несовершеннолетних детей или гражданина, признанного недееспособным).

Типовой договор купли-продажи земельного участка. Образец 2022 года

Образец договора продажи земельного участка:

  • Договор купли-продажи земельного участка между физ. лицами: скачать бланк и образец;
  • Договор купли-продажи земельного участка от Росреестра 2022: скачать бланк и образец;
  • Простой договор купли-продажи земли: скачать бланк;
  • Договор ДКП ЗУ с актом приема-передачи: предусмотрены условия — банковской ячейки;
  • Образец договора купли-продажи земельного участка с домом

Перечень документов для оформления договора купли продажи земли между физ. лицами

Составление соглашения о сделке начинается с проверки продавца, действительно ли он является собственником продаваемой земли. Это можно сделать на основании:

  • выписки из ЕГРН, полученной не ранее 30-дневного срока. В ней отражена актуальная информация об объекте с указанием данных владельца;
  • правоустанавливающего документа, являющегося основанием для регистрации права на участок за собственником. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещания и т.д.;

Дополнительно для составления договора сделки обе стороны должны предъявить удостоверения личности, сведения из которых отражаются в пункте договора, а также нотариально заверенное согласие супруга или супруги собственника на продажу участка.

Особенности договора купли-продажи

Договор заключается по всем требования гражданского законодательства (статей 549, 550 и 551 ГК). Форма соглашения произвольная, но обязательными пунктами документа являются следующие:

  1. Реквизиты сторон сделки. Для физических лиц это ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  2. Предмет соглашения. Предметом является участок земли, который переходит от одного собственника другому по данному договору. Здесь необходимо наиболее конкретизировать его параметры, чтобы можно было идентифицировать среди подобных. Обязательно указывается кадастровый номер, площадь, месторасположение и категория земли. В этом пункте также указывается документ, на основании которого у продавца возникло на участок (предмет договора) право собственности. 

    Следует уточнить, что совершать законные сделки можно только с теми наделами, которые состоят на кадастровом учете, т.е. присвоен кадастровый номер.

  3. Права и обязанности каждой из сторон сделки. Обычно в отношении объекта недвижимости указывается обязанность продавца продать, а покупателя оплатить сделку по указанной в договоре цене и принять право собственности.
  4. Цена предмета договора. Стоимость участка земли является существенным реквизитом соглашения, это то количество средств, за которое продавец готов его продать, а покупатель заплатить. Если цена в договоре не указана, он признается ничтожным.
  5. Данные о наличии ограничения или обременения. Если они установлены в отношении продаваемого участка земли, необходимо прописать их в договоре с указанием вида обременения.
  6. Порядок передачи надела. Устанавливаются условия передачи и указывается, что она пройдет на основании акта передачи. Он является приложением к договору.
  7. Реквизиты сторон и подписи. Соглашение обязательно к подписанию обеими сторонами сделки. При отсутствии одной из подписей договор не будет признан действительным.

Что должно быть в договоре купле продажи земельного участка:

Акт приема-передачи земельного участка 2022 между физическими лицами

Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.

Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.

В нем обязательно содержатся сведения:

  • о дате и месте составления;
  • об основном документе – договоре сделки;
  • о сторонах сделки;
  • точное описание предмета договора;
  • текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
  • подписи с расшифровками.

Образец акта приема-передачи земельного участка

Нюансы

Гражданское законодательство не требует регистрации договора купли-продажи земли в отделении Росреестра. Однако, право собственности должно перейти к другому владельцу, что отражается в Едином реестре прав на недвижимость. Поэтому рекомендуется подать договор на регистрацию и внести изменения в ЕГРН. Убедиться в том, что право перешло, можно, заказав выписку из реестра.

Существует ряд условий, которые не могут присутствовать в договоре сделки с земельным участком. Это установление:

  • ограничений по любым дальнейшим сделкам с наделом;
  • возможности продавца по своему желанию выкупить участок обратно;
  • ограничений ответственности гражданина со стороны продавца в случае заявлений на участок земли от третьих лиц.

К договору могут быть приложены копии документов:

  • кадастровый паспорт, дающий наиболее точное описание и идентификацию конкретного участка, как предмета договора;
  • правоустанавливающий документ, реквизиты которого указаны в соглашении;
  • передаточный акт, как доказательство, что продавец передал имущество, а покупатель его принял.

Если стороны договорились о рассрочке выплаты полной суммы или внесению ее частями, то к договору прикладывается подписанный обеими сторонами график платежей.

После регистрации договора в Росреестре данные о новом владельце передаются в рамках межведомственного взаимодействия в налоговые органы. Плательщиком земельного налога на участок переходит к новому хозяину.

Составление и заключение договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи на землю — это правоустанавливающий документ, по которому право собственности на недвижимое имущество переходит от покупателя к продавцу.

Законодательное регулирование

В соответствии с K=6; P=1; T=Гражданским кодексом РФ], договор о продаже земельного участка заключается как в простой письменной форме, так и в нотариальной, и подлежит обязательной госрегистрации, как соглашение о купле-продаже недвижимости.

Особенности заключения соглашения в отношении земли указаны в ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Что такое договор купли-продажи

Это правоустанавливающий документ, он является одним из оснований возникновения права собственности. В ряду подобных документов договор купли-продажи земельного участка без строений отличается от прочих наличием объекта — земельного участка. По этому соглашению продавец передает, а покупатель получает право собственности на землю за установленную законом плату. По ст. 556 ГК РФ, передача недвижимой вещи оформляется отдельным документом — передаточным актом (но чаще всего на практике используется название акт приема-передачи).

Когда заключается

Когда один субъект, физическое или юридическое лицо имеет намерение купить землю, а второй субъект продать принадлежащую ему собственность, заключается соответствующее соглашение.

Где заключается

Место заключения определяется сторонами, законодательных требований в этом отношении нет. Если такой договоренности нет, местом заключения является место жительства или нахождения (для организации) оферента, то есть лица, являющегося инициатором подписания сделки. По ГПК РФ, место заключения имеет значение при рассмотрении судебных споров.

Какие документы понадобятся

Для составления соглашения и регистрации в государственных органах потребуются следующие документы:

  • заявление в Росреестр. Оно составляется специалистом госоргана и подписывается в момент подачи документов на госрегистрацию: в результате договор купли-продажи земельного участка в Росреестре будет зарегистрирован;
  • само соглашение;
  • документы, при помощи которых проводится идентификация личности или юрлица (паспорт, свидетельство о регистрации и т. д.);
  • подтверждение полномочий представителей;
  • правоустанавливающий документ (в виде соглашения о переходе собственности) или хотя бы правоподтверждающий — сейчас это выписка из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт (по ст. 37 ЗК РФ, продавать разрешается только участки, поставленные на государственный кадастровый учет);
  • акт приема-передачи;
  • квитанция или чек, подтверждающие уплату госпошлины;
  • согласие супруга, если имущество общее, заверенное нотариально.

Оформление

Законодательно порядок заключения не определен, но есть вполне логичные этапы построения взаимодействия:

  1. Определение намерения заключить соглашение о передаче объекта.
  2. Согласование условий: цены, наличия ограничений (собственник-продавец обязан предоставить всю имеющуюся информацию, в противном случае впоследствии покупатель вправе заявить об уменьшении покупной цены).
  3. Оформление контракта: кто его составляет — определяют стороны, можно обратиться к нотариусу или профессиональному юристу.
  4. Составление комплекта бланков в регистрирующий орган.
  5. Уплата госпошлины.
  6. Подача комплекта.
  7. Получение выписки из ЕГРН в качестве подтверждения госрегистрации перехода права собственности.

Правила составления

Если вы решили не обращаться к профессионалам и подготовить контракт самостоятельно, внимательно прочитайте, как заполнить договор купли-продажи участка и на какие аспекты обратить внимание.

Максимально точно укажите реквизиты участников сделки (для физлиц — Ф.И.О., дату рождения, адрес, паспортные данные; для юрлиц — полное наименование, ИНН, юрадрес, данные регистрации юрлица, фактический адрес, полномочия представителя, правоспособность юрлица).

В описании участка укажите кадастровый номер, адрес (почтовый, а если его нет — описание местоположения, не позволяющее его толковать двояко), площадь (по документам или по кадастровому плану), категорию и целевое назначение земли.

Цена указывается обязательно, если ее нет — контракт признается незаключенным. Разрешается установить цену за единицу площади.

Сформулируйте порядок и срок оплаты.

Передачу земли оформите передаточным актом (подготовьте его либо одновременно с соглашением, либо после его подписания).

Условия расторжения

Судебная практика показывает, что если продавец намеренно обманул покупателя (например, стороны подписали договор купли-продажи земельного участка под ИЖС, но позже выяснилось, что строительство невозможно), по п. 3 ст. 37 ЗК, контракт можно расторгнуть, и покупатель вправе потребовать возмещения убытков. В этом случае либо составляется соглашение о расторжении, либо, если стороны не готовы решить вопрос мирно, иск в суд.

Образец заполнения договора купли-продажи земельного участка

Используя образец, не забудьте поменять реквизиты и вписать условия контракта.

Расходы при оформлении

НК РФ устанавливает, что необходима уплата госпошлины за совершение регистрационных действий: 2022 рублей — для физического лица, 22 000 — для юридического. Придется заплатить и за заказ документов: выписки о праве собственности, об ограничениях и т. д.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: