Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон

Как сделать перепланировку в квартире не нарушая закон

Типовая планировка квартир не всегда устраивает хозяев жилья. В этом случае может встать вопрос об изменении его конфигурации. Причин для этого может быть несколько: увеличение количества проживающих, неэргономичность стандартной планировки, желание создать уникальный дизайн жилплощади и т. д.

Приступив к переделке жилья, к сожалению, не все отдают себе отчет в том, какую ответственность они несут в процессе проведения ремонтных работ. При этом некоторые даже не озадачиваются тем, какие изменения можно вносить в конструкцию жилого помещения, а какие нельзя. А ведь все эти моменты тщательным образом регулируются законодательными нормами, за нарушение которых предусмотрен штраф.

Чтобы не иметь проблем в будущем, необходимо предварительно ознакомиться со всеми правилами относительно того, как сделать перепланировку в квартире в соответствии с законом. Важно также знать, в каких случаях требуется её согласование с госучреждениями, а в каких – нет.

Что это такое

Понятие «перепланировка» подразумевает внесение изменений в конфигурацию жилого объекта, которые влекут за собой изменения в техпаспорте на жильё.

В случае если хозяин квартиры решил сделать небольшой (так называемый «косметический») ремонт – к примеру, наклеить обои, обновить потолки и сменить сантехнику – то такие действия не квалифицируются как перепланировка, потому что данные видоизменения не вносятся в паспорт помещения.

Если же владелец жилища планирует объединить санузлы либо из однокомнатной квартиры сделать 2-комнатную, то по закону это не что иное, как перепланировка. И в процессе её осуществления должны соблюдаться некоторые требования. Более того, на неё нужно будет получить разрешение от властей. Все подробности этой процедуры описываются ниже.

При желании, чтобы уж точно не выйти за рамки законных требований, можно использовать более осторожный подход, обратившись за консультацией к специалисту либо используя готовые решения, созданные и утвержденные ранее для конкретного типа жилья.

Нормативная база

Все аспекты перепланировки прописываются в Жилищном Кодексе. Он регулирует все правовые моменты, возникающие в связи с этой процедурой. Определение понятия приводится в 25-статье Кодекса (п. 2).

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

В данной статье содержатся:

  • отличительные особенности перепланировки и переустройства;
  • основания на осуществление перепланировки;
  • порядок оформления разрешения;
  • основания для отказа в заявлении;
  • заключительные действия при перепланировке и т. д.

Помимо Жилищного Кодекса, в отношении перепланировки применяются также и иные подзаконные акты, связанные с оценкой износа жилых комплексов, анализом состояния несущих сооружений и прочими нормативными показателями.

Необходимо также учесть, что процесс перепланировки в разных регионах регламентируется по-разному. Иными словами, регионы могут устанавливать собственные стандарты и правила данного вида деятельности, которые обязательны к исполнению.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Как сделать самостоятельную перепланировку в квартире законно

Многих интересует вопрос, как сделать перепланировку законно. На самом деле, все достаточно просто, если заранее досконально изучить все действия, которые при перепланировке запрещены. Соответственно, всё, что не запрещается нормативными актами, – при перепланировке допускается.

Правила реорганизации жилплощади следующие:

  • нельзя затрагивать вентиляционную систему, так как любое вмешательство может отразиться на соседях (поэтому при перепланировке система вентиляции обязательно должна быть учтена);
  • должен всегда оставаться свободный доступ к любому участку газовых коммуникаций – внедрять их в стену категорически запрещено по правилам безопасности (при ближайшей проверке нарушение будет выявлено – придется заплатить штраф и снова оголить газовые трубы);
  • запрещается переносить входные дверные проемы на лестничной площадке (за это также положен штраф);
  • перенос труб водоснабжения/водоотведения не допускается (в связи с этим выбор другого пространства под кухню либо санузел невозможен);
  • нельзя трогать несущие блоки и конструкции;
  • не допускаются работы, приводящие к видоизменению фасада здания;
  • нельзя монтировать устройства, непредусмотренные типовой системой коммуникаций;
  • в результате внесённых изменений не должны страдать соседние жильцы (например, санузел не может находиться над жилым пространством или кухней соседей);
  • запрещено расширять жилплощадь за счет коридора лестничной площадки;
  • нельзя увеличивать площадь нежилого помещения (кухни/санузлов) за счет уменьшения полезной жилой площади;
  • запрещён перенос отопительного радиатора на лоджию/балкон;
  • размеры жилой комнаты в результате модификаций не должны быть меньше 9 м на 2.25 м, при этом в комнате в обязательном порядке должно быть окно.

Согласно строительным нормативам допускаются следующие действия:

  • объединение балконного пространства с комнатой;
  • удаление подоконников;
  • изменение местоположения кухни и ванной в случае, если квартира на 1-этаже либо под ней помещение, оформленное как нежилое;
  • монтаж каминов при условии, что квартира на последнем этаже;
  • пристройка балкона/лоджии к квартире на 1-этаже.

Свидетельство о государственной регистрации права

На какие виды работ не нужно получать разрешение

Если нет уверенности, какие действия осуществлять при перепланировке, а какие нет, рекомендуется обратиться к специалисту, который заранее проконсультирует по всем возникшим вопросам. В обратном случае может возникнуть лишний (двойной) расход средств, связанный с монтажом и последующим демонтажем запрещенных конструкций.

В целях консультации можно обратиться к следующим лицам и организациям:

  • юристу-специалисту по жилищному праву;
  • работникам проектных и строительных организаций;
  • специалистам БТИ;
  • в жилинспекцию;
  • в местный департамент капитального строительства.

Существуют виды работ, которые можно выполнять без разрешения контролирующих инстанций, так как они не попадают под категорию «перепланировка». Конфигурация жилья при проведении таких работ не меняется, соответственно, поправки в техпаспорт не вносятся.

К их числу относятся:

  • наклейка/переклейка обоев;
  • замена полов;
  • замена дверей и оконных рам;
  • облицовка (внутренняя) и утепление балкона;
  • монтаж антенн и кондиционеров;
  • установка сантехники, колонок, оборудования на кухне, нагревательных приборов и пр.

Образец технического паспорта помещения:

Проект или эскиз

Проект как понятие применяется по отношению к перепланировке и является основным документом, который должен быть согласован с уполномоченными учреждениями.

Проект, ввиду его сложности и специальным предъявляемым требованиям, обычно формируется специалистом, имеющим инженерное образование и знания действующих строительных норм. Все модификации жилого объекта, предусмотренные проектом и отличные от действующего техпаспорта, должны быть отражены в новом паспорте.

Эскиз же в отличие от проекта не вносит изменений в паспорт на жилплощадь и может быть составлен инициатором переустройства квартиры самостоятельно.

Необходимые документы

Итак, с чего начать процесс перепланировки? Конечно же, со сбора всех необходимых для получения разрешения бумаг.

Владельцу жилья потребуется:

  • техпаспорт с планом жилого объекта;
  • свидетельство на собственность;
  • общегражданский паспорт РФ;
  • поэтажный план и техзаключение от БТИ;
  • разрешение от пожарной и санитарно-эпидемиологической служб;
  • утверждённый уполномоченной организацией проект;
  • заявление по образцу.

Куда обратиться

Не менее популярный вопрос перед началом перепланировки – куда обратиться с собранными бумагами.

Для начала нужно прийти в БТИ, получить у них поэтажный план и подать заявку на получение техзаключения, в котором указывается, можно ли при текущем состоянии дома проводить в нём технические работы по перепланировке. Заключение предоставляется только после осмотра жилья назначенным сотрудником.

Разумеется, наиболее вероятно получить такое заключение, проживая в новостройке, нежели в панельном доме, построенном несколько десятков лет назад.

Следующий этап – посещение пожарного надзора и санитарной службы в этих же целях – получить разрешение на планируемые работы.

Архитектурно-планировочные организации помогут составить и утвердить проект, который в дальнейшем передаётся на согласование в жилинспекцию вместе с перечисленными выше документами.

После получения одобрения от жилинспекции можно приступать к работам, по окончании которых нужно еще раз вызвать инспектора БТИ, чтобы он сделал все необходимые замеры и составил акт пуска переделанного жилья в эксплуатацию.

Заключительный этап – получение нового паспорта в БТИ, учитывающего все выполненные видоизменения жилища.

Необходимо иметь в виду, что процесс согласования может продлиться на срок до полугода. Поэтому если нет желания либо времени добиваться получения одобрения самостоятельно, можно всегда обратиться к специализирующимся на таких услугах фирмам, которые возьмут данную бюрократическую процедуру на себя. Стоимость услуг подобных фирм можно узнать в интернете.

Что делать в случае отказа

Перед началом организации перепланировки следует учесть тот факт, что на её проведение можно получить и отказ. Он предоставляется в письменной форме с перечислением причин такого отрицательного решения.

Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры

Заявитель-владелец жилья имеет право по истечении 3-х месяцев заново собрать и представить документы на рассмотрение. В случае если отказ будет выдан повторно, а собственник с ним не согласен, имея при этом основания, на которые он может ссылаться по закону, можно смело подавать жалобу в суд.

Как сделать перепланировку, не нарушая закон

Советское прошлое, когда у большинства наших соотечественников не было возможности насладиться комфортным бытом, изысканной архитектурой и авторским дизайном жилища, наложило практически на всех нас неизгладимый отпечаток. Не одно поколение выросло в тесных малогабаритных квартирах, которым присущ чрезмерный аскетизм, с узкими коридорчиками, малюсенькими кухнями, где не протолкнуться, с проходными комнатушками, завешанными сохнувшим бельем, бьющим по лицу... И как-то улучшить положение у людей не было никаких вариантов. Поэтому нет ничего удивительного в том, что сейчас, когда появились почти неограниченные возможности для улучшения бытовых условий, люди с удовольствием ими пользуются. Те, кому позволяют финансовые возможности, приобретают квартиры побольше, выкупают соседние, чтобы расширить жилплощадь, ну или переезжают в частные дома. Те же, у кого семейный бюджет более скромный, решаются на перепланировку родной квартирки. Масштабы переделок зависят не только от размера личной кубышки, но и от других факторов. Какие работы допустимы, нужно ли специальное разрешение на грандиозную перепланировку – на эти и другие вопросы постараемся найти ответы.

Сам себе архитектор, дизайнер, строитель

Вариант с перепланировкой квартиры является самым кардинальным, по сравнению с простым косметическим ремонтом, и более бюджетным, в сравнении с приобретением нового, более удобного, отвечающего всем нашим требованиям жилья, а потому – самым популярным. Однако, несмотря на широкую распространённость, большинство владельцев жилой и нежилой недвижимости до сих пор не знают, что на некоторые изменения первоначального проекта конструкции квартиры необходимо получить разрешение местных органов власти, вне зависимости от того, находится ли квартира в собственности или она муниципальная, а может, на неё наложено обременение, т.к. жильё куплено по ипотеке. Самое распространённое видоизменение квартир у нас в городе – объединение комнаты или кухни с лоджией. Вообще в Усть-Илимске ежегодно за разрешением на перепланировку жилища обращаются порядка 50 человек, но на самом деле, так сказать, неофициально, перестройку устраивают гораздо большее число горожан, а это уже незаконно. Возможно, это намного проще – провернуть всё без бюрократических проволочек и дополнительных расходов. Просто, к примеру, разрушил стену, расширил кухню за счёт лоджий или оградился от соседей, поставив новую дверь в тамбур – никому же не помешал. Однако такие действия в обход закона влекут за собой множество разного вида опасностей… Как считают специалисты, ничего сверхсложного в оформлении документов нет. Процесс узаконивания перепланировки проходит в несколько этапов. Но прежде, чем говорить о них, нужно определиться – относятся ли вообще задуманные переделки к требующим согласования или нет.

«Ломать – не строить»

Такое домашнее благоустройство, как демонтаж антресолей и встроенных шкафов, что «живут» в квартире со времён строительства дома (если они не подлежат техническому учёту и не образуют самостоятельных помещений), замена инженерного оборудования аналогичным без переноса в другое место, замена окон и дверей, обустройство натяжного потолка, вообще не требуют какого-либо оформления разрешительных документов. Совсем другое дело реконструкция – изменение конфигурации, а также назначения определённых жилых пространств, требующих внесения изменений в технический паспорт помещения. На перепланировку всегда надо получать разрешение, поскольку глобальные переделки напрямую влияют на сохранность всего дома, а порой и на жизнь и здоровье всех в нём проживающих. По сложности выполнения все квартирные модификации делятся на простые и сложные. К «простой» перепланировке относятся такие элементы строительства, как демонтаж и перенос перегородок между комнатами, не ведущие к увеличению нагрузки на перекрытия, монтаж новых перегородок в комнате, создание проёмов в межкомнатных перегородках, заделка дверных проёмов в стенах любого типа.

Более серьёзного подхода требует перестройка «сложная». К такому изменению квартиры относятся: расширение многокомнатных квартир, устройство проёмов в несущих конструкциях, объединение комнаты с лоджией, перенос радиаторов отопления, изменение размеров или месторасположения санузла, кухни или комнат, снос перегородки между туалетом и ванной, монтаж дополнительных вентиляционных каналов, объединение двух или более помещений в одно и т.п. А часто бывают случаи, когда согласование в принципе невозможно. Так, законом, к примеру, запрещено переносить в какое-либо другое место коммуникации, видоизменять вентиляционные каналы, увеличивать нагрузку на несущие конструкции, выносить систему отопления на балконы, переносить электропроводку, не допускается нарушение строительных и противопожарных норм и т.д. Поэтому перед тем, как начать что-либо менять, необходимо тщательно подготовиться: проконсультироваться со специалистом на предмет того, что менять можно, а что нет, тщательно продумать концепцию будущего жилья, разработать проект, собрать все документы, получить разрешение, выбрать для выполнения ремонтных работ профессионалов, имеющих хорошую репутацию на рынке.

Идём к согласию

Для оформления разрешения нужно обратиться в мэрию с пакетом документов, включающих в себя: удостоверение личности, технический паспорт жилья, документы, подтверждающие права на недвижимое имущество, согласие на вносимые изменения всех членов семьи нанимателя, прописанных в квартире, в том числе и временно отсутствующих, заявление о намерениях с описанием планируемых изменений по установленной форме. Кстати, собственник жилого помещения, права которого зарегистрированы в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может не предоставлять правоустанавливающие документы и техпаспорт лично. В этом случае орган, осуществляющий согласование, самостоятельно запросит их в соответствующих структурах. К пакету перечисленных бумаг необходимо дополнительно приложить проект перепланировки, разработанный лицензированной организацией, имеющей свидетельство о допуске к определённому виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Специалисты обещают, что процесс согласования займёт не более 45 дней, после чего заявителю будет выдан документ с соответствующей резолюцией. Если ответ положительный, можно начинать ремонт. При этом нужно помнить, что все строительные работы должны производиться в полном соответствии с проектной и разрешительной документацией и соблюдать все правила и нормы строительства. На заметку: если в процессе ремонта предполагается отключение воды или электричества, для получения доступа к инженерным сетям необходимо заранее обратиться с мотивированным заявлением либо в энергоснабжающую организацию, либо в управляющую компанию, предоставив разрешающий перестройку документ. Ход работ, а также результат перепланировки имеют право проверить представители мэрии или жилищной инспекции, а также специалисты управляющей компании.

Сколько стоит квартиру перестроить?

Собственно, то, сколько придётся потратить средств на создание комфорта и уюта в семейном гнёздышке, напрямую зависит от «хотелок» хозяев. Цена может быть как вполне подъёмной для среднестатистической ячейки общества, так и просто заоблачной. Здесь нужно учитывать стоимость и количество используемых строительных материалов, кто будет выполнять работы (нанятые специалисты или можно обойтись собственными силами), объём и стоимость вывоза строительного мусора (напомним, что утилизация строительных отходов – обязанность собственника) и прочая, прочая. Муниципальная услуга по согласованию проекта перепланировки бесплатна, а вот разработка проекта – платная. Стоимость назвать сложно – это зависит от прайса выбранной фирмы-проектировщика, которая должна разработать проект перепланировки, составленный индивидуально для конкретной квартиры на основании технического заключения о состоянии дома и его конструкций. По правилам проектировщик должен провести инженерное обследование несущих и ограждающих конструкций дома: описать здание, произвести необходимые обмеры, исследовать грунт, осмотреть стены, междуэтажные перекрытия, стропила, кровлю, лестницы, колонны, несущие и ограждающие узлы. Затем составить техническое заключение. Только после этого можно решать, осуществима ли перепланировка, и делать приблизительную калькуляцию работ.

Необходимо ли согласование?

Этот вопрос задают практически все, кто задумал переделать собственное жильё на свой вкус, ведь на первый взгляд может показаться, что все требования надуманны. Некоторые собственники считают их совершенно лишними и несправедливыми. Им кажется, что они ограничивают их свободу и права пользования собственностью. Тем не менее здесь ответ однозначный – согласование обязательно. Перепланировка должна осуществляться в строгой последовательности: сначала необходимо получить документы, а только затем приступать к практической работе. Если действовать по обратному алгоритму или вовсе отказаться от согласования, велика вероятность столкнуться с серьёзными проблемами, решить которые порой бывает очень и очень трудно. По признанию тех, кто решился на самовольную перепланировку, сделали они это из-за кажущейся сложности оформления работ по проекту и необходимости нести дополнительные затраты. Бывают и другие аргументы, например, что квартиру они продавать в будущем не собираются, делают для себя, что это их собственность, поэтому спрашивать ни у кого они и не собираются. Стоит ли говорить, что такой настрой может стать весьма плачевным и для самовольщиков, и для их соседей? Во-первых, несанкционированные работы часто приводят к самым разнообразным аварийным ситуациям (от затопления соседей и трещин на стенах до обрушения всего здания), устранять последствия которых «виновнику торжества» придётся полностью за свой счёт. Кроме этого, за нарушения законодательства предусмотрена административная ответственность в виде штрафа от 2022 рублей до 2022 рублей для физических лиц и от 350 тысяч рублей до миллиона рублей для юридических. Также вполне реально возложение обязанности привести помещение в первоначальное состояние. А в случае игнорирования предписаний можно вообще лишиться квартиры по решению суда. Предусмотрена и уголовная ответственность, например, если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности в ходе проведения ремонтных работ другим нанесён крупный материальный ущерб или есть пострадавшие физически. А ещё совершенно точно при отсутствии документов на перепланировку возникнут проблемы с приватизацией, продажей собственности, дарением или наследованием жилья. Кстати, с недавнего времени в случае приобретения незаконно перестроенного жилья вся ответственность за перепланировку ложится на покупателя. Новый собственник должен будет узаконить все переделки, уплатить штраф либо вернуть квартиру в исходное состояние (как в паспорте БТИ). Поэтому, чтобы покупка не обернулась существенными финансовыми потерями, нужно внимательно проверять все документы продавца. Кстати, если квартира приобретена в ипотеку, то до момента погашения займа и снятия с неё обременения проводить в помещении какие-либо глобальные изменения нельзя без согласия организации, выдавшей кредит. Нужно понимать, что пока квартира не является полностью собственностью владельца, он не может распоряжаться ею по своему усмотрению. Если упустить это из виду, банк может забрать квартиру, потребовать вернуть весь оставшийся долг и т.д.

Вполне вероятно, что ответственность за самовольную перепланировку будет ужесточена: из разных регионов страны приходят печальные сообщения о разрушении зданий из-за нарушений при проведении перепланировки, в результате которых погибают и травмируются люди. Поэтому, как показывает жизненный опыт, лучше всегда действовать по закону – в итоге это всё равно выгоднее.

Марина Железовская, Газета Вечерний Усть-Илим

Виды перепланировок, которые не требуют согласования

Статья рассказывает, какую перепланировку не надо согласовывать в 2022 году, разъясняет тонкости законодательства.

На какую перепланировку не требуется разрешение

Некоторые улучшения жилья вполне можно сделать без согласования. Это работы, которые не затрагивают основные конструкции дома, не связаны с изменением площади помещений.

7 работ, на которые не нужно получать разрешения:

  • остекление лоджий;
  • оклейка обоев;
  • установка кондиционеров;
  • замена сантехнического оборудования;
  • монтирование вытяжки;
  • укладка ламината;
  • замена линолеума.

Есть и другие улучшения, которые можно осуществить без извещения властей. Но собственникам часто хочется кардинальных изменений, чтобы создать более комфортные условия для проживания.
Что относится к переустройству

Есть определенные рамки дозволенного поведения для владельцев жилья. Можно делать без разрешения ограниченный перечень действий по ремонту квартиры. Но если фантазия идет дальше, то придется задуматься о согласовании ремонта.

5 основных действий, которые являются изменением планировки:

  • объединение санузла;
  • объединение лоджии и жилой зоны;
  • перенос или ликвидация стен;
  • установка душевой кабины;
  • перенос радиаторов отопления.

Перепланировку можно узаконивать постфактум, но сделать это будет уже сложнее. Возможно, жилищная инспекция не одобрит произведенную трансформацию, и собственнику придется за свой счет возвращать жилье в прежний вид.

Последствия самовольного переустройства

Некоторые граждане улучшают по своему усмотрению и живут так годами, но иногда происходит так, что вскрывается обман. Например, при продаже жилья. Бывает, что устанавливается душевая кабина, и никто об этом не узнает. Но если вдруг зальет соседей, то информация о переустройстве вполне может стать известной госорганам.

Важно! Нарушителю придется штраф платить размеров до 2,5 тыс. руб. и пытаться узаконить свои действия постфактум. Если попытки не увенчаются успехом, то жилье придется возвращать в прежний вид.

Нужно ли разрешение на переустройство не несущих стен

Перепланировка квартиры задумывается с той целью, чтобы улучшить условия проживания граждан. Возникает вопрос, конструкцию не несущих стен затрагивать можно или нет?

Простое переустройство можно делать без разрешения, если соблюдать основные правила.

2 действия, которые нельзя делать без разрешения:

  • увеличивать санузел;
  • переносить сантехнику за пределы санузла.

После проведения работ их нужно зафиксировать в бюро технической инвентаризации, а затем узаконить через Мосжилинспекцию.

Можно обойтись без разрешения, если разбираются не несущие перегородки, а потом снова собираются на место. Разрешается улучшить качество перегородок. Например, сделать новые перегородки из кирпича или другого прочного материала.

При этом переустройство стен в квартире не придется оформлять официально, если остается неизменным техпаспорт БТИ. Когда меняется конфигурация, работы требуют согласования.

Нужно ли разрешение на удаление или перенос не несущей стены

Есть несколько видов работ, которые обязательно нужно оформить официально:

  • частичное удаление не несущего ограждения;
  • создание дополнительных перегородок. Например, обустройство рабочего кабинета или гардеробной;
  • удаление перегородки для объединения жилой зоны и кухни;
  • трансформации несущих конструкций.

Перепланировка без согласования чревата неблагоприятными последствиями. Поэтому для их легализации следует обратиться к сотрудникам администрации или жилищной инспекции. Заявление разрешается передавать через посредников – центр государственных услуг «Мои документы»

Согласование переноса дверного проема

Казалось бы, дверной проем спокойно можно передвинуть, ведь планировка жилья остается прежней. На самом же деле список, какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения, не такой уж большой.

Для изменения места нахождения дверного проема нужно оформить разрешение. Площадь остается прежней, но корректируется планировка квартиры. Тех. план БТИ содержит определенную схему расположения дверного проема. Но она изменяется, поэтому нужно получить разрешение на работы.

Но можно обойтись составлением одного эскиза, если новая конструкция сделана будет на том же самом месте, а изменится только место для установки дверного проема.

От каких изменений придется отказаться

Какая перепланировка разрешена, определяется законом. Что можно делать, а что нельзя, необходимо соблюдать владельцам квартир. Ведь ремонтная бригада за деньги можно осуществить практически любой проект. Но будут ли такие действия законными – это ужу другой вопрос.

3 запрещенных приема изменения планировки:

  • размещение санузла над жилыми комнатами;
  • подключение обогрева пола к общим системам отопления;
  • соединение комнаты и кухни с газовой плитой.

Если произведено присоединение общедомового имущества, то такие действия противоречат закону. Хозяева квартир имеют одинаковые права на имущество многоквартирного дома.

Запрещаются действия, которые угрожают целостности здания, нормальной работе инженерных конструкций.

Как оформить переустройство

Случается, что собственник думал, что произведенные действия не требовали согласования, но ошибся. При продаже жилья изменения все равно придется оформить, ведь желающих купить недвижимость «с сюрпризом» может и не найтись.

Получить разрешение можно в жилищной инспекции. Если попытки не увенчаются успехом, то придется обращаться в суд.

Но если использовались запрещенные приемы ремонт, то решение суда будет отрицательным.

Переустройство жилья требует затрат. Необходимо оплатить услуги компании по изготовлению проекта. При обращении в суд траты возрастут. Придется оплачивать государственную пошлину, штраф и нести расходы на представителя, если нанимать юриста. Поэтому до переустройства следует уточнить, когда изменение планировки квартиры не требует разрешения, а когда оно точно нужно.

Как сэкономить на переустройстве

Создание индивидуального проекта обойдется в крупную сумму. Но жители Москвы имеют возможность воспользоваться одним из типовых проектов. Образцы размещены на официальном портале Мосжилинспекции. Эти проекты являются бесплатными. Но проверяется состояние квартиры заявителя и его соседей. Если обнаружатся не узаконенные изменения у соседей, то в использовании проекта могут отказать.

Итог

Правила о том, какую перепланировку официально не надо согласовывать в 2022 году, установлены Жилищным кодексом. Не требует согласия разбор и сбор перегородок при условии их установки на том же самом месте. Есть определенная грань в том, нужно ли разрешение оформить. Если изменяется техпаспорт БТИ, то придется согласовать произведенные работы.

Перепланировка: делаем по закону

Источник фотографии

Не так давно моя хорошая знакомая при встрече поделилась своими опасениями: «У нас в доме кошмар творится, соседи перепланировку затеяли, несущую стену хотят снести. А дом-то старый, 2022 года постройки! Что, если вообще все рухнет?!». Довелось мне побеседовать и с теми самыми соседями. «Да ничего не будет, — уверяли они, — И вообще, мы — собственники, делаем, что считаем нужным». Самое ужасное, что ни в какие инстанции за соответствующим разрешением они обращаться не собирались.

Наверняка, вы тоже слышали о таких скандальных ситуациях. Так как же быть с пресловутой перепланировкой? Что можно, а что нельзя? Куда обращаться, чтобы ее узаконить? На наши вопросы отвечает директор Нижегородского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» Аркадий Евгеньевич Малахов.

Определимся в понятиях

Основной критерий перепланировки – изменение полезной площади, которая либо увеличивается (например, когда соединяют лоджию с комнатой), либо уменьшается (когда расширяют помещение кухни, устанавливают дополнительный санузел и т.д.). К ней относятся: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных комнат, создание или переоборудование тамбуров. А если вы поставили в комнате «гармошку», ширму или подвижную перегородку, чтобы отделить зону работы от зоны отдыха, это перепланировкой не является. Также как и застекление балкона.

Чего нельзя

Не допускается перепланировка помещений, при которой происходит:

Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе, затруднение доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

Полный демонтаж несущих конструкций.

Размещение туалета и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение туалета и ванной (или душевой) над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Установка радиаторов и устройство полов с подогревом на лоджиях и балконах.

Ликвидация / уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

Вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых помещений (кроме квартир, предназначенных для семей с инвалидами).

Объединение жилого помещения и кухни — по санитарным нормам, человек не может принимать пищу там, где хранится его одежда и обувь.

Что можно, но осторожно

Если вы хотите произвести перепланировку, которая касается несущих конструкций, то необходимо обратиться в архитектурно-проектную мастерскую. Такие изменения можно вносить только с помощью лицензированной проектной организации. Ведь вы не знаете, чем обернется на первый взгляд невинное желание сломать стену и сделать «один огромный зал с домашним кинотеатром». А если это будет угрожать безопасности целого дома? Грамотный специалист подскажет, как найти наилучшее решение, были довольны и вы, и блюстители закона.

Кстати, если вы задумали хитроумный план сложной перепланировки, то ее проект можно заказать в Ростехинвентаризации. У нас есть свой инженерно-технический отдел, который произведет все необходимые расчеты.

Перепланировка по закону

Шаг 1. Обращаетесь в БТИ с заявлением на изготовление технического паспорта квартиры. Вас попросят предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру – документ, на основании которого возникло право собственности (например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

Шаг 2. Получив данный документ, проходите следующие инстанции: Росреестр, СЭС, балансодержатель дома (ЖЭК, ТСО, ТСЖ и т.п.), архитектурная организация или проектировщики дома. Если ваша квартира находится в зданиях, представляющих историческую, художественную или культурную ценность, придется дополнительно обращаться в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, чтобы они выдали заключение о возможности перепланировки.

Шаг 3. Идете в районную администрацию за разрешением на перепланировку и, получив его, вносите изменения, о которых давно мечтали.

Шаг 4. Снова нужно обратиться в БТИ. Оттуда к вам придет техник, чтобы зафиксировать новые параметры квартиры. Через 7 дней он выдаст вам на руки план помещения до и после перепланировки.

Шаг 5. Вы вновь придете в администрацию района для получения распоряжения о сохранении помещения в перепланированном виде.

Шаг 6. Берете с собой это распоряжение, правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт, идете в БТИ. На основе распоряжения БТИ внесет изменения в технический паспорт, изготовит 3 экземпляра технического плана и электронную версию квартиры с новыми площадями и отправит их в кадастровую палату. Примерно через 3,5 недели вы получите в БТИ новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом идете в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) для регистрации и получения свидетельства на квартиру.

Узакониваем самовольную перепланировку

Легче сразу сделать перепланировку как положено, чем стараться ее правильно оформить постфактум. В последнем случае вы рискуете получить отказ, и тогда придется все обратно переделывать.

Но предположим, вы уже сделали перепланировку и никуда пока не обращались. Тогда ее нужно узаконить через районную администрацию или в суде.

Шаг 1. Идете в БТИ со своим паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру. К вам придет техник, чтобы сделать планы до и после перепланировки.

Шаг 2. С полученными планами обращаетесь в любую проектную организацию для изготовления проекта. В принципе, сделать заключение можно и в БТИ.

Шаг 3. Получив данные документы, собираете справки в следующих инстанциях: Росреестр, СЭС, балансодержатель дома (ЖЭК, ТСО, ТСЖ и т.п.), архитектурная организация или проектировщики дома. Как мы уже говорили, если вам посчастливилось жить в доме, представляющем историческую, художественную или культурную ценность, придется обращаться в управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области, чтобы получить заключение о возможности перепланировки.

Шаг 4. С полным пакетом документов клиент обращаетесь в районную администрацию или в суд для получения распоряжения администрации или решения суда о сохранении помещения в перепланированном виде.

При осуществлении самовольной перепланировки есть вероятность отказа в ее утверждении (например, в случае переноса или удаления несущих конструкций, объединения комнаты с лоджией посредствам ликвидации стены между ними и др.).

Шаг 6. Получив распоряжение администрации или решение суда, вы вместе с ним, правоустанавливающими документами на квартиру и паспортом, идете в БТИ. Далее события развиваются также, как если бы вы делали планировку по закону с самого начала (см. алгоритм №1). Примерно через 3,5 недели вы забираете в БТИ новый кадастровый паспорт на квартиру в перепланированном состоянии.

Шаг 7. С новым кадастровым паспортом идете в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) для регистрации и получения свидетельства на квартиру.

Время и деньги

Процесс согласования перепланировки обычно занимает месяц или полтора. Если не требуется разработки сложного проекта, то, как правило, она обходится не дороже 10 тысяч рублей. Если же приходится привлекать проектную организацию, то, разумеется, придется заплатить больше.

Зачем делать перепланировку законной?

Во-первых, о вашей незаконной планировке может стать известно соответствующим органам – благодаря выборочной проверке или сообщению «дружелюбных» соседей. А когда тайное станет явным, вам придется либо вернуть все на круги своя, либо все-таки узаконить внесенные изменения. И пресловутой суеты с документами вы все равно не избежите. Да еще и заплатите немаленький штраф.

Во-вторых, с квартирой, где произведена незаконная перепланировка, нельзя совершать никакие юридические действия. Ее не удастся приватизировать, продать, подарить, оформить в наследство. Она не может служить предметом залога при ипотечной сделке. А рано или поздно настанет момент, когда вам или вашим наследникам будет необходимо сделать что-либо из вышеперечисленного. Только вот времени для того, чтобы узаконить перепланировку, может уже не быть.

Из опыта риэлторов

«Наличие комфортной и узаконенной перепланировки в квартире повышает ее конкурентоспособность при продаже, хотя говорить о существенном влиянии на цену все-таки не стоит, — отмечает директор агентства недвижимости «Кварц» Ирина Малыгина. — Наиболее часто мы встречаем перепланировки в старых домах – в «хрущевках», «брежневках». Эти квартиры строились десятки лет назад. Тогда существовали совсем другие представления о комфорте жилья, и стремление оптимизировать жилое пространство в них совершенно закономерно.

Мы всегда обращаем внимание на требование закона об обязательном согласовании всех перепланировок. Ведь, покупая квартиру, где фактически есть изменения планировки или перенос коммуникаций, но они не согласованы, наш клиент приобретает все риски, связанные с эксплуатацией данного жилья, и проблемы в случае его последующей продажи. Однако решение в любом случае остается за покупателем. К перепланировкам в соответствии с действующим законодательством относятся и незначительные уменьшения (расширения) арок, кладовок, встроенных ниш и шкафов. На это покупатели часто закрывают глаза, потому что им будет удобно жить в квартире с такими усовершенствованиями.

Могу отметить тот факт, что квартиры со значительными неузаконенными перепланировками клиенты, как правило, не рассматривают. Прежде всего, это касается изменений в системе коммуникаций: отопления, газо- и водо- снабжения. У всех сейчас на слуху чрезвычайные происшествия, которые происходят при ненадлежащем исполнении строительных и ремонтных работ, и рисковать никто не хочет. Покупая жилье, люди в первую очередь рассчитывают на его безопасность».

Подготовила Злата Балика

Фото: analitika.zem.ru

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Перепланировка квартиры 2022- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2022 год. Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации. Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку «Что является перепланировкой квартиры?». Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по «эскизу» можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону +7 (495) 507-74-67. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос. Также Вы можете выслать на нашу почту [email protected] любые планы квартиры до и после перепланировки. Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Содержание статьи

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 5 Приложения 3 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали не менее две третьих от всех собственников квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобится проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
  • устройство проёма в перегородке между газифицированной кухней и комнатой без двери;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство в помещении более одной антресоли;
  • устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни;

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 2022 от 29 декабря 2022 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта остался таким же.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов, а без их согласия согласно п. 3.7 Приложения 1 к 508-мому Постановлению согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 2022 мм. от края балкона до проёма или длиной 2022 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если обеими квартирами владеет один собственник;
  • Устройство антресоли площадью не более 40% помещения;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше. Сам текст пункта не поменялся. (после выхода ППМ №1104 от 29.12.2017).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 1200мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Добавить в закладки

                                                                                                                                  Понравилась статья? Поделиться с друзьями: