Как происходит согласование перепланировки помещений

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировок

Практически ни один ремонт квартиры, офиса, магазина или любого другого помещения нежилого типа не обходится без перепланировки, когда убираются ненесущие перегородки в результате разукрупления комнат, в несущих стенах и межэтажных перекрытиях вырезаются проемы, переносится кухня, объединяется туалет и уборная, изменяется функциональное назначение помещений.

  

Перепланировка – это достаточно сложный процесс. Причем имеются ввиду не столько ремонтно-строительные работы, сколько процедура согласования желаемых мероприятий.

В связи с этим у некоторых владельцев недвижимости возникает вполне закономерный вопрос: «А нужно вообще что-то согласовывать, если я являюсь собственником помещения – квартиры или нежилого объекта, а потому имею право переделывать интерьер по своему усмотрению, никого не ставя об этом в известность?»

Вынуждены огорчить тех, кто хотел бы избежать подобных бюрократических проволочек, и обратить их внимание на то, что получение разрешения на перепланировку (будь то квартира или нежилое помещение) у государственных и муниципальных органов власти – это обязательное условие для проведения столь масштабных ремонтных работ, определенное жилищным законодательством, а также местными нормативно-правовыми актами и постановлениями.

То есть, как ни крути, а согласовывать капитальный ремонт все равно придется. Тем более, что в дальнейшем перепланировка без согласования может обернуться для собственника помещения серьезными проблемами.

И дело не только в «милых» соседях, которые будучи раздраженными шумом перфоратора и оборудованием по алмазной резке, доносящегося из вашей квартиры, пожалуются в контрольные инстанции и на вас наложат штраф.

Решив когда-нибудь продать или заложить жилье, вы окажитесь в непростом положении. Вам придется вернуть интерьер в прежнее, доремонтное, состояние, как оно значится на планах БТИ. Разумеется, за свой счет, да еще в ограниченный срок. Либо узаконить все изменения, произошедшие во внутреннем устройстве помещения после ремонта, что будет также накладно.

Однако это еще не самое страшное, что может случиться. Среднестатистический житель многоквартирного дома имеет очень поверхностное представление о строительных и санитарных нормах. Поэтому в процессе ремонта крайне высока вероятность, что они будут нарушены. Полбеды, если вы без разрешения переставите унитаз на другое место, от этого, скорее всего, никто не пострадает. Во всяком случае все будут живы и здоровы.

А вот если вы ошиблись в определении несущей стены и демонтировали ее, то это может привести здание в аварийное состояние, не пригодное для проживания. Оно вам надо? Конечно же, нет!

Поэтому, собираясь благоустроить собственную жилую или нежилую площадь, прежде позаботьтесь о том, чтобы ваши действия были согласованы с соответствующими органами. А, если не знаете, за что при перепланировке вы несете ответственность, какие бумаги требуется собирать, куда идти и что делать, наша инструкция по согласованию перепланировки вам поможет.

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировки квартиры

Для начала определимся с терминами. Понятие перепланировка включает в себя два взаимодополняемых друг друга определения.

Первое – переустройство, под которым понимаются изменения в расположении или замена инженерного оборудования (систем водоснабжения и вентиляции) и сантехнических приборов (ванн, унитазов, раковин, моек, газовых и электроплит), обозначенных на поэтажном плане.

И второе – изменение интерьера помещения в результате работ с капитальными конструкциями, межкомнатными перегородками, горизонтальными перекрытиями и опорами. То есть, например, вы захотели расширить проем, убрать подоконный блок или объединить кухню с жилой комнатной по принципу студии. На все это понадобится разрешение:

  • В Москве – жилищной инспекции.
  • В Московской области – городской или районной администрации.  

При подготовке проектной документации мероприятия по перепланировке и переустройству квартиры отображаются в одном документе, который так и называется «Проект перепланировки и переустройства квартиры». Для удобства мы все это будем называть одним словом – перепланировка.

Шаг 1. Первое, что необходимо сделать, убедиться в том, что запланированные вами работы попадают под определение «перепланировка» и не являются, например, косметическим ремонтом.

Если вы просто собираетесь побелить потолок, покрасить стены, поклеить новые обои, заменить настенную плитку в ванной комнате и туалете, то можете смело приступать к ремонту, поскольку эти действия не имеют никакого отношения к перепланировке.

А вот собираясь переносить перегородки, заменять ванну на душевую кабину, а линолеум на паркет, видоизменяя конструкцию полов, нужно быть готовым к согласованию перепланировки.

При этом важно знать, что есть запрещенные мероприятия, которые нельзя делать и невозможно согласовать. К их числу относятся:

  • Размещение радиаторов отопления на застекленных балконе или лоджии.
  • Устройство полов с подогревом, запитанных от общедомовой отопительной системы.
  • Объединение газифицированных и жилых помещений.
  • Удаление порожка в санузле.
  • Любое затрагивание вентиляционных коробов.

С полным перечнем мероприятий, запрещенных при перепланировке, можно ознакомиться в ППМ №508-ПП.

Но лучше всего обратиться в специализированную компанию, которая занимается согласованием перепланировок квартир. Например, к нам. Опытные сотрудники объяснят, какие работы из запланированных вами, законны, а какие не получится провести. Не знаем, как в других компаниях, но в нашей подобные консультации бесплатны. Задавайте вопросы по телефону, на сайте или в письме по электронной почте.

Как выбрать фирму по согласованию перепланировок

Шаг 2. Следующим этапом нашей инструкции по согласованию перепланировки жилых помещений станет сбор документов.

Для согласования перепланировки квартиры в Москве и области у вас на руках должен быть документ, подтверждающий ваше право на жилье.

Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость или договор социального найма.

Кроме того, на этом этапе согласования переустройства и перепланировки допустимо предъявление акта приема передачи квартиры и договора ДДУ, если ремонт будет проводиться в новостройке.

Если у вас по какой-либо причине нет ни одного из перечисленных документов, то придется заняться их восстановлением.

Помимо этого, в БТИ нужно заказать технический паспорт квартиры. Если вы планируете переносить газовое оборудование в квартире, то вам потребуется справка Мосгаза. Для согласования перепланировки в ипотечной квартире понадобится разрешение банка, выдававшего кредит.

Окончательный  перечень документов для согласования перепланировки зависит от формы собственности, типа помещения, видов ремонтных работ, которые будут проводится и т.д.

Шаг 3. Проконсультировавшись со специалистами по согласованию перепланировок помещений и получив в Бюро технической инвентаризации техпаспорт квартиры, можно заказывать проект перепланировки.

Чтобы проект перепланировки имел шанс быть согласованным в Жилищной инспекции или муниципалитете, его разработчиком должна выступить проектная компания с допуском СРО.

К слову, наши проекты перепланировок успешно проходят процедуру согласования во всех государственных службах.

Мы также готовы помочь с согласованием перепланировки квартиры тем, кто не хочет этим заниматься самостоятельно. Для этого понадобится оформить еще один документ – доверенность на наших сотрудников, чтобы они имели законное право представлять ваши интересы во всех инстанциях, где требуется получение разрешения на перепланировку вашей квартиры.

 

Если в процессе ремонта предполагается затрагивание несущих стен или перекрытий, до того, как заказать проект перепланировки, нужно будет в помещении провести инженерное обследование. Обследуют квартиру специалисты проектной организации, являющейся автором проекта дома. В основном это крупнейшие проектные институты Москвы – ОАО МНИИТЭП, ГУП МосжилНИИпроект и т.д.

На основании заявления собственника квартиры они проведут визуальный осмотр, оценят состояние несущих конструкций жилого здания, проведут необходимые расчеты на прочность стен, перекрытий и т.д. Результатом их работы станет техническое заключение о возможности проведения перепланировки.

Также можно посмотреть образцы технического заключения от ГУП Мосжилниипроект №1 и №2

Информацию, содержащуюся в ТЗ, используют при подготовке проекта перепланировки. Кроме того, между разработчиком проекта и собственником заключается договор авторского надзора, который также является одним из документов, участвующих в согласовании перепланировки.

Шаг 4. Следующим пунктом нашей инструкции по согласованию перепланировки является передача всех собранных бумаг вместе с техзаключением и проектом в районный центр «Мои документы».

К ним нужно еще приложить заявление на перепланировку от имени собственника. Заявление заполняется на специальном бланке, который предоставляется в центре госуслуг.

Все документы передаются через «единое» окошко и рассматриваются жилищной инспекцией в течение 20-35 дней.

В зависимости от содержания проекта перепланировки и комплектности документов Мосжилинспекция в регламентные сроки выносит решение – разрешить или отказать в перепланировке.

Шаг 5. После получения разрешения сделать перепланировку, начинаются ремонтные работы. Для их выполнения нужно найти строительную бригаду с допуском СРО к работам и заключить договор на оказание услуг.

Узнайте, что делать, если у ремонтной бригады нет допуска СРО

Все мероприятия по изменению конфигурации помещений должны проводиться в полном соответствии с проектной документацией, успешно прошедшей процедуру согласования.

В этот момент ведется заполнение журнала производственных работ, оформление актов на скрытые работы и авторский надзор за реализуемыми мероприятиями по перепланировке.

   

Шаг 6. После того, как перегородки по проекту возведены, проемы вырезаны, работы по гидроизоляции и усилению проемов выполнены, вновь следует обращение в центр «Мои документы» с заявлением об оформлении акта о завершенной перепланировке. К заявлению прикрепляются копия договора со строительной организацией, копия их свидетельства СРО и подписанные акты на скрытые работы.

В течении 10 дней инспектор жилищной инспекции должен будет с вами связаться и назначить время проверки. Выйдя на объект, он проверит соответствие сделанного ремонта заявленным на этапе получения разрешения мероприятиям и подпишет акт. Также на документе ставят свои подписи собственник, строительная и проектная организации.

Шаг 7.  Заключительным этапом в порядке согласования перепланировки в Москве является обращение в БТИ с актом о завершенной перепланировки для оформления новых документов.

После проведенных техником инвентаризационного бюро обмеров квартиры, в техническую документацию вносятся все произведенные изменения и отчерчивается новый поэтажный план в черных линиях. На этом согласование перепланировки считается завершенным делом.

Очень надеемся, что наша пошаговая инструкция по согласованию перепланировок в жилых помещениях вам оказалась полезна.

Пошаговая инструкция по согласованию перепланировок нежилых помещений

Здесь мы не будем столь подробно описывать всю процедуру согласования. Отметим лишь те моменты, которые отличают согласование нежилых помещений от аналогичного процесса в жилых.

Во-первых, для согласования нежилого помещения, как правило, требуются дополнительные согласования с государственными инстанциями различного профиля (Роспотребнадзор, архитектурное управление и т.д.).

А, во-вторых, если помещение находится на первом этаже многоквартирного дома, то перепланировка согласуется также с Мосжилинспекцией, а если в отдельно стоящем здании – то с БТИ.

Процедура согласования жилых и нежилых помещений с Мосжилинспекцией очень схожи, а вот с БТИ выглядит следующим образом:

  1. Получаем в БТИ документы на помещение.
  2. Заказываем техзаключение и проект перепланировки.
  3. Согласуем перепланировку со всеми заинтересованными инстанциями (Роспотребнадзор, ГлавАПУ, Москомнаследие, автор проекта дома).
  4. Сдаем согласованную документацию в Бюро технической инвентаризации.
  5. Выполняем ремонт.
  6. Вызываем техника, проводится инвентаризация помещения, в технических документах фиксируются произошедшие изменения.

Иногда владельцы жилой и нежилой недвижимости без разрешения проводят перепланировку, но потом хотят или вынуждены ее узаконивать. Мы не будем в этой статье давать пошаговую инструкции по согласованию перепланировок, которые уже выполены, потому что об этом на сайте есть подробный материал — читайте его тут

Скажем лишь то, что вы можете обращаться к нам и задавать нашим консультантам любые вопросы по перепланировкам. Вы хотите узнать цену согласования перепланировки? Звоните по номеру, который указан на сайте, и мы сообщим вам стоимость согласования перепланировки вашего помещения.

Самостоятельная перепланировка квартиры – согласование и пошаговая инструкция

Большинство квартир имеет стандартную планировку. Зачастую собственникам хочется оформить жилье индивидуально, но в стремлении сэкономить люди не всегда получают необходимые разрешения и делают ремонт в квартире, минуя требования законодательства. Расскажем в статье, как происходит самостоятельное согласование перепланировки квартиры.

Следует учесть, что проведение перепланировки без получения разрешения влечет за собой неприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. Собственника, нарушившего порядок согласования, могут привлечь к административной ответственности, возможно наложение запрета на продажу квартиры или, напротив, принуждение продать недвижимость с торгов.

Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя

Некоторые виды ремонтных работ не входят в юридическое понятие «перепланировка». Например, вы можете без согласования с Жилищной инспекцией сделать дома косметический ремонт.

Также не требуется согласовывать перепланировку квартиры, если ремонт связан с демонтажем конструкций, которые не являются несущими, при условии, что при этом не происходит увеличение общей площади квартиры и не затрагивается вопрос безопасности граждан, проживающих с вами в одном многоквартирном доме.

Такие ремонтные работы могут производиться без оформления и согласования проекта. Достаточно уведомить Жилищную инспекцию о своих намерениях. К подобным ремонтным работам можно отнести, например, объединение ванной комнаты и туалета, если площадь остается неизменной.

Если ремонтные работы затрагивают несущие конструкции многоквартирного дома или представляют угрозу здоровью, жизни или имуществу других граждан, то потребуется согласование и регистрация перепланировки квартиры.

К таким ремонтным работам можно отнести:

  • работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
  • работы по установке или переустановке газового оборудования, если оно требует прокладки дополнительных сетей;
  • замена газовых кухонных плит на электрические;
  • работы по образованию проемов в несущих или междуквартирных стенах;
  • работы по переносу ванной или туалетной комнат;
  • возведение дополнительных перегородок, которые могут увеличить общую нагрузку на перекрытия здания;
  • возведение дополнительных перегородок в доме, который имеет деревянные перекрытия;
  • иные строительные работы, влекущие за собой угрозы, описанные выше.

На эти работы требуется получить разрешение. Также законодательно предусмотрен список категорически запрещенных работ. Если вы намерены сделать что-то из списка, представленного ниже, согласование перепланировки квартиры невозможно даже через суд.

Не допускается:

  • ухудшать общие условия проживания и эксплуатации;
  • создавать аварийные ситуации в результате нарушения целостности конструкции дома;
  • менять что-либо в вентиляционной сети;
  • создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия;
  • объединять газифицированные помещения с жилыми;
  • ухудшать внешний облик здания в результате проведения ремонта;
  • объединять лоджии и балконы с жилым помещением;
  • устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
  • обустраивать «теплый пол», подключаемый к центральной отопительной системе.

Если вы решили самостоятельно узаконить перепланировку, стоит первоначально изучить пошаговую инструкцию.

Согласование перепланировки квартиры пошагово

Возможно три варианта регистрации перепланировки квартиры:

  1. Узаконивание самовольной перепланировки квартиры через суд. Это наиболее распространенный вариант, предусмотренный ст. 29 ЖК РФ.
  2. Административный (местный) порядок согласования перепланировки квартиры, установленный территориальным муниципалитетом.
  3. Последовательное предварительное получение разрешения, разработка проекта, производство строительных работ и внесение изменений в документы на квартиру.

Рассмотрим пошагово третий вариант согласования. По сути этот алгоритм подойдет для любой ситуации при согласовании без судебного разбирательства.

Шаг 1. Получение консультации в контролирующем органе

Консультацию по дальнейшим действиям и порядке согласования перепланировки можно получить в Жилищной инспекции или муниципалитете. Для получения информации понадобится предоставить:

  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план здания;
  • экспликацию помещения (пояснения к проекту).

Если согласовываете уже произведенную перепланировку, сотрудники БТИ должны их откорректировать в соответствии с фактическим видом квартиры.

Шаг 2. Получение разрешения контролирующего органа

Чтобы получить распоряжение на производство ремонтных работ, потребуется оформить следующие документы:

  1. Оформление технического паспорта с изменениями в БТИ. Документ изготавливается в течение 10 дней. Стоимость паспорта – 2022 рублей. Для оформления потребуется предоставить оригинал правоустанавливающего документа на квартиру.
  2. Оформление проекта перепланировки в проектной компании, имеющей допуск СРО. Проект обойдется в 15-30 тысяч рублей. Срок изготовления устанавливается индивидуально.
  3. Получение разрешения. Чтобы получить разрешительный документ, можно обратиться в территориальный МФЦ. Срок оформления разрешения – до месяца.

В МФЦ потребуется предоставить технический паспорт, свидетельство о праве собственности, проект перепланировки и заявление на согласование.

После получения разрешения вы вправе им воспользоваться в течение года с момента оформления. В дальнейшем документ будет не действителен.

Шаг 3. Получение акта о завершении ремонтных работ

После того, как ремонтные работы завершатся, необходимо подать заявление на оформление соответствующего акта в МФЦ или Жилищную инспекцию. Акт подписывается проектировщиками и строителями.

Затем необходимо согласовать акт в Жилищной инспекции. По адресу выезжает специалист, который должен подтвердить факт соответствия перепланировки заявленной в проекте. Он также должен подписать акт.

В завершении акт подписывается начальником Жилищной инспекции. На документе проставляется печать. Получать акт вы будете в МФЦ.

Шаг 4. Внесение изменений в документы на квартиру

После проведения перепланировки необходимо внести корректировки в документы БТИ, кадастровый паспорт на квартиру и свидетельство о праве собственности.

В первую очередь нужно пойти в БТИ со свидетельством о праве собственности. Специалист выедет по адресу проведения перепланировки и произведет замеры. Срок внесения изменений – 25 дней. Стоимость 2-4 тысячи рублей. Цена зависит от площади квартиры.

Изменения в кадастровый паспорт вносятся на основании технического паспорта, оформленного в БТИ. Оформляется он в течение месяца. После того, как он будет готов, необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ.

Как только кадастровый паспорт будет получен, потребуется внести изменений в свидетельство о праве собственности. Для этого нужно повторно обратиться в Росреестр или МФЦ, заплатить государственную пошлину по квитанции (1000 рублей) и дождаться готовности документа.

Каждый случай перепланировки индивидуален. Если у вас остались вопросы, проконсультируйтесь с юристом.

Согласование перепланировки по факту через суд

Бывает так, что Жилищная инспекция или муниципалитет категорически отказываются выдавать разрешение. В этом случае придется действовать через суд.

В судебные органы нужно обратиться с исковым заявлением, в котором указывается необходимость сохранения перепланировки и желание обжаловать отказ в согласовании. К заявлению прикладывается:

  • квитанция о выплате госполшлины в размере 200 рублей;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • документы БТИ;
  • проект или эскиз реконструкции помещения;
  • договор с проектирующей компанией;
  • заключения СЭС, МЧС и других инстанций по требованию.

В процессе судебного разбирательства вам потребуется доказать, что перепланировка была произведена в соответствии со строительными нормами, права и интересы граждан не были ущемлены, а вы сделали все возможное для бесконфликтного урегулирования вопроса.

Для решения суда в вашу пользу, вероятнее всего, вам потребуется помощь квалифицированного юриста. Обращайтесь за консультацией, чтобы сэкономить время и нервы.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений. 

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10.   ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. В конце 2022 года в жилищное законодательство были внесены изменения, по которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется такой же порядок, как и при согласовании перепланировки жилых помещений. Применительно к перепланировке и переустройству нежилых помещений, расположенных не в многоквартирных домах, то к данной процедуре применяется законодательство о градостроительной деятельности или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений, если отсутствуют признаки реконструкции нежилого помещения. 

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, требуется предоставление следующих документов: 

  • заявление о переустройстве или перепланировке;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • проект переустройства или перепланировки; 
  • технический паспорт помещения.

При этом заявитель может не предоставлять документы о праве собственности на помещение и технический паспорт, так как данные документы могут быть запрошены работниками местной администрации.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в многоквартирном доме составляет 45 календарных дней.

О принятом решении орган местного самоуправления должен уведомить заявителя в течение 3 рабочих дней с момента принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, который является основанием для проведения перепланировки или переустройства нежилого помещения. 

ОТКАЗ В СОГЛАСОВАНИИ

Основаниями для отказа в согласовании перепланировки или переустройства нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

  1. были представлены не все документы;
  2. представление документов в неуполномоченный орган власти;
  3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После того, как были выполнены все работы по перепланировке или переустройству нежилого помещения в многоквартирном доме, данные работы должны быть приняты приемочной комиссией, образуемой местной администрацией. По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет являться подтверждением того, что перепланировка или переустройство были проведены в соответствии с действующим законодательством. 

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Если собственник самовольно перестроенного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в установленные местной администрацией сроки, то на основании судебного решения данное помещение может быть продано с публичных торгов.

Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2022 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2022 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Порядок согласования перепланировки и переустройства нежилых помещений в Москве и Московской области

Оказываем услуги по разработке проектной документации и согласованию перепланировки нежилых помещений в жилых многоквартирных домах и отдельно стоящих зданиях в Москве и Московской области.

Разработаем проект перепланировки и техническое заключение на перепланировку нежилых помещений. Заказать проектную документацию по перепланировке Вы можете заказать у нас, в случае, если планируете самостоятельно согласовывать перепланировку. В качестве бесплатного бонуса – подробная консультация по процедуре согласования Вашего нежилого помещения – детально расскажем куда идти и какие должны быть документы для подачи в согласующие инстанции.

Разработаем проектную документацию и осуществим полное согласование перепланировки нежилого помещения «под ключ». Если у Вас нет времени или желания вступать в общение с чиновниками – всю эту процедуру мы возьмем на себя. От Вас потребуется только сделать доверенность и примерно три раза обеспечить доступ в помещение нашего проектировщика и представителей согласующих органов. Результат услуги – предоставление Вам в завершении процедуры или обновленного технического паспорта БТИ (после перепланировки) или новая выписка из ЕГРН с внесенными данными о перепланировке – в зависимости от того, какой конечный результат Вам нужен.

 

Регламент согласования перепланировки нежилых помещений в жилых домах в Москве

Регламент, отвечающий на вопрос как согласовать перепланировку нежилых помещений в жилых домах в Москве определяется постановлением правительства города Москвы №508 от 25.10.2011 года (актуализированная редакция от 13.02.2018 г.). С текстами нормативных документов по перепланировке можно ознакомиться здесь.

Процедуру согласования перепланировки нежилых помещений в жилых домах условно можно разделить на два варианта:

— если перепланировка еще не сделана или данные о ней не внесены в документацию БТИ (в выписке из технического паспорта на плане помещения отсутствуют красные линии)

— если перепланировка уже выполнена и этот факт зафиксирован в документах БТИ (в техпаспорте есть красные линии).

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Москве, если перепланировка еще не выполнена.

  1. Получение исходного технического паспорта БТИ.
  2. Необходимо разработать проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки.
  3. Согласование проекта перепланировки в Роспотребнадзоре.
  4. Подача документации в Мосжилинспекцию и получение решения о возможности перепланировки.
  5. После завершения ремонтных работ проводится «ввод» или «приемка» помещения. Первым ее  этапом, является вызов представителя Жилищной инспекции на объект. По результатам его выхода утверждается акт завершенного переустройства.
  6. Заказ технического паспорта нежилого помещения после перепланировки.
  7. Изготовление технического плана
  8. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Москве, если перепланировка  уже сделана.

  1. Заказ в БТИ технического паспорта в «красных линиях» и поэтажного плана с экспликацией в состоянии до перепланировки
  2. Заказать техническое заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки
  3. Получение заключение Роспотребнадзора
  4. Подать заявление в Жилищную инспекцию на акт завершенного переустройства нежилого помещения и получить этот акт.
  5. Вызвать техника БТИ и получить обновленную техническую документацию в БТИ по результатам перепланировки.
  6. Заказать технический план помещения
  7. Внести изменений в ЕГРН

Если в результате перепланировки нежилого помещения жилого дома затронуты ограждающие конструкции или другое общедомовое имущество.

При затрагивании общедомового имущества (например, организация из окна дверного проема) согласно ст. 36-46 Жилищного кодекса РФ необходимо получить согласие 2/3 собственников жилого многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников оформляется Протоколом (Решением) общего собрания собственников и этот документы вместе с бюллетенями, бланками извещений собственников предоставляется в Жилищную инспекцию.

Кроме того, при затрагивании ограждающий конструкций проект перепланировки должен содержать визуализацию фасадов (существующее положение и визуализацию будущего состояния). Жилищная инспекция в рамках внутриведомственного взаимодействия направляет такой проект проект на получение заключения в Москомархитектуру.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях в г. Москва

Согласование, если перепланировка еще не выполнена:

  1. Получение технического паспорта помещения в состоянии «до перепланировки»
  2. Разработка технического заключения о возможности перепланировки и проекта перепланировки
  3. Получения заключения Москомархитектуры (если затрагиваются ограждающие конструкции)
  4. Вызов техника БТИ и получение новых документов БТИ после перепланировки
  5. Нужно заказать технический план помещения
  6. Подать заявку на внесение изменений в ЕГРН и получить новую выписку.

Согласование, если перепланировка уже сделана:

  1. Нужно получить технический паспорт БТИ по результатам выполненной перепланировки с «красными линиями» и поэтажный план и экспликацию в состоянии до перепланировки
  2. На основании этих документов разработать техническое заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки
  3. Получить заключение Москомархитектуры (при затрагивании фасадов)
  4. Обратиться в БТИ и на основании технического заключения убрать красные линии из документации БТИ
  5. Заказать изготовление технического плана помещения
  6. Внести изменения в ЕГРН

Согласование перепланировки нежилых помещений в жилых многоквартирных домах в Московской области.

В Московской области нет единого регламента согласования перепланировки нежилых помещений для всех городов. В каждом городе (районе) действуют свои нормативные документы. Опишем ниже общий примерный порядок, но для конкретного города этот порядок может несколько отличаться.

 Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Московской области, если перепланировка еще не выполнена.

  1. Получение исходного технического паспорта БТИ.
  2. Необходимо разработать проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки (если не затрагиваются несущие стены тех. Заключение может не потребованться)
  3. Согласование проекта перепланировки в Роспотребнадзоре.
  4. Получение заключения ГУ ЧС. Хотя ГУ ЧС сейчас выдает свои заключения только в консультативном порядке в некоторых городах его по прежнему требуют (можно конечно спорить, но проще его получить – она Вам в дальнейшем пригодится в общении с местными проверяющими или принести «отказное письмо» из ГУ ЧС.
  5. Согласование с Управляющей компанией дома. В отличие от Москвы, в большинстве городов Московской области управляющие компании являются согласующий стороной. Ну или на проекте должна хотя-бы стоять их виза, что они уведомлены.
  6. Подача документации а администрацию на Межведомственную комиссию и получение решения о возможности перепланировки.
  7. Заказ технического паспорта нежилого помещения после перепланировки (в Московской области в отличие от Москвы общий порядок такой – сначала заказываем тех.паспорт, а потом только утверждается акт завершенного переустройства
  8. Согласование акта завершенного переустройства в управляющей компании и подписание его у ремонтников и проектной организации
  9. Утверждение акта завершенного переустройства в администрации.
  10. Заказ технического паспорта нежилого помещения после перепланировки.
  11. Изготовление технического плана
  12. Подача заявления в Росреестр на внесение изменений в ЕГРН.

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в жилом многоквартирном доме в Московской области, если перепланировка уже сделана.

Процедура согласования перепланировки нежилых помещений по уже выполненной перепланировке в Московской области в общем примерно такая-же,  как и на еще не выполненную. Отличия же следующие:

Вместе с проектом перепланировки нужно обязательно представить техническое заключение о безопасности и допустимости выполненной перепланировки

Представить в администрацию технический паспорт «после перепланировки» и поэтажный план с экспликацией помещения до перепланировки

Вся остальная процедура такая же как описана выше.

Но, нужно обратить внимание – не во всех городах возможно узаконивание перепланировки по факту. В некоторых районах Вам могут отказать и направить в суд.

Согласование перепланировки нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях в Московской области.

Если перепланировка в жилых домах регламентируется жилищным кодексом, то как согласовать перепланировку нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях четко нигде не определено.

Конечно же есть Градостроительный кодекс, но там нет даже такого понятия как перепланировка. Градостроительный кодекс предусматривает только такие виды работ как новое строительство, реконструкция и капитальный ремонт. Ни под одно из этих определений внутренняя перепланировка не подпадает.

Порядок согласования перепланировки нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях в Московской области определяется индивидуально администрацией каждого города (района). Например, в Химках если Вы провели только внутреннюю перепланировку Вам выдадут разрешение на перепланировку, а если затронули фасадные стены – могут направить в Минстрой на рассмотрение вопроса реконструкции здания.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: