Как правильно и быстро сделать перепланировку в квартире по закону

Как сделать и правильно оформить перепланировку в квартире

Гражданин, желающий сделать жилищные условия намного лучше, затевает перепланировку квартиры или другого жилья. Каждое изменение в строении, которое подразумевает внесение изменений в техническую документацию, собственник жилья должен согласовывать с определенными государственными учреждениями и составлять измененный проект здания.

Если перепланировка происходит без согласования с соответствующими органами и не отвечает определенным требованиям, то она является незаконной и может стать основанием привлечения собственника к ответственности.

Перепланировка жилого помещения может подразумевать объединение комнат, сделанный красивый проход в стене, удаление ненужного выступа и другое. Т.е., по сути, это перекраивание жилого помещения, которое не запрещается, но в обязательном порядке согласовывается с ответственными органами. А с чего начать и как правильно сделать перепланировку в квартире?

Нормативная база

Если собственник жилья не согласовал желаемую перепланировку с ответственными органами, то на него налагается материальная ответственность. Этот вопрос регулирует статья 7.21 КоАП. В случае, когда перепланировка производится в многоэтажных домах, размер штрафа достигает двух тысяч рублей.

А как сделать перепланировку в квартире законно? Для этого необходимо придерживаться правил, предусмотренных в главе 4 Жилищного кодекса РФ.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Как правильно и законно сделать перепланировку в квартире

А что нужно для осуществления законной перепланировки?

Для того, чтобы сделать перепланировку в соответствии с законом, следует соблюдать следующие правила:

  • Запрет на размещение мокрых помещений (сауна, ванна, туалет, кухня и т.д.) над комнатами (гостиная, спальня и другие).
  • Запрет на нарушение теплого контура здания («прирезание» балкона, создание из него эркера). Для того, чтобы балкон, совмещенный с комнатой отвечал всем правилам, его следует утеплить, причем слой утепления должен быть не меньше 15 сантиметров. Если это не обеспечить, то балкон в зимнее время года будет подвержен промерзанию, а значит, есть место нарушению требований энергоэффективности.
  • Запрет на любое соприкосновение с коммуникациями. Если говорить про воздуховоды, то при их затрагивании в процессе перепланировки можно нарушить циркуляцию воздуха. Возможно, жилое помещение, в котором проводится перепланировка, и не пострадает, но соседи на последнем этаже дома точно будут не рады. Ведь через их квартиру проходят воздуховоды нижних этажей.

Перед тем, как начать саму перепланировку, следует посетить территориальную жилищную инспекцию и попросить предоставление консультации по данному вопросу. Так как каждый случай перепланировки индивидуален, собственнику жилья стоит взять с собой тех. паспорт жилья — тогда консультация будет более эффективной.

Технический паспорт заказывается в территориальном Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Кстати, паспорт нужен будет при согласовании проекта перепланировки жилья.

Для каких видов изменений не нужно согласование

Многих интересует вопрос о том, для каких видов строительных работ не нужно согласование. По сути, при незначительных изменениях, которые не затрагивают конфигурацию помещения, получить разрешение не нужно. Например, собственник может проводить косметический ремонт, замену старой сантехники без получения разрешения.

Необходимые документы

Документальное оформление перепланировки считается обязательным процессом. Все бумаги должны отвечать определенным законодательным нормам. Если это не учесть, то заявитель может получить отказ в перепланировке.

Если дом считается панельным, то перепланировка в здании сильно ограничена: почти все стены являются несущими. Неправильный снос перегородки или стены может привести к обрушению всего здания. Чтобы избежать печальных последствий, следует обращаться к профессионалам. Они смогут произвести осмотр плана, помещения и узнать места, которые могут подлежать корректировке.

Для законного совершения процесса перепланировки требуется предоставление следующих документов:

  • Правоустанавливающего документа на жилье (копия и оригинал).
  • Технического паспорта жилья (оригинал и копия).
  • Проекта, выполненного ответственной компанией, которая несет ответственность за конструкторские и санитарно-технические выводы, а также за произведенный расчет (копия и оригинал).
  • Согласия лиц (члены семьи), которые проживают в данном помещении, в письменном виде.
  • Акта об осмотре жилья, который заверяется управляющими (эксплуатирующими) организациями, а также другими ответственными лицами (председатель кооператива, товарищество собственников жилья и др.). Акт составляется только на бланке, утвержденном в законодательном порядке.
  • Выписки из домовой книги, которая действует на протяжении одного месяца.
  • Решения всех членов жилищного товарищества (при перепланировке места общего пользования). Решение принимается на основании организованного собрания.
  • Заключения органов по охране памятников и архитектуры (в случае перепланировки зданий с архитектурной и исторической ценностью).
  • Заполненного заявления на выдачу разрешения перепланировки.

Скачать бланк домовой книги

Заявление оформляется непосредственно при подаче всего пакета документов.

Образец технического паспорта помещения:

Создание проекта или эскиза

Создание проекта перепланировки осуществляется специализированной организацией, а эскиз может составить собственник помещения самостоятельно. Далее происходит его согласование с контролирующим органом, который разрешает или запрещает начало ремонтных работ. Если согласие получено, то после процесса перепланировки изменения отражаются в паспортах квартиры (техническом и кадастровом).

Основные требованиям для составления проекта следующие:

  • Содержание минимального количества информации для быстрого согласования инспектора всех изменений, без задержек на деталях. Если в проекте описано огромное количество работ, то инспектор может негативно отреагировать на отмеченные детали перепланировки.
  • Проект должен быть официально оформленным. Форма документа утверждена действующим законодательством.
  • Наличие в проекте всех необходимых страниц и чертежей.

Если проект не будет соответствовать требованиям, которые выдвигает действующее законодательство, то он не может быть одобрен.

Сам проект не может быть оформлен на одной страничке, он представляет целый пакет документов. Количество документов зависит от объема желаемых работ по перепланировке (например, проект перепланировки однокомнатной более маленький по сравнению с проектом перепланировки трехкомнатной квартиры).

Также сюда входят разрешения от коммунальных служб, если они необходимы (газовая, пожарная служба, СЭС).

Проект перепланировки должен состоять из:

Лист, на котором содержится описание данных жилья Данная страница является титульным листом. На нем излагается структура эскиза и приложенные документы по ГОСТу 21.101-97. Каждый дополнительный документ является приложением проекта, а не его составляющим.
Пояснительная записка В ней излагается цель перепланировки, а также все работы.
План жилья Можно получить в Бюро технической инвентаризации (БТИ) до совершения работ перепланировки.
План перепланировки Данный план должен отображать жилье в том состоянии, которое будет после проведенных работ по перепланировке. Кроме того, в документе указывается весь строительный материал, задействованный в ремонтных работах, толщина и расположение возведенных перегородок.

Образец разрешения на перепланировку квартиры

Куда обращаться

Для того, чтобы законно оформить перепланировку, необходимо посетить не одно государственное учреждение и инстанцию.

В частности, нужно посетить:

Бюро технической инвентаризации (БТИ) Здесь запрашивается план дома, в котором планируется перепланировка жилья и техническое заключение о возможности проведения данного процесса. Перед выдачей заключения инспектор БТИ обязан осмотреть здание.
Пожарный надзор и СЭС (санитарно-эпидемиологическая станция) Данные организации должны разрешить или исключить проведение работ по перепланировке жилья и выдать соответствующее заключение.
Жилищная инспекция и Архитектурно-Планировочный отдел В обязанность данных учреждений входит полное изучение проекта и дача разрешения или отказа на начало перепланировки.

В случае полученного отказа собственник жилья может составить и предъявить повторный проект, но только по истечению трех месяцев. При этом составляется заявление, в котором указывается просьба о пересмотре решения. Если гражданин получает повторный отказ без видимых причин, он имеет право обратиться в суд.

Стоимость и сроки согласования

Перед началом перепланировки жилья собственник должен выяснить ее стоимость. Услуги бюро технической инспекции не бесплатны и в совокупности, исходя из проекта, могут достигать сотни тысяч рублей.

В частности, к числу финансовые затрат относятся следующие:

  • изготовление нового тех.паспорта;
  • назначенная сумма государственной пошлины за получение нового документа;
  • при оформлении по всем нормам закона совершенной ранее перепланировки потребуется оплатить расходы, связанные с судом: государственная пошлина, услуги юристов;
  • оплата составления и утверждения нового проекта жилья, выданного лицензированной организацией.

Штрафы за нарушения

За незаконную перепланировку собственник жилья понесет соответствующее наказание, установленное статьей 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Размер штрафа составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

При обнаружении нарушений строительных норм в перепланировке жилье нужно вернуть в то состояние, в котором оно было до перепланировки (пункт 3, статья 29 ЖК РФ). После проведения незаконной перепланировки ее узаконивание допускается только в судебном порядке.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Что является перепланировкой в квартире, как сделать ее по закону в 2022 году, последствия и штрафы самовольных работ без разрешения

Существенные изменения параметров недвижимости необходимо согласовать по правилам, установленным действующим законом. При выявлении нарушений придется заплатить штраф, выполнить работы по возврату исходного состояния. Не исключено принудительное лишение прав собственности по соответствующему решению суда. С помощью этой публикации можно узнать, как сделать перепланировку в квартире по закону. Точное выполнение представленных рекомендаций предотвратит ошибки, минимизирует затраты в ходе выполнения реконструкции.

Какой закон регулирует перепланировку

Собственник не вправе нарушать законные права соседей на свободное пользование общедомовым имуществом. Нельзя ухудшать целостность силовых элементов строения, нарушать работоспособность инженерных сетей. Внешний вид зданий определяется утвержденным архитектурным проектом. На федеральном уровне законом обеспечивается охрана объектов, представляющих историческую ценность.

Перечисленные нюансы объясняют возможные претензии к плану несогласованной перепланировки квартиры. В следующем перечне приведены законы, которыми установлены нормативы по заданной теме:

  • порядок подготовки и согласования, основные определения – ЖК РФ, гл.4, статьи 25-29;
  • документальное оформление – ПП № 266 от 28.04.2005;
  • правила (проектные и рабочие операции) – постановления Госстроя № 170 от 27.09.2003;
  • внесение изменений в базу данных кадастрового учета – письмо Минэкономразвития №Д23И-1578 от 14.04.2015;
  • порядок информационного межведомственного взаимодействия – ПП № 797 от 27.09.2011;
  • размер штрафных санкций – КоАП, ст. 7.21;
  • судебная практика – Определения ВС №18-КГ17-192 и № 18-КГ17-247 от 19.12.2017.

Как сделать перепланировку в квартире по закону, поясняют дополнения местных законодательных органов. Для детального изучения темы рекомендуется изучить федеральные строительные и санитарные нормативы. С учетом чрезмерного объема материалов, ниже приведены только примеры отдельных документов:

  • порядок изменения вентиляционных шахт определен в приложении к постановлению правительства Москвы №1104 от 29.12.2017;
  • расширение душевой за счет уменьшения площади кухонной зоны запрещено в СанПиН 2.1.2.2645-10;
  • требования к гидроизоляции ванных комнат приведены в СНиП 2.03.13-88.

Что считается перепланировкой

Рассматриваемая реконструкция жилых помещений предполагает существенное изменение утвержденной проектной документации. Эти действия в обязательном порядке сопровождаются коррекцией технического паспорта. Согласование необходимо при выполнении следующих работ:

  • демонтаж, изменение конфигурации межкомнатных перегородок и силового каркаса;
  • перенос (увеличение) дверных и оконных проемов;
  • объединение жилых, технических и подсобных помещений;
  • замена электрического отопления на газовое, другие модификации инженерных систем;
  • создание новых вентиляционных каналов.

Специальное разрешение нужно получить от государственных (муниципальных) контролирующих органов, если недвижимость причислена к объектам культурного наследия. В отдельных ситуациях запрещают изменять цвет фасадов и элементы декора, монтировать внешние блоки кондиционеров и другое оборудование. Аналогичные запреты местные власти применяют, если дом расположен на видном месте (площадь, центральная улица).

В любом случае для перепланировки квартиры нужно получить согласие других собственников. Без соответствующего подтверждения невозможно изменить записи в базе данных ЕГРН, которые подтверждают законность реконструкции.

В следующем списке перечислены отдельные типовые работы. Эти примеры демонстрируют, какие перепланировки можно производить по разрешению:

  • «мокрые» зоны увеличивают за счет коридора с качественной гидроизоляцией;
  • подоконник убирают в кирпичном (монолитном) доме;
  • конфигурацию кухни изменяют в точном соответствии с действующими строительными (санитарными) нормами;
  • переносят межкомнатные перегородки;
  • устанавливают проемы в несущих стенах с усилением специальными металлическими конструкциями;
  • монтируют электрическую плиту вместо газовой при возможном подключении мощной нагрузки;
  • делают остекление и утепление балкона.

Запрещенные работы

Что считается перепланировкой в квартире, выполненной с нарушением норм:

  • нарушать целостность несущих конструкций;
  • устанавливать регуляторы, вентили, выключатели в общедомовые сети;
  • монтировать обшивку стояков канализации (водоснабжения) без смотровых люков;
  • уменьшать (удалять) вентиляционные шахты;
  • увеличивать чрезмерно нагрузку на межэтажные перекрытия;
  • переносить радиаторы отопления на застекленный балкон (лоджию);
  • подключать теплый пол к общедомовой системе отопления (горячего водоснабжения);
  • присоединение к площади квартиры чердаков и технических помещений в подвале;
  • объединение кухни (при оснащении газовым оборудованием) с жилой зоной;
  • аналогичное расширение зала или другой комнаты за счет площади балкона (лоджии);
  • увеличение санузла с одновременным уменьшением кухни, жилого помещения;
  • создание конструкции пола в душевой кабине, иной «мокрой» зоне без гидроизоляции (защитных перепадов по высоте);
  • расширение выхода на балкон;
  • соединение нескольких квартир, принадлежащих разным владельцам;
  • уменьшение площади кухни до 5 м кв. и отсутствие в этом помещении естественного освещения.

К сведению! Самовольная перепланировка в многоквартирных домах, признанных аварийными, запрещена.

Выяснить, что такое перепланировка квартиры без ошибок, можно с помощью специалистов проектной организации. В некоторых зданиях, например, запрещен демонтаж порогов, подоконников. Эти элементы по проекту выполнят функции силового каркаса. Также не разрешают создавать ниши (проемы) в наружных стенах даже при сравнительно небольшом изменении установленных конструкций.

Отдельно можно рассмотреть порядок согласования реконструкции вентиляционного канала. Пустое пространство между трубами и стенами относится к общедомовой собственности (ЖК РФ, статья 36). Соответственно, даже минимальное присоединение площади нужно подтвердить решением собрания жильцов. По действующим правилам необходимо одобрение 2/3 собственников или более. Организация подобного мероприятия в многоквартирном доме вряд ли возможна по незначительной причине. Но без этого официального подтверждения узаконить перепланировку жилых помещений не получится.

Какие работы можно проводить без согласования

Не нужен профессиональный проект для установки нового смесителя или сборки письменного стола. Можно производить без разрешения малярные работы в собственных помещениях, клеить обои. Однако не все «элементарные» операции допустимо выполнять по упрощенной схеме.

Монтировать сантехнику, например, общие правила не запрещают. Но в старом здании с деревянными перекрытиями крупная ванна с джакузи создаст избыточную нагрузку вплоть до разрушения строительных конструкций. Эту особенность нужно учитывать при проектировании наливных полов, тяжелых перегородок. Данный пример наглядно демонстрирует необходимость участия профильных специалистов на стадии подготовки.

Перепланировка квартиры не требует разрешения при выполнении следующих работ:

  • декоративный и восстановительный ремонт без изменения эстетических параметров фасада здания;
  • перемещение электрической варочной панели на кухне;
  • установка внешних блоков техники на внешних стенах здания за исключением рассмотренных выше ситуаций;
  • монтаж корпусной мебели без образования отдельных помещений, которые надо регистрировать в кадастровом учете;
  • перестановка радиаторов системы отопления.

Предварительное согласование

Выяснив, что является перепланировкой в квартире, нужно уточнить необходимость получения специальных разрешений. Далее действуют следующим образом:

  • получают действующий план помещений (техпаспорт);
  • создают проект;
  • заявление и сопроводительные документы передают в жилищную инспекцию муниципалитета;
  • на основании полученного решения выполняют перепланировку жилого помещения.

После завершающей проверки сделанные изменения фиксируются официально в кадастровом учете.

Подготовка документов и проекта перепланировки

Сведения об исходном состоянии объекта недвижимости (зарегистрированные данные) предоставляет местное бюро технической инвентаризации. Для подготовки проекта можно обратиться в любую профильную организацию, которая состоит в СРО. Кроме опыта и отзывов клиентов, рекомендуется проверить наличие специального свидетельства о допуске к выполнению проектных заданий.

Квалифицированные специалисты пояснят, какая перепланировка квартиры не требует разрешения. По необходимым позициям – подготовят рабочую документацию:

  • техническое задание;
  • чертежи;
  • описание отдельных операций.

Нужна ли строительная экспертиза

Перенос двери в несущей стене является существенным изменением силового каркаса здания. Подобные действия вправе согласовать только автор соответствующего проекта. Если такая организация не существует, обращаются в уполномоченное учреждение. На территории Москвы эти функции выполняет ГБУ «Экспертный центр».

Для подготовки профессионального заключения специалисты предприятия выполняют обследование. При положительном результате – создают отдельный проект. За дополнительную плату заказчик может обеспечить авторский надзор.

Куда обращаться за согласованием

С учетом исходных условий и требований закона о перепланировке квартир могут понадобиться следующие разрешения:

  • других собственников;
  • членов семьи;
  • соседей;
  • квалифицированного большинства собрания жильцов многоквартирного дома;
  • обслуживающих организаций при существенном изменении действующей схемы газо- и электроснабжения;
  • МЧС, Ростехнадзора, санитарных и других служб в рамках удостоверения соответствия изменений действующим нормативам;
  • банка, если квартира оформлена в залог по ипотечному договору;
  • органов, осуществляющих надзорные функции за состоянием объектов культурного наследия.

Собранные документы для согласования начала работ по перепланировке квартиры можно передать в местную жилищную инспекцию. Некоторые муниципалитеты организуют прием документов только через МФЦ.

Сроки согласования

По действующему закону администрация муниципалитета должна предоставить обоснованное решение не позднее чем через 45 календарных дней с момента поступления заявления.

Образец разрешения на перепланировку

Причины отказа

Отрицательный ответ оформляют письменно с расшифрованной подписью ответственного лица. В документе указывают основания принятого решения со ссылкой на статьи ЖК РФ и другие нормативные акты. Приводят рекомендации заявителю по исправлению ошибок. Дополнительную информацию можно получить на личном приеме у начальника территориальной жилищной инспекции.

Типовые причины отказов по закону:

  • отсутствие необходимых документов;
  • помарки и другие дефекты, затрудняющие однозначную идентификацию предоставленной информации;
  • уменьшение жилой площади с увеличением подсобных помещений и другие нарушения действующих норм;
  • заключение департамента культурного наследия, проектной организации;
  • запрет залогодержателя, другого собственника;
  • судебное решение, блокирующее свободное распоряжение имуществом;
  • плохое техническое состояние объекта недвижимости;
  • плановая реконструкция (реновация) с переселением жильцов.

Проведение работ в квартире

Ремонтные, строительные и другие необходимые операции выполняют самостоятельно либо с помощью подрядчиков. Уточнив, что относится к перепланировке квартиры, не следует нарушать утвержденный проект. Допустимы определенные коррекции при выборе отделочных материалов. Однако на любое существенное изменение нужно получить разрешение по стандартной схеме.

Согласование результата

Куда обращаться при перепланировке квартиры после завершения работ, отмечено выше. Сначала организуют визит уполномоченного инспектора. Если проверка не выявила нарушений, составляется акт. В состав комиссии, кроме заказчика, можно включить:

  • управляющего ТСЖ;
  • представителей проектной организации, подрядчиков.

В тексте указывают перечень выполненных работ. При выявлении недостатков отмечают срок устранения. Если замечания отсутствуют, документ дает право на проведение обмеров. Эти действия поручают квалифицированному специалисту БТИ. Составленный план используют для корректировки записей в кадастровом учете.

Ответственность за незаконную перепланировку

За перепланировку квартиры без разрешения действующим законом установлены следующие штрафы (диапазон в тыс. р.):

  • 1-1,55 (2-2,5) – частным лицам при выполнении работ в жилом доме (квартире МКД);
  • 40-50 – компаниям, которые сделали ремонт без разрешения собственника.

Ограниченный размер штрафов за перепланировку квартиры не следует воспринимать как аргумент для возможных правонарушений. Реальная ответственность за самовольную перепланировку намного больше. Кроме штрафа, закон обязывает устранить выявленные ошибки или принимает следующие решения:

  • принудительная продажа объекта недвижимости на открытом аукционе;
  • расторжение договора социального найма с выселением и выпиской жильцов.

Полученные после проведения торгов деньги используют для устранения недостатков. Остаток передают бывшему собственнику.

Как узаконить самовольную перепланировку

В специальной публикации нашего сайта подробно рассказано о том, как узаконить самовольную перепланировку квартиры. Общий порядок действий соответствует стандартным правилам. Главное отличие – тщательная подготовка с помощью проектировщика. После изучения реальной ситуации квалифицированный специалист подготовит проект в соответствии с нормативами. В некоторых ситуациях придется устранить заранее отдельные нарушения. Только после исключения спорных вопросов рекомендуется подавать заявление в муниципалитет для официальной регистрации самовольной перепланировки квартиры. Если администрация отказывает в согласовании – по закону собственник может обратиться в суд.

Исковое заявление о перепланировке квартиры

Скачать исковое заявление.

Исковое заявление о перепланировке квартиры подают в районный суд с учетом территориального распределения по адресу объекта недвижимости. Следует отметить соответствие выполненных изменений действующим строительным и другим нормативам. Для подтверждения своей правоты пригодится квалифицированная экспертная оценка строительных параметров. Сопроводительные документы оформляют приложением.

Покупка квартиры с перепланировкой

В ходе проверки нужно убедиться, что характеристики объекта недвижимости соответствуют данным кадастрового учета. Соответствующие сведения содержатся в расширенной выписке из базы данных «Росреестра». Аналогичная информация – в техпаспорте из БТИ.

Выше показано, какой штраф придется заплатить за незаконную перепланировку квартиры. Новый собственник будет обязан за собственный счет вернуть исходное состояние либо устранить недостатки по новому проекту. Совокупные последствия сопровождаются значительными затратами и рисками. Если продавец уведомил в ДКП о наличии проблем с перепланировкой, взыскать убытки с бывшего владельца в суде невозможно.

Выводы

Следующие факты рекомендуется учесть для предотвращения ошибок:

  • под перепланировкой жилого помещения понимают разные действия, поэтому до ремонта необходимо уточнить действующие законы;
  • для уменьшения временных и денежных затрат следует составить подробный план действий (от подготовки документов до выполнения ремонтных работ);
  • многие проблемы исключит своевременная помощь квалифицированных специалистов;
  • перед покупкой квартиры следует оценить рассмотренные риски.

Ставьте лайки, делайте репосты, оставляйте комментарии к публикации. Не забывайте о возможности юридической консультации в режиме онлайн.

Читайте далее о перепланировке ипотечной квартиры по закону, а также куда обращаться при переносе стен.

Как узаконить перепланировку в новостройке

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

  1. Готовят проект и согласовывают его в администрации района.
  2. Ломают старое и строят новое.
  3. Сдают администрации новое и получают на него документы.

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО.

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО, запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

Свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Источник: «Спецэнергопром»

Найдите сайт этой СРО и проверьте, есть ли в реестре членов интересующая вас компания. Если всё в порядке, несите им техпаспорт квартиры и заказывайте проект. Проект перепланировки нужен, чтобы в отделе архитектуры убедились, что перекрытия способны выдержать нагрузку, которую создадут ваши дополнительные кирпичи.

Пока вам в компании сделают проект перепланировки, пройдет 5 дней. В случае с гардеробной проект стоил бы 5 тысяч рублей. Некоторые компании берут дороже, некоторые дешевле. Ограничений цен и сроков нет, так что ищите компанию, которая устроит именно вас.

Компания согласовывает и готовит техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке. Это заключение вы получаете вместе с готовым проектом.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.
  5. Техническое заключение о допустимости и безопасности работ.

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ. Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2022 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Обжалование отказа

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

  1. Квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 рублей. Инвалиды первой или второй группы освобождены от уплаты госпошлины.
  2. Копию решения об отказе в согласовании перепланировки.
  3. Копии правоустанавливающих документов на квартиру. Это, например, договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи, договор дарения.
  4. Копии документов БТИ: технический паспорт, поэтажный план и экспликацию до или после перепланировки. Это отдельные документы. БТИ обычно сначала делает техпаспорт, а потом к нему выдает поэтажный план и экспликацию.
  5. Копию проекта перепланировки квартиры.
  6. Копию договора с проектной организацией.
  7. Копии заключений компетентных органов: Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора. Эти ведомства проверяют, что проект соответствует градостроительным нормам. Заключения обычно получает компания, которая делает проект, и прикладывает к нему.

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Вам осталось обновить информацию о вашей квартире в кадастре недвижимости. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. С собой берите заявление о внесении изменений в кадастр, техплан на диске, разрешение на ввод и пачку документов, которую вместе с проектом сдавали в отдел архитектуры для согласования перепланировки. Через неделю вам выдадут выписку из ЕГРН с новым планом квартиры.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Консультант — юрист Андрей Таргашов

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: