Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Проблемы и их решения при регистрации и приватизации земельных участков

Для того чтобы зарегистрировать или приватизировать земельный участок собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца  немало времени и сил.

Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:

  • владелец имеет первоначальные землеотводные документы
  • владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.

Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами

Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.

Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом  № 93-ФЗ«О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.

Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:

  • установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)

Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.

  • получение подписи соседей в Акт согласования границ

Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.

Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.

Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:

  • гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка  в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
  • следующий этап включает  себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию;
  • затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.

Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:

  • земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
  • в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
  • приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.

В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить бесплатную консультацию в компании «Гео-тайм».

Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков

Различными нормативными актами гражданам предоставляется возможность заниматься приватизацией различных территорий, то есть переоформлением государственного имущества в частную собственность.

На практике для того, чтобы получить собственный надел, нужно преодолеть достаточно большое количество препятствий, предусмотренных действующим законодательством и особенностями каждой отдельной ситуации.

В связи с этим лучше заранее подготовиться и разобраться в том, какие могут встречаться проблемы приватизации земельных участков и что можно сделать, чтобы от них избавиться.

Неоднозначность законов

Процедура приватизации различных государственных территорий собственниками различной недвижимости, находящейся на них, отличается множеством своих особенностей. В частности, в статье 35 Земельного кодекса, а также в статье 273 Гражданского кодекса говорится о том, что в обязательном порядке должен соблюдаться принцип единства распоряжения наделов, а также различных объектов недвижимого имущества, которое на них находится.

В соответствии с указанным принципом предусматривается предоставление владельцам такого имущества преимущественного права на выкуп земельного участка без необходимости проведения каких-либо торгов или открытых аукционов.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

На основании статьи 39.3 Земельного кодекса предусматривается возможность предоставления гражданам прав на бессрочную эксплуатацию земельного участка, а также наследуемое пожизненное распоряжение территорией, однако на сегодняшний день подобная передача имущества не практикуется. Несмотря на то, что характер правопреемства в процессе наследования является довольно универсальным, за новым лицом не может признаваться право бессрочного пользования.

Статья 39.30. Случаи и основания безвозмездной передачи земельных участков

В соответствии с нормами, указанными в статье 3 Закона «О введении в силу Земельного кодекса» предусматривается возможность переоформления как пожизненного, так и постоянного владения на право собственности.

В частности, лицам, имеющим в своем фактическом распоряжении земельные участки, на которых находится какая-либо недвижимость, купленная до вступления в силу Земельного кодекса, но которые не были корректно зарегистрированы и оформлены, предоставляется возможность бесплатного получения права собственности на такое имущество.

В соответствии с пунктом 9 данной статьи государственные акты, свидетельства и прочие бумаги, которые подтверждают наличие у заинтересованного лица права на земельный участок, имеют такую же юридическую силу, как и у тех документов, которые выдавались до того момента, как был введен в действие Федеральный закон «О государственной регистрации прав…».

Процедура регистрации прав собственности в данном случае осуществляется в соответствии со статьей 25.2 этого закона, а принятие решений о предоставлении территорий в частную собственность граждан не предусматривается.

Несмотря на то, что был принят упрощенный порядок переоформления права владения земельными участками, правоприменительная практика показала, что эта процедура может отличаться массой своих сложностей.

В преимущественном большинстве случаев оформить какую-либо территорию в частную собственность хотят не первоприобретатели участков, а лица, являющиеся их наследниками. Ими подаются исковые заявления с требованием об устранении правовой неопределенности, присутствующей в текущем юридическом статусе земельного участка, с последующим включением его в перечень наследуемого имущества.

В частности, к примеру, постановление Хабаровского краевого суда, вынесенное 2 февраля 2022 года, закрепляет за наследником право собственности на территорию.

В данном случае суд отталкивался от того, что на основании Указа Президиума Верховного Совета СССР, вынесенного 26 августа 2022 года, отвод гражданами земельных участков осуществляется в бессрочное пользование, а гражданин, который занимался постройкой дома, являясь первозастройщиком земельного участка, мог получит его исключительно в бессрочное пользование. Какие-либо аргументы о том, что заинтересованное лицо распоряжается данной территорией не на правах бессрочного пользования, был проигнорирован.

При приватизации земельных участков нередко заинтересованные лица сталкиваются с проблемами по той причине, что на их территории находятся так называемые «красные линии». Такими линиями обозначаются какие-либо планируемые или уже существующие границы территорий общего пользования.

Проблемы процедуры приватизации земельных участков

В соответствии с нормами Земельного кодекса первоочередное право на приватизацию земельных участков или же получение территории на правах аренды предоставляется физическим и юридическим лицам, которые владеют какой-либо недвижимостью, расположенной на указанной территории. Если же здание находится во владении нескольких лиц, они имеют право на то, чтобы приобрести земельный участок в общую долевую собственность или же на правах аренды с множественность лиц.

Данная норма вызывает вопросы, связанные с тем, есть ли у одного из собственников возможность подавать обращение в уполномоченный орган с требованием о предоставлении ему определенной части территории или же процедура приватизации может проводиться только всеми гражданами вместе. Если бы указанная норма была сформулирована так, что владельцы приобретают земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, итоговое решение было бы намного очевиднее.

В соответствии с нормами статьи 27 Федерального закона «О кадастре» можно выделить три ключевых критерия, по которым гражданам могут отказать в оформлении территории на кадастровый учет. В первую очередь, земельный участок должен причисляться к определенному населенному пункту. Во-вторых, у него должен присутствовать собственный вход, то есть к земельному участку должен присутствовать доступ в виде проезда или прохода от других территорий общего пользования.

Помимо этого, земля должна соответствовать тем требованиям, которые прописаны в действующем законодательстве.

В соответствии с установленными нормами предельные размеры земельных участков непосредственно зависят от того, к какой категории относится земля и какой она имеет вид разрешенного пользования. При этом по закону можно сделать вывод о том, что все собственники здания, расположенного на территории определенного участка, могут только совместно обращаться с заявлением, вне зависимости от того, является ли территория делимой. В судебной практике встречается множество вопросов касательно делимости земельного участка и соблюдения установленного порядка обращения.

Образец заявления о приватизации земельного участка

Для земель сельхозназначения

В соответствии с нормами, указанными в статье 9 Конституции, земли и прочие природные ресурсы должны использоваться и охраняться на территории России как основа жизнедеятельности народов, которые на ней проживают. При этом, как отметил Конституционный суд, земля представляет собой естественное богатство и является всенародной ценностью.

В связи с этим в действующем законодательстве устанавливается приоритет за обеспечением сохранности особо ценных земельных участков и, в частности, это касается территорий, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.

В связи с этим одним из ключевых принципов земельного оборота является сохранение целевого предназначения таких территорий. Особенное внимание в данном случае уделяется сельскохозяйственным угодьям, то есть пастбищам, пашням, сенокосам и прочему.

До 2022 года в законодательстве присутствовала исключительно государственная собственность на земельные участки, когда все территории принадлежали совхозам и колхозам. Процедура приватизации земель началась после принятия Земельного кодекса, в соответствии с которым начали образовываться фермерские хозяйства.

Ключевая проблема, с которой сталкиваются различные сельскохозяйственные предприятия в плане приватизации территорий, заключается в том, что зачастую на это просто нет требуемых денежных средств, а сама по себе процедура приобретения участков в частную собственность является неэффективной. Довольно часто стоимость переоформления права собственности на участок существенно превышает рыночную стоимость земли.

Проект изменений, внесенных в Гражданский кодекс, который рассматривается на сегодняшний день в Государственной думе, предусматривает возможность расширения круга ограниченных имущественных прав на земельные участки.

Альтернативой в данном случае могла бы стать покупка права постоянного землевладения для таких территорий, так как, с одной стороны, это позволит сократить издержки, а с другой – предоставить правоотношениям, связанным с эксплуатацией территорий, стабильный характер. В связи с этим с позиции действующего законодателя вполне логично было бы продлить срок, предусмотренный для переоформления.

Если территория, предназначенная для ведения сельскохозяйственной деятельности, будет переведена в какую-либо другую категорию вопреки действующему законодательству, лицо, которое получил такой участок, должно будет полностью компенсировать убытки, связанные с отменой подобного решения.

Рейдерство

Даже после того, как гражданин получает определенный земельный участок в частную собственность, он может стать жертвой рейдерских атак. В данном случае ситуации стоит рассматривать на одном из примеров.

Группа предпринимателей сформировала собственное садовое товарищество и приватизировала под него определенную территорию. В процессе оформления регистрационных документов могут соблюдаться установленные правила, но достаточно допустить несколько незначительных ошибок, которые в итоге могут обернуться серьезными неприятностями.

Рейдеры, находясь в сговоре с администрацией сельсовета получают доступ к уставной документации данного предприятия и узнают всю необходимую информацию, после чего подают исковое заявление в суд с требованием о признании регистрационных действий по отношению к данному товариществу недействительными, мотивируя это тем, что документация заполнена с ошибками.

После этого, используя свои связи в государственных органах, рейдеры получают данное товарищество вместе с земельным участком.

На практике существует огромнейшее количество вариантов, доступных рейдерам для того, чтобы отбирать землю у частных владельцев, и поэтому рекомендуется пользоваться услугами квалифицированных юристов, напрямую сотрудничающих с руководителями земельных отделов.

Какие еще могут возникнуть трудности

В первую очередь, стоит изучить ключевые нормативно-правовые акты, которыми регулируется процедура приватизации земельных участков. В частности, это касается Земельного кодекса, а также Федеральных законов №137 и №178, выпущенных 25 октября 2022 и 21 декабря 2022 года соответственно.

Все данные, которые требуются для оформления приватизации, присутствуют в указанных нормативных актах. При этом стоит отметить тот факт, что по статистике Росреестра каждый год увеличивается общее количество граждан, которые обращаются в государственные органы для реализации своих прав касательно земельных участков.

Нужно правильно понимать, что подобный ажиотаж создает длительные очереди в регистрационных органах, что приводит в конечном итоге к появлению большого количества мошенников. В данном случае злоумышленники предлагают выступить в качестве посредника в процессе оформления приватизации и провести все необходимые действия без очереди за определенное вознаграждение, вследствие чего гражданин оплачивает указанную сумму, но обещанной услуги не получает.

Чтобы выйти из такой ситуации, в Росреестре было принято решение ввести систему электронной подачи заявлений на приватизацию. В данном случае стоит отдельно изучить различные сложности, связанные с оформлением приватизации касательно купленных земель, находящихся в составе общего земельного надела или же купленных паевых участков.

Ключевая проблема в данном случае заключается в том, что кадастровый номер присваивается только всей территории, в то время как границы паевых участков являются условными и не регистрируются в Росреестре.

Владельцы общих земельных наделов или же пайщики обязательно должны провести процедуру межевания своих участков в пределах доли, расположенной в составе общего надела.

Определение границ в таких ситуациях довольно затруднительно, и попытки межевания часто приводят к судебным разбирательствам, которые существенно затягивают процедуру приватизации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: