Как происходит перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу

Перепланировка помещения по градостроительному кодексу

Перепланировка – сложный технический процесс, который имеет под собой определенную нормативную базу.

Одним из законодательных актов, регулирующим изменения в конфигурации помещений, является Градостроительный кодекс РФ.

Он был принят в 2022 году и содержит основные положения не только застройки территорий, но и производства капитального ремонта в отдельных зданиях.

Понятие

Перепланировка – это, как указывает градостроительный кодекс, такое преобразование конфигурации помещения, которое приводит к изменению его внутренней площади или изменяет расположение инженерных коммуникационных каналов.

В итоге этих работ план помещения получает отличия от технической документации, имеющейся в БТИ.

Производство перепланировки нежилых и жилых помещений требует обязательного согласования с компетентными органами муниципалитета. В противном случае, работы считаются незаконными и влекут за собой административную ответственность.

В чем отличие от реконструкции

  • Определение перепланировки пересекается с переустройством и реконструкцией. В процессе ремонтных работ они часто и производятся одновременно, но каждое из них имеет свои отличия.
  • Так, переустройство связано с изменением конфигурации инженерных сетей, установкой и переносом оборудования.
  • Реконструкция же, в отличие от собственно перепланировки, это изменение параметров всего помещения или его отдельных частей (высоты, общей площади, количества этажей), а также качества его инженерно-технического оснащения. К реконструкции относятся и работы, связанные с изменением внешнего вида (фасада) здания.

Понятие реконструкции раскрывает Градостроительный кодекс, статья 1, пункт 14.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Требования к нежилому помещению

Чаще всего, перепланировка нежилого помещения по Градостроительному кодексу проводится с целью его подготовки под определенный вид коммерческой деятельности.

Это может быть связано с развитием собственного бизнеса или сдачей помещения в аренду.

При производстве перепланировки нежилого помещения значение имеет, в каком здании оно расположено – в жилом, нежилом, отдельно стоящем. От этого зависит, в какой орган следует обращаться с заявлением на перепланировку и содержание представляемого пакета документов.

Разные регионы РФ содержат свой регламент порядка осуществления перепланировки в нежилых помещениях.

Например, регламентом Москвы предусмотрено обязательное проведение технической экспертизы от автора проекта дома, если изменения будут затрагивать несущие стены.

Также, действующая редакция (№ 840) Постановления Правительства Москвы № 508-пп требует обязательного составления проекта на любые виды перепланировки нежилых помещений.

Что говорит Градостроительный кодекс о перепланировке

Градостроительный кодекс содержит основные положения о перепланировке и реконструкции помещений.

Здесь можно узнать о допустимых и запрещенных видах работ.

Правила

Главные правила перепланировки в соответствие с законодательными актами заключаются в следующем:

  • перепланировку можно осуществлять только в соответствии с действующими нормативными документами, как федеральными, так и региональными;
  • собственник помещения при оформлении перепланировки обязан предоставить в соответствующий орган власти полный пакет документов, предусмотренный законодательством;
  • решение о согласии на перепланировку или отказе в ее производстве может быть вынесено только на основании заявления собственника помещения;
  • принятие решения соответствующими органами происходит в срок до 45 дней;
  • после принятия решения организация, рассматривавшая заявление собственника, должна в 3-хдневный срок уведомить его о принятом решении;
  • процесс оформления перепланировки происходит в соответствии с Жилищным кодексом РФ (статьи 25-29), где любое заинтересованное лицо может ознакомиться со списком необходимых документов, а также ответственностью за самовольные преобразования в помещении.

Планируемая перепланировка не должна ухудшать условия эксплуатации здания, становиться источником рисков для жизни и здоровья проживающих в нем людей, ущемлять чьи-либо интересы.

Что разрешено, а что делать нельзя

При перепланировке разрешено изменять конфигурацию помещения таким образом, чтобы улучшить его функциональность, удобство для проживания или воплотить дизайнерские идеи.

Так, например, допустимым является:

  • демонтаж подоконного блока с установкой витражных дверей без переноса радиаторов отопления;
  • устройство в квартире сауны с объемом парильни, не превышающим 24 куб. м (кабина должна быть цельной, иметь сертификат производителя, быть оснащена дополнительной системой вентиляции и паро- и гидроизоляции);
  • устройство каминов на последних этажах зданий с топками и дымоходами заводского производства;
  • устройство второго санузла в квартире с выходом из спальни;
  • устройство проемов в несущих стенах и перекрытиях при обязательной разработке проекта, соответствующего всем требованиям нормативной документации и с полным пакетом согласований.

Но любые преобразования не должны идти вразрез с законодательством, которое определяет перечень запрещенных работ. К ним относятся запреты:

  • размещать «влажные» помещения квартиры над жилыми помещениями соседей снизу или жилые комнаты под «мокрыми» помещениями соседей сверху;
  • располагать кухню полностью или частично под санузлом соседей сверху;
  • блокировать доступ в шахты с трубами канализации, отопления, водоснабжения;
  • выполнять «теплые» полы на балконах, лоджиях в принципе, а в жилых помещениях от системы централизованного отопления или подачи воды;
  • прокладывать трубки и шланги кондиционера по наружной стороне здания, штробя под них каналы на фасаде;
  • устанавливать в квартире перекрывающие краны на общие стояки отопления и водоснабжения;
  • присоединять к площади квартиры площадь мест общедомового пользования (коридоры, тамбуры);
  • устраивать кухни без окна (естественного освещения);
  • объединять комнату с кухней, если она оснащена газовой плитой (такое возможно только при помощи перегородки с дверным проемом);
  • увеличивать площадь подсобных помещений за счет жилой площади;
  • устраивать жилые комнаты без естественного освещения, площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м.

Этот список может не учитывать конкретных вариантов перепланировки или требований региональных законодательных актов, а потому может быть гораздо шире.

Какие работы можно проводить при перепланировке в кирпично-монолитном доме? Узнайте здесь.

Так, в Москве запрещено затрагивать несущие стены и оконные блоки в домах, построенных в 2022 году и позднее, если автором их проекта является МНИИТЭП.

Когда может быть отказано

Причины правомерного отказа в согласовании перепланировки указаны в Жилищном кодексе. К ним относятся:

  • подача вместе с заявлением неполного пакета документов (недостаток важных для процесса перепланировки разрешений, заключений, согласований);
  • подача заявления и пакета документов не в тот орган, в компетенции которого находится согласование данной перепланировки;
  • несоответствие проекта требованиям нормативной документации либо содержание в нем видов работ, запрещенных законодательством.

Изменения без сноса стен

Снос несущих стен и перекрытий запрещен законом.

Выполнение в них дверных проемов возможно только при разработке проекта и наличии технического заключения, выданного автором проекта дома.

Можно демонтировать только перегородки, не выполняющие несущей роли, устраивать в них дверные проемы. В этом случае перепланировку можно оформить по упрощенной схеме (по эскизу).

Нормативные документы

Единого документа, всесторонне охватывающего вопросы перепланировки, нет.

Этот процесс регулируется несколькими законодательными актами.

Основными можно считать Градостроительный и Жилищный кодексы РФ. И если Градостроительный кодекс больше охватывает вопросы капитального строительства и реконструкции (главы 2, 3, 6, 8), то Жилищный ближе непосредственно к видам работ, связанным с перепланировкой. Полностью этим вопросам посвящена глава 4, статьи 25-29.

Есть и другие документы, регламентирующие порядок перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений:

  • КоАП (Кодекс об административных правонарушениях) – ст. 7.22, нарушение правил содержания и ремонта жилых помещений;
  • Гражданский кодекс – ст. 210 и ст. 290 (бремя содержания имущества и общее имущество собственников квартир многоквартирных домов);
  • СНиП – несколько позиций (2.08.01-89, 31-01-2003, 31-06-2009, 3.03.01-87, II-23-81, 2.08.01-89) рассматривают нормативы проведения строительно-ремонтных работ в жилых многоквартирных зданиях, общественных зданиях и сооружениях, а также правила манипуляций с несущими и ограждающими конструкциями;
  • СанПиН — № 2.1.2645-10, содержит требования к жилым зданиям и помещениям.

Процесс перепланировки регулируется и региональными актами.

Как уже говорилось, в Москве в этих вопросах опираются на Постановление Правительства города № 508-пп в редакции № 840.

Куда обращаться

Для оформления перепланировки в жилом помещении обращаются в Жилинспекцию. Разрешение на этот вид работ можно получить и в БТИ.

  • Документы в Жилинспекцию можно подать через службу «одного окна» (МФЦ) или в электронном виде через сайт Госуслуг (только для крупных городов).
  • Если помещение нежилое и расположено в отдельно стоящем нежилом здании, то разрешение на перепланировку можно получить в БТИ.
  • Если же нежилое помещение находится в жилом здании, то с заявлением следует обращаться в Отдел капитального строительства при администрации вашего города.

Сроки

Рассмотрение заявления на перепланировку проходит в срок до 35 календарных дней. Решение может быть вынесено и раньше. Если заявление было подано через МФЦ, то срок увеличивается до 45 дней.

Длительность рассмотрения документации и вынесения решения по ней во многом зависит от сложности проекта, площади изменений, количества разделов проекта.

Еще 3 дня дается органам для составления уведомления собственника помещения о вынесенном решении.

На саму перепланировку отводится 4 месяца.

Если в течение года собственник не приступил к ремонтным работам, то разрешение считается просроченным (на деле его можно продлить, но для этого нужно будет обратиться опять в тот орган, который первоначально его выдавал).

После окончания работ и подписания акта об их завершении (или ввода объекта в эксплуатацию) требуется оформить новый техпаспорт в БТИ. На это уходит около месяца.

Порядок оформления нежилого помещения

Для перепланировки нежилого помещения необходим проект. Его заказывают в специализированной организации с допуском СРО. Если планируется затронуть несущие стены, то потребуется и техническое заключение автора проекта дома.

Процесс оформления может выглядеть следующим образом:

  • получить техническое заключение о возможности перепланировки;
  • заказать проект;
  • согласовать проект с разными инстанциями (зависит от вида работ по перепланировке);
  • подать заявление в Жилинспекцию или Отдел капитального строительства вместе с требуемым этими органами пакетом документов.
  • получить разрешение на перепланировку;
  • подписать акт о завершении работ.
  • заказать новый техпаспорт в БТИ.

Документы

При оформлении перепланировки вместе с заявлением необходимо подать следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • правоустанавливающие документы на нежилое помещение;
  • договор аренды (если помещение находится в аренде, то требуется согласование перепланировки с его собственником);
  • разрешение муниципального образования на изменение функционального предназначения помещения, перепланировку его под конкретный вид деятельности;
  • согласование перепланировки с балансодержателем здания;
  • техническое заключение о возможности перепланировки.

Как узаконить в жилом здании

Если нежилое помещение находится в жилом здании, то процесс перепланировки в нем более сложный из-за сбора некоторых документов.

Требуется не только составить проект, но и заручиться согласием жильцов дома, что в данном здании будет функционировать какое-либо коммерческое учреждение (салон красоты, магазин, офис и др.).

Многоквартирном доме

Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, то начинать следует с подачи проекта в Роспотребнадзор.

Необходимо и согласовать проект с профильными инстанциями (пожарная, газовая служба, СЭС, отдел архитектуры). Если в доме организовано ТСЖ, то потребуется его разрешение на перепланировку (согласовывается с председателем по итогам общего собрания).

В арендуемом помещении

При перепланировке в арендуемом помещении крайне важно согласовать все изменения с собственником и заручиться его письменным согласием на изменения по данному проекту.

В противном случае договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке, а арендатору придется не только вернуть помещению первоначальный вид, но и возместить материальный и моральный вред.

Какие работы не нуждаются в согласовании

В 2022 году некоторые моменты перепланировки, которые раньше требовали согласования, были отменены.

И на 2022 год, как и в нынешнем, 2022, уже не требуют согласования:

  • монтаж и демонтаж встроенной мебели;
  • установка кондиционеров;
  • монтаж посудомоечных машин;
  • установка душевой кабины вместо ванны.

Не требует разрешения и замена инженерного оборудования идентичным по техническому устройству и параметрам. Косметический ремонт помещения также осуществляется без оформления разрешительной документации.

Последствия за незаконную

Самовольная перепланировка наказывается административным штрафом.

  • Для физических лиц его размер составляет 2 000-3 000 рублей, для юридических — колеблется в рамках 100 000-350 000 рублей.
  • Если же в результате несанкционированной перепланировки произошло обрушение здания или его части, то собственник несет и гражданско-правовую ответственность, а в случае человеческих жертв – и уголовную.

Стоимость услуг

Основные финансовые затраты при перепланировке приходятся на выполнение проектной документации и ее согласование:

Услуга Цена (в руб.)
Проект без затрагивания несущих стен 10 000 – 80 000
Проект, затрагивающий несущие конструкции 50 000 – 100 000
Согласование проекта 5 000 – 20 000
Техническое заключение 15 000 – 30 000
Узаконивание перепланировки в суде +30 000 рублей к основным расходам

Перепланировка помещения по Градостроительному кодексу позволяет избежать многих неприятностей, связанных с несанкционированными изменениями.

Весь процесс, конечно, потребует материальных затрат и отнимет достаточно много времени, но зато впоследствии можно не волноваться, так как при необходимости легко подтвердить законность всех преобразований.

Видео: «Диалог с юристом — как узаконить перепланировку квартиры»

Модернизация нежилых помещений: перепланировка, переустройство, переоборудование или реконструкция?

Собственники недвижимости перед началом крупномасштабных работ в них должны понимать, что они затеяли. Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий и помещений считаются разными мероприятиями и регулируются законодательством РФ. К ним предъявляются различные требования в части получения разрешения и оформления.

Что это такое: определение терминов

Понятия перепланировки и переустройства

Жилищный кодекс (ЖК) РФ (ст.25) достаточно четко разделяет близкие близкие по смыслу понятия — перепланировку и переустройство.

  • Перепланировка здания — это процесс изменения внутренней конфигурации помещения без изменения внешних границ с внесением всех произведенных изменений в техпаспорт объекта. Ст.40 ЖК РФ признает право собственника на объединение двух смежных помещений.
  • Переустройство – это модифицирование инженерных коммуникаций, подразумевающее перенос, установку или демонтаж инженерных сетей или оборудования. Оно может касаться электрических, газовых, водопроводных и канализационных сетей в пределах помещения. Эти изменения также подлежат обязательному внесению в технический паспорт.

Оба вида работ, как правило, осуществляются одновременно, а потому и регламентируются одной статьей ЖК РФ.

Важные юридические аспекты переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме вы найдете тут.

Что является реконструкцией и переоборудованием?

Четкого определения реконструкции помещения в ЖК РФ нет, а сам термин относится скорее к технической категории. Ее суть определяет Градостроительный Кодекс (ГрК) РФ в ст.1 ч.14. Реконструкция — это внесение существенных изменений в параметры здания или помещения (в т.ч. с внешней стороны):

  • придание нового внешнего вида;
  • обустройство нового входа;
  • возведение пристроек;
  • а также изменение несущих конструкций внутри объекта.

Другими словами, реконструкцию можно отнести к категории капитального строительства.

Не следует путать данное мероприятие с понятием переоборудования — оно предусматривает изменение функций объекта. В принципе, переоборудование может достигаться путем перепланировки или реконструкции, но при этом изменяются функциональные возможности помещения. Чаще всего, переоборудуется помещение при переводе его из жилого в нежилой фонд или наоборот.

Капитальный ремонт

Еще один вид серьезных работ в нежилом помещении – капитальный ремонт. Его определение дает ГрК РФ (ст.1). Под это понятие попадают мероприятия по устранению износа конструкций и поддержанию эксплуатационных параметров без внесения изменений, способных изменить функции помещения или его первоначальные (проектные) технические показатели.

Другими словами, проводится восстановление или частичная замена отдельных элементов (в т.ч. несущих) или инженерного оборудования. Капитальный ремонт может быть выборочный или полный (комплексный) в зависимости от объема выполняемых работ.

Анализ различий

Между перепланировкой, реконструкцией и капитальным ремонтом существуют серьезные законодательные различия. Они определяются ЖК РФ (ст.ст. 25-29) и ГрК РФ (ст.1). Основные отличия заложены уже в самой классификации работ:

  1. Перепланировка предусматривает изменение формы и площади только внутренней части зданий и помещений, без нарушения внешних очертаний и габаритов.
  2. Реконструкция допускает существенные изменения первоначальных технических параметров, в т.ч. площади всего помещения, изменение внешнего вида фасада, расширение строения вширь и вверх (пристройки и надстройки).
  3. Капремонт не предусматривает внесение изменений в проект помещения, а только восстанавливает работоспособность в пределах заложенных параметров.

Другое важное различие заключается в необходимости получения разрешения и внесения изменений в техпаспорт.

  1. Перепланировка и реконструкция ведет к новым техническим параметрам и конфигурации помещения, а потому требует разрешения на проведение в установленном порядке и оформление нового техпаспорта.
  2. Капитальный ремонт не требует разрешения на проведение и проводится с учетом норм физического износа и фактического состояния основных элементов. Если при проведении ремонта обнаруживается изменение внешнего вида фасада, то такое мероприятие может быть признано реконструкцией, что требует согласования.

Перепланировка и реконструкция проводятся по специально разработанному проекту, который согласовывается с контролирующими организациями. Капремонт проводится в соответствии с утвержденным графиком. В первом случае, различаются мероприятия и по ответственности.

Если это касается нежилого помещения в МКД или нежилом здании с несколькими собственниками помещения, то за перепланировку и реконструкцию отвечает сам владелец помещения, а за капремонт – управляющая компания или собственник всего нежилого здания. Финансирование ремонта осуществляется за счет специальных ежемесячных отчислений на него.

Порядок оформления

Перепланировка, переустройство и реконструкция требуют получения разрешения на проведение работ и согласование проекта. Эти мероприятия проводятся в следующем порядке:

  1. Подготовка необходимых документов: техпаспорт, поэтажный план, справка о техническом состоянии, документы, подтверждающие право собственности.
  2. Разработка проекта. Он обязательно готовится организацией с допуском СТО. Перед проектированием проводится обследование технического состояния объекта. При реконструкции в разработке документа должна участвовать организация, спроектировавшая здание.
  3. Согласование проекта. Он обязательно согласуется не менее 2/3 жильцов МКД, Роспотребнадзором, отделом архитектуры (для реконструкции и работах на фасаде), Санэпидемстанции (при изменениях в санузлах), ГУ МЧС.
  4. Заявление подается в жилищную инспекцию или орган местного самоуправления.
  5. Назначение межведомственной комиссии. Она рассматривает представленные документы и выносит решение о возможности проведения работ. На основании заключения комиссии выдается разрешение жилинспекции.

После проведения работ изменения вносятся в техпаспорт помещения. Для проведения капитального ремонта разработка специального проекта не требуется. Составляется план работ и график их проведения. Смета затрат поможет правильно использовать средства. В МКД за капремонт отвечает управляющая компания, которая обеспечивает его согласно плана, учитывающего срок службы основных элементов конструкции.

Как узаконить переустройство?

  1. После завершения работ составляется акт приемки. Он должен быть подписан представителями жилищной комиссии, которая проверяет соответствие согласованному проекту.
  2. Далее необходимо уведомить органы Кадастрового учета.
  3. Специалист данного учреждения фиксирует произведенные изменения, по результатам чего оформляется технический план.
  4. Для учета перепланировки подается заявление в Росреестр с приложением техплана.
  5. В ЕГРН вносятся соответствующие изменения, и выдается выписка.
  6. Окончательное узаконивание переустройства осуществляется путем оформления нового техпаспорта помещения в БТИ.

Каковы последствия незаконного проведения работ?

При проведении таких работ без разрешения и согласования п.2 ст.29 ЖК РФ предусматривает штраф. Для физлиц он достигает 2022 рублей, а для юридических лиц – до 1 млн.рублей.

Помимо наказания выносится предписание, требующее возвратить помещение в исходное состояние в срок 4-6 месяцев. Если собственник игнорирует законные требования, то дело передается в суд. Он может вынести решение о лишении владельца прав на недвижимость. В этом случае п.5 ст.29 ЖК РФ предусматривает продажу помещения с торгов.

О том, можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения и как узаконить переделку, узнайте здесь.

Как оформить отдельный вход в здание?

Необходимость оборудования отдельного входа в нежилое помещение устанавливается ст.22 ЖК РФ и Постановлением Правительства №692-ПП. Его обустройство предусматривает изменение фасада здания, нарушение целостности несущей стены и оборудование определенной конструкции (площадки) на придомовой территории.

Такие работы относятся к реконструкции помещения. Кроме того, отдельный вход требует и внутреннюю перепланировку. Как минимум, необходимо установить тамбур.

Устройство отдельного входа начинается с разработки проекта. Причем, он может быть выполнен только специализированной организацией. Перед этим необходимо провести обследование несущей стены при участии проектировщика здания. Только на основании экспертного заключения составляется техзадание на проект.

Сам проект обязательно согласуется с:

  • отделом архитектуры;
  • СЭС (соответствие санитарным требованиям);
  • ГУ МЧС (в части пожарной безопасности и возможности эвакуации при чрезвычайных ситуациях).

После разработки проекта получение разрешения и оформление осуществляется жилинспекцией в обычном порядке.

Разница в оформлении перепланировки и реконструкции

Несмотря на то, что принцип оформления перепланировки и реконструкции не отличается, существуют нюансы, связанные с объемом работ и из влиянием на безопасность строения.

  • Проект перепланировки обычно не согласовывается с отделом архитектуры и некоторыми другими организациями, а на его рассмотрение в жилищной комиссии отводится 45 дней.
  • При реконструкции нарушаются несущие конструкции и изменяется внешний вид здания. С учетом этого, при подаче заявления жилкомиссия выдает список согласований, в который входят архитекторы, проектная и строительная организации. Обязательно проводится обследование состояние несущих конструкций, для чего привлекаются независимые эксперты. Срок рассмотрения заявки и выдачи разрешения продлевается до 2-3 месяцев.

Различия для жилого и нежилого здания

Переустройство помещения в отдельно стоящем нежилом здании значительно упрощается в части предварительного согласования. В МКД собственник нежилого помещения приравнен к владельцу жилой квартиры, и все изменения в помещении, затрагивающие интересы других жильцов и общей собственности, обязательно согласовываются с не менее 2/3 всех владельцев квартир.

Как правило, вопрос выдачи согласия выносится на общее собрание. В нежилом здании такое согласование не проводится.

Если помещение расположено в МКД, то заявление на его переустройство подается в жилищную инспекцию. Для нежилых зданий установлен иной порядок. Вопрос решает их собственник, которым чаще всего является муниципалитет.

Законодательство РФ допускает проведение различных работ по переустройству нежилых помещений как в отдельно стоящих нежилых зданиях, так и в помещениях МКД. Возможно осуществление перепланировки и реконструкции.

Важно понимать, что работы должны проводиться на законном основании, т.е. с разработкой и согласованием проекта, получением разрешения и внесением изменений в техпаспорт. Незаконное переустройство грозит штрафами, а прежний облик придется возвращать за свой счет и в кратчайшие сроки.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: