Нюансы постоянного бессрочного пользования земельным участком юридическим лицом

Основаниями возникновения земельных прав и обязанностей п. 1 ст. 8 ГК РФ признает юридически значимые факты, в качестве которых могут выступать либо события или волевые действия, непосредственно не направленные на юридические цели, но с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, либо непосредственно направленные на возникновение или прекращение правовых отношений юридически значимые действия граждан юридических лиц.

Последние, в свою очередь, подразделяются на односторонние и двусторонние сделки (договоры), административные акты компетентных государственных органов и органов местного самоуправления, судебные решения. Для земельного права, в отличие от гражданского, не имеют значения в качестве правоустанавливающего юридического факта правонарушения, связанные с причинением вреда другому лицу и неосновательным обогащением25.

Согласно ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) право постоянного бессрочного пользования может быть предоставлено только органам государственной власти и местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям.26

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком нисколько бы не пострадало и не изменилось бы в своем содержании, если бы было названо как право постоянного (бессрочного) использования. С учетом своих особенностей и тенденции к уменьшению списка титульных прав на землю право постоянного (бессрочного) пользования в действительности представляет собой именно право использования, т.е. право, лишенное своего имущественного оборотного содержания. Применительно к объектам недвижимости, расположенным на земельном участке, этим названием – «постоянное (бессрочное) пользование» – фактически завуалирован режим земельного участка как придатка главной вещи – здания, строения, сооружения. Даже при аренде здания земельный участок с таким правом, как постоянное (бессрочное) пользование, –принадлежность главной вещи и следует ее судьбе.27

С введением в действие ЗК РФ возникает много вопросов об объеме полномочий государственных и муниципальных унитарных предприятий по распоряжению предоставленными им в постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, со дня введения в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных п.1 ст.20 этого Кодекса. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки могут быть предоставлены лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Унитарные предприятия, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу нового ЗК РФ, сохраняют за собой такое право в соответствии с п. 3 ст.20 ЗК РФ. Нормы данной статьи исходят из признания ранее возникших прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в отношении тех лиц, которым в настоящее время предоставление указанных прав не предусматривается. Пункт 4 ст.20 ЗК РФ устанавливает запрет лицам, имеющим земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании, осуществлять распоряжение такими земельными участками. Согласно ст.270 ГК РФ к распоряжению земельным участком прямо отнесены передача земельного участка в аренду и безвозмездное срочное пользование. Кроме того, в силу п.2 ст.209 ГК РФ к распоряжению отнесены продажа и залог вещи.

Статья 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»28 содержит положение о недопущении внесения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Из изложенного можно сделать вывод, что п.4 ст.20 ЗК РФ запрещает совершение всех указанных юридических действий в отношении земельных участков, принадлежащих унитарному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно п.2 ст.3 Закона №137-Ф3 юридические лица, за исключением указанных в п.1 ст.20 ЗК РФ, обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2022 г. В отношении унитарных предприятий речь идет о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Приведенная норма Закона № 137-ФЗ не предусматривала судебного порядка прекращения права постоянного (бессрочного) пользования и не содержала иных санкций для предприятий, которые данную норму не исполнят в установленный законодательством срок. Более того, нигде не говорится о прекращении этого права, за исключением добровольного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в порядке, предусмотренном ст.53 ЗК РФ. Так как в силу п.3 ст.20 ЗК РФ приобретенные права сохраняются, очевидно, что неисполнение указанной обязанности никак на правовом положении субъектов прав не отразится.

Поэтому переоформление права постоянного (бессрочного) пользования целесообразно осуществлять в отношении тех земельных участков, которыми в будущем необходимо тем или иным образом распорядиться (например, передать в аренду, залог, в уставный капитал хозяйственного общества и т.д.). Статьей 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что переоформление права на земельный участок включает: подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права согласно данной статье или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права в соответствии с пп.2 и 5 ст.22; принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст.29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве; государственную регистрацию права в соответствии с Законом № 129ФЗ. На уровне Правительства РФ, а также правительств соответствующих субъектов РФ документ, специально регламентирующий порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на иные права в соответствии со ст. 3 Закона № 137-ФЗ, еще не разработан. Возникает проблема, которая рассматривалась заседания гражданскоправовой секции научно-консультативного совета при ВАС РФ – переходит ли в случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей права собственности на него принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со ст. 20 ЗК РФ может быть предоставлен на таком праве? С.В. Сарбаш предложил весьма новаторский подход к толкованию ЗК РФ. В частности, было предложено при анализе положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ использовать аналогию субъектов права постоянного (бессрочного) пользования с субъектами права хозяйственного ведения. Возможность такой аналогии обоснованы следующими аргументами: 1) обе группы субъектов (и субъекты права постоянного (бессрочного) пользования и субъекты права хозяйственного ведения) – это субъекты ограниченного вещного права. Более того, субъекты права постоянного (бессрочного) пользования, названные в ст. 20 ЗК РФ, так же как субъекты права хозяйственного ведения – это субъекты с «усеченной» гражданской правоспособностью; 2) закон не устанавливает запрета на совершение сделок такими субъектами с иными участниками гражданского оборота, в том числе с теми, которые имеют или могут иметь право собственности на те или иные вещи. Более того, реализация субъектом права хозяйственного ведения своей продукции иному лицу влечет возникновение у приобретателя именно права собственности, а не иного ограниченного вещного права. Следовательно, указанные лица в силу своего статуса и юридического режима распоряжаются чужой собственностью. Таким образом, используя приведенную аналогию, Сарбаш С.В. делает вывод о том, что в случае отчуждения здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем отчуждателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, к приобретателю переходит и право собственности на здание, и право собственности на земельный участок. Такой подход позволил бы полностью снять проблемы, связанные не только с государственной регистрацией перехода вещного права на земельный участок, но и проблемы, связанные с налогообложением29.

Однако, по признанию самого Сарбаша С.В., данный подход является весьма радикальным и не свободен от некоторых недостатков. Таким образом, следует признать, что сегодня право постоянного бессрочного пользования переходит к приобретателю объекта недвижимости и считается перешедшим в силу Закона с момента государственной регистрации покупателем права собственности на недвижимость. По результатам проведенного заседания гражданско-правовой секцией Научно-консультативного совета при ВАС РФ от 8 февраля 2022 года № 9 выработаны следующие рекомендации: 1. В случае отчуждения здания (сооружения) к покупателю одновременно с передачей права собственности на него переходит принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже в том случае, если приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со статьей 20 ЗК РФ может быть предоставлен на таком праве. 2.Следует признать, что исключительно в целях налогообложения, лицо должно признаваться плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации вещного права на земельный участок. При этом с позиций гражданскоправовых отношений, переход права постоянного (бессрочного) пользования считается состоявшимся с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный объект недвижимого имущества. Таким образом, ЗК РФ резко сократил правовое регулирование институтов вещных прав на землю. ЗК РФ содержит в себе нормы как публичноправового, так и частноправового характера. На наш взгляд, ЗК РФ взял на себя несвойственную ему функцию регулирования гражданских отношений: регулирование вещных прав и оборот земли следовало бы оставить гражданскому праву.

Вследствие такого подхода законодателя мы получили коллизию между нормами двух отраслей права. Так как Земельный кодекс РФ в п. 3 ст. 3 провозгласил, что «имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами».

Использованные источники: 1. Быстров Г.Е., Гусев Р.К. Земельное прaво: учебник. М.: Проспект, 2009. С. 208. 2. Земельный кодекс Российской Федерaции: федерaльный зaкон от 25 октября 2022 г. № 136-ФЗ // Собрaние зaконодaтельствa РФ. 2001. № 44. Ст. 4147. 3. Гермaнов A.В. От пользовaния к влaдению и вещному прaву. М.: Стaтут, 2009. С. 23. 4. О введении в действие Земельного кодексa Российской Федерaции: федерaльный зaкон от 25 октября 2022 г. №137-Ф3 // Собрaние зaконодaтельствa РФ. 2001. № 44. Ст. 2363. 5. Сaрбaш С.В. Испoлнeниe взaимныx oбязaтeльств. М.: Стaтут, 2014. С. 7881.

Суханов Г.В.

Метки: земельный участок

Предыдущая запись
Актуальные проблемы контроля при планировании государственных закупок
Следующая запись
К вопросу о правовом статусе многодетной матери

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Нюансы постоянного бессрочного пользования земельным участком юридическим лицом

После того, как меняется законодательство страны, некоторые имущественные отношения приобретают новый юридический статус и методы их регулировки могут существенно отличаться от того, что было ранее. В качестве яркого примера таких изменений можно привести советский союз, после распада которого в России вступила в силу полностью новая конституция и обновлённый свод законов. Это повлияло в том числе и на сферу земельного законодательства.

Многие земельные участки, которые находились в пользовании у людей в советском союзе, были предоставлены им государством. Соответственно, когда советские законы перестали существовать, к собственникам возникли некоторые вопросы, особенно к тем, кто не сумело правильно оформить процесс приватизации.

Для того, чтобы не иметь проблем с законом при распоряжении земельным участком, в современной России необходимо получить землю по праву бессрочного пользования земельным участком. 

Центральные моменты

Так как речь идёт о нормах законодательства, первое, на что стоит обратить внимание – это непосредственно источники права, то есть своды законов. Но прежде, чем начать говорить непосредственно о процессуальных нюансах и особенностях проведения сделок, необходимо понять, какие права в принципе есть у граждан в этой сфере.

Что доступно гражданам

По закону гражданин Российской Федерации не имеет право на получение земли в бессрочное пользование от государства. С того времени, как вступил в силу новый Земельный Кодекс, такое право распространяется только на юридические лица, которые имеют непосредственное отношение к органам государственного или муниципального самоуправления.

При этом, если право пользования было дано людям до вступления в силу нового закона, оно за ними сохраняется. Предусматривает такое право только пользование земли.

Распоряжаться участком в данном случае человек не может. Это значит, что официально земельный участок не принадлежит физическому или юридическому лицу. Он продолжает находиться в собственности государства, а граждане получают лишь право непосредственно пользования.

Решение по предоставлению участка в собственность чаще всего выносят местные муниципальные органы, которые уполномочены заниматься подобными вопросами. Однако, в некоторых ситуациях принятие решения невозможно без непосредственного участия в деле государственных органов.

Кто и какими наделами может воспользоваться

На сегодняшний день воспользоваться наделами могут только юридически лица, которые входят в одну из следующих категорий:

  • местные и государственные органы власти;
  • бюджетные учреждения;
  • государственные казённые предприятия;
  • центры наследия президентов.

Организации, которая относится к одному из следующих пунктов, не обязательно оформлять право собственности. С физическими лицами, которые до сих пор являются пользователями земли, ситуация практически такая же, но есть некоторые отличия.

Государство активно стимулирует физических лиц, которые до сих пор пользуются землёй, к переоформлению юридического статуса. Для этого проводится процедура «дачной амнистии», по которой участок переходит в собственность физического лица. Регистрация такого участка, как правило, занимает минимум времени.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

Что касается того, какие наделы могут быть переданы в бессрочное пользование, тут никаких особых ограничений нет. Государство может передать юридическому лицу те земли, которые посчитает нужным, однако есть некоторые категории участков и они официально не могут быть оформлены в бессрочное пользование.

К таким, например, относятся:

  • государственные заповедники;
  • территории лесного фонда;
  • территории водного фонда;
  • территории, на которых произошла авария, в результате чего они подверглись радиационному заражению;
  • земли, имеющие важное для страны стратегическое значение.

Вышеперечисленные наделы могут использоваться только государством. Они не могут быть сданы ни в бессрочное пользование, ни даже в аренду, за исключением особых случаев. К ним, как правило, относят военные действия или другие чрезвычайные ситуации.

Опора на законодательство

Главным источником для всей вышеизложенной информации стал новый Земельный кодекс, который был принят в Российской Федерации в 2022 году, а также 216, 268-269 статьи Гражданского кодекса РФ. Они устанавливают все правила оформления и условия предоставления земельных участков в бессрочное пользование.

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

В частности, перечень юридических лиц, которые имеют право на получение участка в бессрочное пользование, изложен в пункте 1 20-й статьи Земельного кодекса.

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Юридические лица имеют право переоформить те земли, которые были отданы им в бессрочное пользование. В этом случае они оформляют их по договору аренды. Правила переоформления изложены в 1 и 2 пункте второй статьи вводного закона.

Запрет на предоставление земли в пользование физическим лицам, то есть обычным гражданам, прописан во втором пункте 20 статьи земельного кодекса. В этой же статье обозначен 3 пункт, который предусматривает сохранение права на пользование землёй, если оно было получено до принятия настоящего кодекса.

Заключение и переоформление договора

Процедура переоформления договора на право постоянного пользования землёй достаточно простая. Она не требует от физического или юридического лица сбора большого количества документов. Государство для того, чтобы простимулировать заключение подобных договоров, максимально упростило процедуру и теперь её можно провести в кратчайшие сроки.

Прежде всего стоит отметить, что если через территорию проходят различные провода, линии электропередач, трубы, железнодорожные пути и так далее, владельцам земли разрешено не переоформлять свою территорию, так как это будет слишком сложно с точки зрения оформления.

В данном случае потребуются различные документы, сбор которых может занять продолжительное время, и большого смыла в этом ни для государства ни для собственника нет.

Если же участок не содержит ничего из вышеперечисленного, процедура переоформления будет происходить следующим образом:

  1. Лицо, которое имеет землю в пользовании, составляет специальное заявление на приобретение участка в аренду или на его приобретение. С этим заявлением необходимо обратиться в местный уполномоченный орган.
  2. К заявлению также прикладывается небольшой комплект документов. Их полный список можно посмотреть в приказе Министерства экономического развития.
  3. В течение месяца уполномоченный орган обязан будет принять решение и донести его до сведения лица, подавшего документы.
  4. Если решение положительное, администрация также называет сумму выкупа или аренды. После этого лицу остаётся только оплатить указанную сумму и получить на руки договор аренды или купли продажи.

На этом процедура заканчивается. Как видно, она достаточно простая и занимает совсем не много времени, а для её оформления не потребуется никаких специальных юридических знаний.

Важные детали сделки

При оформлении сделки стоит очень внимательно отнестись к сбору необходимых документов. В основном это будут бумаги, подтверждающие право бессрочного пользования, а также некоторые документы, которые необходимы для оценки стоимости участка.

В целом сумма выкупа или аренды, которую назначает государство, в подавляющем большинстве случаев вполне оправдана и торговаться тут не приходится. Однако есть ситуации, в которых гражданин либо юридическое лицо имеют право на некоторые льготы, предоставляемые только при наличии соответствующих документов.

Для того, чтобы точно знать, какие льготы могут быть доступны, гражданину следует прямо спросить об этом у администрации при подаче заявления. Если они есть, то для оформления могут потребоваться дополнительные справки, сбор которых может занять некоторое время, однако, в будущем это поможет неплохо сэкономить.

Кроме этого важно учитывать, какие права имеет человек или юридическое лицо, если земля предоставлена ему в бессрочно пользование. Чаще всего они строго ограничены и для того, чтобы не иметь проблем с переоформлением, их стоит изучить заранее.

Особенности и использования

В первую очередь используемая земля, как и практически любая недвижимость в Российской Федерации, подлежит постановке на кадастровый учёт. Это необходимо для того, чтобы подтвердить факт пользования участком.

Что касается ухода за землёй, тут и государство и хозяйствующий субъект заинтересованы в том, чтобы она находилась в приличном состоянии и использовалась эффективно. Однако, как именно использовать землю, то есть начинать на ней строительство или использовать под дачный участок, гражданин имеет право решат самостоятельно.

Несмотря на это, очень часто государственные органы отказывают хозяйствующим субъектам в переоформлении земли.

Основные причины для отказа могут заключаться в следующем:

  • отсутствие у лица гражданства российской Федерации;
  • возраст менее 18 лет;
  • земля уже была изъята из оборота;
  • хозяйствующий субъект использует или собирается использовать участок не по назначению;
  • притязания не имеют правовой основы.

Каждый из этих пунктов в подавляющем большинстве случаев станет причиной для отказа от переоформления земли, и впоследствии у гражданина могут возникнуть проблемы с её использованием.

Правила составления

Для того, чтобы получить земельный участок в собственность, гражданину необходимо обратиться в администрацию, чтобы получить соответствующее постановление.

Далее следует оформление на кадастровый учёт. Гражданин получает единый номер и выписку из ЕГРН, а кадастровый инженер берёт на себя основную техническую часть, то есть составляет план и занимается непосредственно постановкой участка на учёт.

Далее следует составить акт согласования с соседями. Он нужен для того, чтобы ни у кого не возникло претензий по поводу размеров и границ данного участка. Если договориться с соседями не получается, дело решается через суд.

После завершения всех этих операций гражданин получает специальные документы, которые подтверждают постановку на кадастровый учёт. После этого остаётся только ждать решения администрации.

Случаи отказа и прекращения постоянного бессрочного пользования земельным участком юридическим лицом

Случаи прекращения пользования земельным участком возникают достаточно часто, причём это не обязательно инициатива государства, в некоторых случаях хозяйствующие субъекты отказываются от пользования землёй по своей воле.

В подобных ситуациях причиной для отказа чаще всего служит нежелание гражданина заниматься земельным участком и поддерживать его в надлежаще состоянии.

Если же прекращение пользования происходит в одностороннем порядке, то есть по инициативе государства, то скорее всего хозяйствующий субъект нарушил правила пользования участком.

Основные причины для прекращения пользования следующие:

  • порча участка, ухудшение состояния земли, природных ресурсов и так далее;
  • использование земли не по назначению;
  • нарушения санитарных норм;
  • ухудшение экологии в следствие строительных работ.

Это далеко не все причины, но в целом можно сказать, что прекращения пользования в одностороннем порядке происходит тогда, когда хозяйствующий субъект так или иначе наносит вред доверенной ему территории.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: