Как формируется рыночная стоимость земельного участка

Как определить рыночную стоимость земельного участка? Инструкция +Фото и Видео

Рыночная стоимость участка земли – это цена за земельный надел с учетом актуальной ситуации на рынке недвижимости.

Знание рыночной стоимости земельного участка нужно, прежде всего, при осуществлении операций по ее купле и продаже, а также при купле или продаже домов и пристроек, которые на ней располагаются. Рыночная цена на земельный участок устанавливается в произвольном порядке на усмотрение его собственника.

При расчете рыночной стоимости земли для ее реализации важно понимать, что чем точнее и актуальные для сегодняшнего рынка недвижимости будет установлена стоимость земли, тем быстрее она будет реализована. Слишком завышенная цена на земельный участок затруднит его продажу, а занижение будет не выгодно для продавцов.

Для установления актуальной рыночной стоимость на участок земли необходимо достаточно хорошо владеть информацией о состоянии рынка недвижимости, изучить актуальный спрос и предложение на рынке, либо обратиться к профессиональным оценщикам.

Кадастровая и рыночная стоимость земли: как они соотносятся

На практике часто возникает вопрос, чем отличается кадастровая стоимость земли от ее рыночной стоимости. Эти два вида оценки стоимости земли между собой взаимосвязаны. Обычно, рыночная стоимость земельного участка несколько превышает стоимость, указанную в кадастре недвижимости, на 20-30%. Отличаются эти два вида стоимости земли своим назначением.

Кадастровая стоимость необходима:

  • Для расчета налога на доходы при продаже участка,
  • Для расчета суммы земельного налога,
  • Для расчета вознаграждения для нотариуса при осуществлении некоторых сделок,
  • Установление размера арендных платежей на государственную землю,
  • Для разрешения судебных имущественных споров.

Кадастровую стоимость возможно узнать из имеющихся на руках технических документов на участок земли или на интернет-портале Росреестра по юридическому адресу объекта недвижимости или кадастровому номеру.

Рыночная цена на земельный участок устанавливается на основании федеральных законов, регулирующих деятельность оценщиков. Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается по результатам кадастровой оценки земельных участков, проводимой на периодической основе раз в 3-5 лет. Основаниями для проведения кадастровой оценки участков земли являются нормативно – правовые акты РФ, регулирующие проведение оценочной деятельности. Средний показатель кадастровой стоимости земельных участков по округу, району или городу устанавливается местными органами власти.

При установлении кадастровой стоимости участка земли во внимание не принимаются его отдельные характеристики, например, появлении новых построек, появление инженерных сетей коммуникации. Вследствие чего рыночная стоимость участка будет увеличиваться, а кадастровая стоимость при этом сохраниться прежней. Это приводит к увеличению рыночной цены относительно кадастровой. Как правило, подобные ситуации на практике встречаются не так часто. Это связано с тем, что в кадастровую стоимость изначально закладывают стоимость недостроенных объектов, к тому же кадастровая стоимость подлежит регулярному пересмотру каждые 5 лет.

Рыночная стоимость участка земли определяется владельцем самостоятельно с учетом его кадастровой стоимости, при этом она может изменяться несколько раз в течение реализации сделки до момента подписания предварительного соглашения о купле-продаже участка земли.

Рыночная стоимость используется

  • При проведении сделок по купле – продаже недвижимости,
  • При установлении арендной платы на пользование земельным участком,
  • При расчете вознаграждения нотариусу в делах о наследовании,
  • При разрешении судебных споров.

Разница в 30% между рыночной стоимостью и кадастровой является достаточно условной и может варьировать в ту или иную сторону в зависимости от решения собственника. Но увеличение стоимости более чем на 30% влечет за собой большие сложности в реализации земельного участка и должна быть юридически обоснованной, то есть иметь подтверждение независимого эксперта.

Рыночная стоимость может быть приближена к кадастровой при наличии объективных для этого причин. Например, продаже участка вне сезона, когда спрос на землю снижен, либо участок имеет крайне не обработанный и неухоженный вид.

Следует избегать ситуаций снижения рыночной стоимости ниже кадастровой. Если стоимость земельного участка существенно ниже, чем его кадастровая оценка, то необходимо обратиться в кадастровую палату с требованиями о проведение пересмотра кадастровой стоимости. Такие ситуации вполне возможны, при наложении на земельный участок обременений (например, публичного сервитута), или наличии существенной порчи участка или его части с искажением его границ.

Факторы, которые влияют на формирование окончательной цены на участок земли:

  • Расположение участка – ключевой фактор в ценообразовании, так как приближенность к населенному пункту участка напрямую влияет на увеличение его цены,
  • Структура и состав почты. Даже для участков в одной местности эти характеристики могут значительно отличатся, а, следовательно, может и значительно отличатся стоимость самого участка. Значительно снизят цену на участок наличие солей в грунте или болотистая местность, а также такие особенности ландшафта как овраги или канавы, как на самом участке, так и на прилегающих территориях.
  • Наличие на участке построек и их состояние на момент продажи. Рыночная стоимость участка земли может быть увеличена при наличии капитальных строений и иных построек, но ключевым фактором будет выступать именно состояние этих построек.
  • Наличие инженерных сетей коммуникации значительно увеличивает окончательную стоимость земельного надела.
  • Возможность получить потенциальные доходы с участка и их размеры. Земельные наделы, способные принести доходы в результате ведения на них сельского хозяйства или промышленного производства, могут быть реализованы значительно дороже. Но опять же большое значение имеет их местоположение. Если участок будет расположен вдоль федеральной автомобильной трассы, то он будет стоить дороже.

Как провести самостоятельно оценку рыночной стоимости земли?

Для получения реальной рыночной стоимости объекта необходимо знать некоторые характеристики самого объекта:

  • Имеющуюся площадь земли,
  • Наличие и характер построек на ней,
  • Тип земли на участке,
  • Наличие и юридическую чистоту документов на участок и документов, подтверждающих статус владельца,
  • Определенные экономические показатели, отражающие качество земельного участка,
  • Наличие инженерных коммуникаций и развитой инфраструктуры вокруг участка,
  • Удаленность или приближенность к другим населенным пунктам,
  • Актуальная ситуация с ценами на аналогичные земельные участки на рынке недвижимости, наличие спроса и предложения.

Для установления рыночной стоимости земельного участка могут быть использованы разнообразные варианты:

  • Использовать услуги профессиональных независимых оценщиков,
  • Использовать услуги риэлторов,
  • Провести оценку самостоятельно.

Работа с риэлторами и оценщиками требует дополнительных расходов на оплату их работы, за это собственник получает оценку участка с учетом профессиональных знаний специалистов, установленных на основании достоверных методов расчета и статистических данных. При оценке стоимости земли самостоятельно можно использовать достаточно простые расчеты и формулы, которые не потребуют специальной подготовки и профессиональных навыков.

Методы для самостоятельной оценки рыночной стоимости земли

Для определения рыночной цены участка земли стоит выбрать оптимальный метод для ее оценки:

  • Доходный метод,
  • Затратный метод,
  • Сравнительный метод.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Доходный метод оценки

Это самый сложный метод для проведения самостоятельной оценки стоимости земельного участка. Такой способ следует использовать для высокорентабельных земельных участков или участков, предназначенных для ведения предпринимательской деятельности, в том числе и сельскохозяйственной. Например, для продажи земельных участков под строительство гостиниц, зон отдыха, ведение сельского хозяйства и так далее. При таком методе рассчитывается сумма прибыли, которая может быть получена при использовании данного участка в предпринимательских целях.

Затратный метод оценки

Этот метод может применяться совместно с предыдущим методом. В этом случае будут учитываться и дополнительные расходы, которые могут сопровождать использование участка (например, на строительство капитальных объектов на участке). Полученные расходы вычитаются из уровня предполагаемого дохода, определенного в предыдущем пункте, и получается допустимая стоимость участка земли.

Для самостоятельно проводимых расчетов можно ориентироваться на разницу между потенциально возможным доходом и теми расходами, которые требуются осуществить в ближайшее время. Таким образом, получается, что доход собственника будет равен 25-30% от разницы потенциальных доходов и расходов. Затратный метод может быть применен как самостоятельный метод для определения стоимость земель со статистической рентабельностью, например, земли для индивидуального жилищного строительства. В этом случае под расходами будут пониматься все финансовые вложения в участок земли.

Например, вложения на подведение сетей инженерных коммуникации. Конечная стоимость земли будет включать и эти расходы, равно как и другие расходы, которые были направлены на облагораживание участка земли. При этом методе является важным наличии информации о проведенных затратах на улучшение земельного участка. После того как будет определена сумма дополнительных вложений в участок можно сделать поправку для увеличения или уменьшения стоимости участков земли на рынке недвижимости на сегодняшний день.

Сравнительный метод

Принято использовать при продаже типичных объектов недвижимости. Для его использования необходимо владеть информацией о ценах на аналогичные реализованные объекты недвижимости в пределах одного района в периоде за прошедшие 4-6 месяцев. Ориентироваться стоит на земельные участки аналогичной площади, имеющие похожие характеристики и признаки, которые влияют на формирование окончательной цены. Метод оценки просто и логичный, но вероятность точности достаточно низкая, так как не будут учтены все индивидуальные особенности каждого земельного участка, которые возможно и повлияли на окончательную его рыночную стоимость.

При самостоятельном проведении оценки рыночной стоимости объекта допускается его документальное оформление, с приложением отчетных документов о понесенных затратах, для дальнейшего предъявления покупателям. Такие документы не будут иметь юридической силы, но могут наглядно для покупателей доказать наличие вложений для улучшения участка земли.

Если возникают сложности с установлением цены на земельный участок или использование разных методов дает различные результаты, то целесообразно обратиться к профессиональным оценщикам.

Профессиональна оценка рыночной стоимости земельного участка

Профессиональную оценку рыночной стоимости участка земли могут дать несколько организаций или лиц:

  • Оценочные бюро, имеющие допуск к СРО,
  • Индивидуальные оценщики, работающих на основании нормативного акта об оценочной деятельности,
  • Агентство недвижимости, которые в своем штате имеют лицензированных оценщиков,
  • Юридические компании, в том числе занимающиеся и оценочной деятельностью.

Для проведения профессиональной оценки обязательным является заключение соответствующего договора с оценщиком либо с агентством по проведению оценки.

В договоре должны быть отражены следующие параметры:

  • Цель проведения оценочных мероприятий,
  • Категория земельного участка,
  • Тип собственности объекта,
  • Дата проведения оценки,
  • Методы оценки рыночной стоимости, которые предполагаются использовать,
  • Основные правовые вопросы проведения процедуры оценки.

Такая оценка оформляется в виде подробного отчета об установленной рыночной стоимости. Отчет составляется в письменном виде и заверяется оценщиком, который и проводил оценочные мероприятия. Отчет может быть оформлен как справка о стоимости или как акт о проведенных работах по оценки рыночной стоимости земельного участка. Такой документ имеет юридическую силу и может быть предъявлен покупателям, как обоснование установленной цены.

Процедура проведения оценки рыночной стоимости земли

  1. Сбор информации о земельном участке, а также документов на него (выписка из кадастра и ЕГРН, техническая документация на участок земли, документы, подтверждающие прав собственности на участок).
  2. Определение цели проведения оценочных мероприятий.
  3. Проведение осмотра земельного участка, имеющихся на нем построек и составление подробного описания,
  4. Определение целевого назначения земельного участка, перспектив его развития,
  5. Определение окончательной рыночной цены на основе полученных данных с предыдущих этапов,
  6. Составление финального отчета по оценке.

Здесь можно скачать пример отчета профессиональных оценщиков о рыночной стоимости земельного участка.

Скачать (DOC, 680KB)

Готовый отчет о рыночной оценке стоимости земельного участка включает в себя следующие разделы:

  • Описание задания на оценку,
  • Описание характеристик объекта недвижимости, а также процесса оценки,
  • Анализ ситуации на рынке,
  • Основные факты и выводы,
  • Результаты оценки.

Каждая страница отчета нумеруется, а сам документ прошивается и скрепляется подписями оценщика и печатями оценочной компании. Приложениями к отчету выступают  копии всех документов, которые были использованы в процессе оценки

Рыночная стоимость земельного участка необходима прежде всего для осуществления сделок с земельным участком. Рассчитать ее возможно самостоятельно, либо с привлечением профессиональных экспертов. В последнем случае отчет об оценке будет иметь статус юридически значимого документа.

Определение рыночной стоимости земельного участка и ее отличие от кадастровой

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки  – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Рыночная стоимость земельного участка: это что такое?

Для начала дадим определение рыночной стоимости земельного участка.

Рыночная оценка земли – это цена, установленная на ЗУ, с учетом влияния тенденций рынка недвижимости. Используется по преимуществу при купли-продаже ЗУ или объекта недвижимости, расположенного на участке, возведенного с учетом норм, предусмотренных для капитальных строений.

Установление рыночной стоимости земельного участка произвольное, по усмотрению собственника, но только ее актуальное определение сопутствует успешной продаже.

Повышение рыночной стоимости препятствует совершению имущественной сделки, а ее уменьшение приводит к убыткам продавца. Поэтому целесообразно использовать услуги независимого оценщика или самостоятельно ориентироваться на рынок сбыта аналогичных земель.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

  • кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
  • рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

  1. Обратиться к независимому оценщику.
  2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
  3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

  • доходный метод;
  • затратный метод;
  • метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

  • ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
  • Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
  • ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Метод сравнения продаж

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

  • ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
  • ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

Скачать пример отчета о рыночной стоимости.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

Как определить рыночную стоимость земельного участка? + Что такое рыночная цена земли, основные факторы определения, важные моменты и нюансы

Рыночная стоимость земельного участка по своей сути представляет параметры цены, которая сформирована на текущий момент времени на четко определенный участок в четко определенной зоне. Данная стоимость формируется в зависимости от спроса, а также от количества предложений. Если та же кадастровая цена рассчитывается на основании конкретных формул, то рыночные цены более хаотичны. Например, количество предложений на рынке по определенным земельным участкам очень сильно снизилось. Но, спрос не падает. Это провоцирует возможность собственников получить за землю более существенное количество денежных средств, что становится основой роста цены. Может быть и обратная ситуация, когда спрос является минимальным, а количество предложений очень значительное.  Желание продать участок быстрее может спровоцировать понижение цены одним собственником, а другие могут уже начать подстраиваться под новые цены.

Становится понятно, что в настоящий момент рыночная стоимость земельного участка формируется в зависимости от различных факторов. Спрос и предложения – основные элементы формирования цены. Но есть еще и факторы развития района, строительство новых объектов, развитие инфраструктуры. Все это может существенно влиять на формирование конечной цены с рыночной позиции. Непременно скажем о том, что определение такой стоимости – процесс достаточно простой. Например, человек желает осуществить процедуру реализации. Для этого он просто просматривает объявления и базируясь на полученной информации определяет стоимость своего предложения.

Тут же нужно сказать о том, что в настоящий момент самыми значительными параметрами востребованности пользуется земля под индивидуальное строительство в определенных поселках. И тут стоимость может также очень быстро меняться. Если речь идет о планируемом поселке, где предложены только участки, то цена будет достаточно низкой. Если строительство поселка уже началось, то цена также начнет повышаться. Если поселок уже имеет массу объектов, есть охрана и пр., то в такой местности стоимость участка будет достаточно значительной. В данном случае параметры цены определяются особенностями развития района.

Что касается коммерческих земельных участков то тут ситуация более сложная. Все дело в том, что не всегда можно найти подобные объявления, чтобы четко определить стоимость своего предложения. В таком случае лучше всего обратиться в оценочную компанию, которая сможет достаточно быстро осуществить процесс детального и глубокого изучения всех критериев и факторов, что непременно станет основой быстрого и грамотного определения реальной рыночной цены объекта на текущий момент времени. При этом, вы получите не просто субъективное значение цены, вы получите объективные данные, которые четко определяют параметры стоимости на основании описанных фактов. По завершению работы специалисты по оценке предоставят отчетную документацию, которая в своем составе будет содержать все нужные данные. Такой документ можно будет предоставить покупателю, чтобы убедить его в рациональности цены.

При использовании услуг оценочной компании обязательным условием является составление договора, который должен отражать все данные по объему услуг, используемым методам оценки, оплате.

Что такое рыночная стоимость земельного участка

В нашей стране стоимость земельных участков базируется на различных факторах. Именно по этой причине есть такое понятие, как рыночная стоимость земельного участка. Данное понятие определяет стоимость четко определенных участков на конкретной территории. Причем данная стоимость может быстро меняться в зависимости от различных экономических факторов.

Рыночные цены подвержены определенной саморегуляции, рост цен нередко является хаотичным. По своей сути рыночная цена участка – это стоимость, по которой собственник реально может реализовать определенный участок при минимальной затрате времени. Причем параметры цены удовлетворяют как владельца участка, так и покупателя.

Как же узнать рыночную стоимость участка? Чаще всего данный вопрос решается посредством сравнительного анализа. Например, человек желает осуществить процесс реализации участка. В данном случае, он просто посещает специализированные ресурсы, осуществляет процесс изучения всех данных по таким же участкам на текущий момент времени, что позволяет ему четко и точно определить стоимость своего участка и выставить его на продажу.

Покупатель, который не желает переплачивать, осуществляет подобные действия, сравнивая предоставленные данные из стандартных объявлений. Так, формируется осознание средней стоимости участка на текущий момент времени. Если же нужны более точные данные, то можно использовать вариант оценки. То есть, можно привлечь оценочную компанию, которая осуществит все необходимые действия и сможет предоставить отчет, который в своем составе будет содержать точные данные, касательно конкретного земельного участка.

На регуляцию цен в первую очередь влияет спрос. Если он слишком значительный, то формируется повышение стоимости. Так как владельцы участков прекрасно понимают, что реализовать землю не составит труда. Именно по этой причине нет необходимости снижать стоимость. Если спрос низкий, а количество предложенных вариантов – существенное, то формируется обратная позиция, при которой владельцы участков прекрасно понимают отсутствие возможности быстрой реализации, что может спровоцировать весьма существенное падение основной цены.

Чтобы узнать стоимость достаточно осуществить мониторинг предложений, и уже отталкиваясь от полученной информации сделать логический вывод. Если же вы стремитесь к тому, чтобы четко знать параметры цены, так как боитесь установить слишком большие или же заниженные значения, то вам непременно нужно обратить свое внимание на возможность сотрудничества с опытными экспертами.

Экспертное заключение может потребоваться в разных случаях. Например, если вы стремитесь заработать средства с аренды, то все равно расчет будет осуществлен на основании параметров рыночной цены. Определение реальной стоимости земли может потребоваться при осуществлении различных действий, которые возникают в судебном порядке. Например, если формируется дело о разделе имущества, где определенная сторона будет выплачивать другой стороне половину стоимости участка. Очень важно получить объективные и точные данные, которые помогут в дальнейшем определить сумму выплат. Без заключения опытных специалистов в таком деле просто невозможно обойтись. Эксперты при проведении оценки осуществляют процесс изучения различных нюансов и факторов, что позволяет сделать объективные и точные заключения.

Существуют определенные особенности проведения оценки земель, которые имеют сельскохозяйственное назначение. В данном случае применяется формула, которая позволяет определить потенциальную прибыль от производства товарного или же сельскохозяйственного формата. Расчеты достаточно сложны, тем не менее, они реально позволяют получить объективные и точные значения, которые так необходимы для грамотной реализации участков.

Совершенно иная формула расчета будет использована в случае, если речь идет об участке под индивидуальное строительство. Будут учитываться такие факторы:

  • Близкое расположение от города;
  • Уровень застройки;
  • Наличие инфраструктуры;
  • Подключение коммуникаций;
  • Развитость поселка;
  • Наличие охраны и пр.

Все данные факторы суммируются, после чего, эксперты в действительности могут назвать конкретную стоимость четко определенного участка в определенном поселке.

Становится понятно, что существуют различные методики расчета. И каждая методика имеет свои определенные особенности. Подбор методики зависит от вида земельного участка, а также от целей проведения оценочных мероприятий. Чтобы получить объективные и точные значения рекомендуется осуществить процесс обращения к опытным специалистам, которые работают не первый год и смогут предоставить поистине профессиональные услуги.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Как вы уже поняли, существует масса различных факторов, которые могут иметь кардинальное значение для определения конечной стоимости объекта. Учитывайте, что сегодня расположение участка имеет очень важное значение. Например, очень актуальными являются коттеджные поселки Москвы. И в данном случае, приобретение участка в таком поселке может потребовать весьма существенных финансовых вложений. Хотя подобный же участок в другом районе будет стоить в несколько раз дешевле. Соответственно, нужно четко изучить все факторы, которые могут иметь критическое значение на формирование конечной стоимости объекта.

Расположение

Данной темы уже коснулись. Все дело в том, что если речь идет о сельскохозяйственных землях, то расположение особой критической роли не играет, а вот земли под индивидуальное строительство выбираются весьма внимательно. И чаще всего люди стремятся построиться ближе к областному центру или же крупному городу. Соответственно, формируется такое понятие, как спрос, которое имеет весьма важное значение в процессе формирования цены. Спрос на участке в пригородах крупных городов всегда будет более высоким. Именно по этой причине провоцируются повышенные параметры цены. 

Состояние рельефа и грунта

Это уже более профессиональный аспект, который не всегда рассматривается при установлении цены без привлечения экспертов. Как правило, при самостоятельном определении стоимости в расчет берется исключительно анализ подобных предложений. А вот такой фактор, как состояние самой земли — не учитывается. Даже при приобретении земельного участка под индивидуальное строительство крайне важно, чтобы он соответствовал определенным требованиям. Например, если участок будет слишком каменистым, то в процессе строительства придется использовать специализированную технику, что естественно станет основой повышения цены земельных работ. При приобретении сельскохозяйственных земель качество грунта имеет крайне важное значение. Именно по этой причине, данный критерий выносится на первое место и рассматривается внимательным образом.

Наличие построек

Дополнительным фактором формирования стоимости выступает наличие на участке определенных построек, а также их состояния. Как вы понимаете, если речь идет о том, что продается хороший дом, в котором можно жить, то в данной ситуации стоимость будет достаточно существенной. А вот если речь идет о ветхих постройках, которые нужно будет сносить, то стоимость резко снижается, так как по сути, собственнику придется потратить определенное количество средств, чтобы избавиться от такого ненужного элемента. Соответственно, при детальном изучении участков данный параметр обязательно должен быть включен в изучение. Если же он не будет проанализирован, то нет никакой возможности объективно оценить стоимость участка.

Возможность присоединения к коммуникациям

Если речь идет о земельных наделах сельскохозяйственного значения, то данный параметр не особо учитывается. Но все же, нужно анализировать ту же возможность полива. Что же касается земель, которые относятся к индивидуальному строительству, то тут нужно в обязательном порядке осуществлять процедуру изучения данных о возможности подключения к тем или же иным коммуникациям. Если такой возможности нет, то становится понятно, что даже после строительства хорошего объекта он не будет предоставлять возможностей идеально комфортабельных условий. Именно по этой причине такие участки будут стоить в разы дешевле. Если же подключение возможно, и для присоединения потребуется минимальное количество времени, а также средств, то стоимость участка сразу же становится более значительной.

Вероятность получения прибыли от использования

Есть участки, которые сдаются в аренду. И естественно, их оценка должна базироваться на том, насколько вероятной является возможность получения прибыли, а также на особенностях арендной стоимости. Такие факторы должны быть изучены достаточно детально, это позволяет получить объективное значение реальной стоимости.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Если стоимость не является критическим параметром, то ее можно определить самостоятельно. Как вы поняли, сделать это можно посредством сравнительного анализа предоставленных подобных вариантов. Если же вы стремитесь получить более объективные и точные значения, или же такие значения требуются государственным структурам, то придется осуществлять полноценную оценку.

  • Шаг 1: Выбор оценочной компании

В настоящий момент появилось достаточно существенное количество оценочных компаний, обратившись в которые можно получить квалифицированную и грамотную помощь в вопросе оценки. Непременно нужно сказать о том, что выбор должен быть рациональным, внимательным, грамотным. Должны оцениваться разные критерии: как давно работает компания, какие рейтинги актуальности имеет, стоимость услуг, наличие опытных специалистов и пр. Рекомендуется также детальное изучение отзывов и комментариев на различных форумах. На основании этого вы в действительности сможете найти и выбрать ту компанию, которая сможет помочь вам получить максимальные перспективы грамотной оценки.

  • Шаг 2: Определяемся с вопросами

После того, как вы сделали выбор специалистов, которые будут производить необходимые оценочные действия, нужно четко определить ряд вопросов, которые должны быть рассмотрены в первую очередь. Нужно определить, какие потребуются документы, будет ли осуществлен процесс выезда по месту расположения участка, что входит в стоимость услуг, а также нужно предварительно определить количество времени, необходимое для проведения всех оценочных действий.  Предварительная консультация позволяет четко выявить основные вопросы, разрешение которых в дальнейшем даст окончательное преимущество грамотного выбора набора опций и методов исследования.

  • Шаг 3: Предоставляется необходимая документация

Нужно сразу же сказать о том, что проведение процедуры определения рыночной цены требует предоставления ряда документов. Рекомендуем предварительно, до момента, когда будет подписан договор осуществить процедуру сбора документации. Чтобы минимизировать расход времени и быстро выполнить поставленные задачи нужно просто осуществить посещение экспертов, попросить предоставить список документов, которые требуются для проведения оценки. После того, как вы получите такой список, вы можете осуществить сбор. Как только документы будут собраны, снова нужно обращаться к специалистам для проведения необходимых оценочных услуг.

  • Шаг 4: Оплата услуг, заключение договора

Предварительные договоренности с оценочной компанией непременно должны быть зафиксированы документально. Составляется специализированный договор, в рамках которого в дальнейшем осуществляется процесс выполнения услуг. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны все варианты ответственности оценщика за возникшие по его вине проблемы.

  • Шаг 5: Согласование времени и даты

Нужно сразу оговорить дату и время проведения действий по оценочным работам. Проведение действий осуществляется в соответствии с ранее запланированным проектом. Обязательно производится выезд на место, после чего производится процесс визуального осмотра. На основании данного осмотра также формируется ряд данных, которые применяются в оценке.

  • Шаг 6: Изучение информации экспертом

В оговоренное время вам нужно встретить специалиста и предоставить ему полноценный доступ к объекту. Далее производятся необходимые действия по осмотру.  Возможно, специалист задаст вам ряд вопросов, которые помогут определить важные аспекты. Кроме всего прочего, произведется процесс повторного осмотра документации, сравнения данных и пр.

  • Шаг 7: Получение отчета

Все действия должны быть четко зафиксированы в отчетной документации. Кроме всего прочего, определены методы, установлены цели. Описывается структура проведенных работ, осуществляется процесс формирования анализа и выводов. В конце указывается четко определенная стоимость, которая соответствует данному участку.

Кто может произвести оценку

В случае, если требуется проведение процедуры оценки с получением официального заключения, нужно будет обратиться в соответствующие инстанции, которые имеют право выдавать документы юридической значимости. Только в таком случае можно будет получить официальное заключение от оценщиков, оформленное в соответствии с установленными нормами законодательства.

  • Специализированное бюро

Ассортимент независимых компаний, которые осуществляют процесс оценки сегодня стал невероятно значительным, что провоцирует возможность получить высококачественные услуги оценки по доступной цене. Обязательно нужно проверить регистрацию данной инстанции, а также осуществить проверку данных, которые касаются вопроса наличия документов о вступлении в саморегулируемую организацию. Только в таком случае компания в действительности сможет предоставить вашему вниманию высококачественные и гарантировано законные услуги.

  • Частные оценщики

Существует независимая оценочная деятельность, которая не запрещена государством. Поэтому, можно найти специалистов, которые в действительности могут применять определенные принципы оценки в соответствии с установленными нормами. С другой стороны, вы должны понимать, что также нужно будет проверить, имеет ли оценщик разрешение на осуществление деятельности, и будет ли полученный документ соответствовать необходимым законным нормативам.

  • Агентства недвижимости

Обязательно скажем о том, что сегодня многие крупные агентства способны предоставить услуги дополнительной оценки. Такие услуги могут помочь грамотно определить стоимость участка при продаже, или же определить цену при реализации.

  • Юридические компании

Многие компании юридического формата сегодня способны предоставлять не только услуги правовой помощи, но также и услуги по оценке и проведению экспертизы.  Сотрудничество с такими специалистами является крайне рациональным. Так как можно не только получить нужные данные, но еще и дополнительные консультации юридического характера.

Можно ли использовать данные кадастровой стоимости для установки рыночной цены

Многие граждане знают о том, что в нашей стране сформирована единая база данных по кадастровой стоимости участков земель. Именно по этой причине нередко возникает вопрос, а можно ли использовать такие данные, чтобы определить рыночную стоимость.

Сразу же скажем о том, что оба понятия являются близкими, но не взаимозаменяемыми. То есть, если речь идет о рыночной цене, то определяются значения, которые присутствуют на рынке на текущий момент времени с учетом спроса, а также количества предложений. Это адекватная цена, которая сформирована на четко определенный промежуток времени.

Что же касается данных кадастровой стоимости, то тут определяется параметр оценки, который приближен к значению рыночной цены, но все равно может существенно отличаться. Законодатель устанавливает, что процесс оценки осуществляется раз в три года. А как вы понимаете, в течение данных лет положение на рынке может существенно измениться.

Поэтому, кадастровую стоимость использовать в качестве основы определения рыночной цены нельзя ни в коем случае. Если вы не хотите тратиться на услуги независимых экспертов по оценке, то просто произведите самостоятельный процесс изучения предложений, что непременно поможет вам получить нужные и объективные результаты.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: