Обзор договора аренды земельного участка

ВС РФ разъяснил позицию в отношении аренды участка из земель сельхозназначения одним из его сособственников.Стоит ли брать ее на вооружение?

Земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, находится в общей долевой собственности нескольких лиц. Один из участников долевой собственности на этот участок обладает необходимыми ресурсами — работниками, техникой и финансовыми средствами, — чтобы возделывать участок целиком, в то время как другие собственники такой возможности не имеют. В связи с этим участник долевой собственности, планирующий обработку всего участка, ведет переговоры с остальными участниками долевой собственности о том, чтобы арендовать принадлежащую им часть земельного участка. О том, какие риски связаны с заключением подобного договора аренды между участниками долевой собственности в отношении общего земельного участка, каковы тенденции судебной практики и как лучше оформить отношения в такой ситуации, читайте в материале.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов. Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов. В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Многие сособственники земельных участков не готовы продавать свои доли, потому что для них это надежный и долговременный источник дохода. Поэтому компании-сельхозпроизводители организуют встречу с сособственниками, договариваются об условиях сделки и заключают договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Спустя время кто-то из сособственников решает продать свою долю, и первым претендентом на ее приобретение становится арендатор-сельхозпроизводитель. На первый взгляд, ситуация представляется арендатору крайне выгодной, однако в ней есть определенные подводные камни. В чем они заключаются?

Дело в том, что согласно ст. 413 Гражданского кодекса обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. И до недавнего времени среди органов Росреестра была крайне распространена практика, когда регистрирующие органы отказывали регистрировать подобные договоры аренды, руководствуясь указанной нормой, по причине совпадения в одном лице арендатора и арендодателя.

Пример из практики

В одном деле в мае 2022 г. компания заключила с гражданами — сособственниками земельного участка сельхозназначения договор аренды этого участка с множественностью лиц на стороне арендодателя. В соответствии с договором участок предоставлялся арендатору сроком на 15 лет для производства сельскохозяйственной продукции. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

В январе 2022 г. компания приобрела часть долей в праве общей долевой собственности на арендуемый ею же участок. Права компании на доли также зарегистрированы в ЕГРП.

Через некоторое время, в апреле 2022 г., из указанного земельного участка путем выдела были образованы три земельных участка, права собственности на каждый из которых также зарегистрированы в ЕГРП. При этом запись об обременении выделенных участков правом аренды компании в ЕГРП не вносилась.

В июле 2022 г. компания обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записей о наличии обременения в виде аренды в отношении выделенных земельных участков, но получила отказ. Тогда, ссылаясь на то, что отсутствие в ЕГРП записей об обременении выделенных земельных участков правом аренды противоречит нормам Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон о землях сельхозназначения) и нарушает права компании как арендатора, компания обратилась в арбитражный суд с требованиями признать незаконным бездействие Росреестра по невнесению записи в ЕГРП об обременении выделенных земельных участков и возложить на управление Росреестра обязанность по внесению в ЕГРП соответствующих записей.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

Между тем кассация с таким решением не согласилась. Суд округа отметил, что управление Росреестра, возражая против заявленных требований, указывало судам на то, что компания с 2022 г. сама является собственником доли в арендованном ею ранее земельном участке. Государственная регистрация доли осуществлена на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Регистрирующий орган полагал, что в данном случае имеет место совпадение сторон в обязательственных (арендных) правоотношениях. И с момента регистрации права компании на долю в праве собственности на ранее арендованный земельный участок договор аренды прекратил свое действие. Отношения заявителя с иными сособственниками земельного участка (владельцами земельных долей) не могут регулироваться нормами Гражданского кодекса об аренде.

В связи с этим судебным инстанциям было предложено проверить приведенные управлением Росреестра возражения и учесть, что земельный участок на дату регистрации права собственности на спорные выделенные участки уже находился в долевой собственности, одним из участников которой являлась сама компания. В связи с приобретением доли в праве собственности на земельный участок заявитель не может быть признан его арендатором, поскольку лишен возможности владеть и пользоваться всем участком в соответствующем качестве (ст. 407, 413 ГК РФ). Отношения сособственников (компании и иных собственников участка), касающиеся порядка пользования общим имуществом, регулируются нормами Гражданского кодекса (ст. 246, 247) и положениями Закона о землях сельхозназначения (в случае если число участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения превышает пять). При этом компания не является и арендатором не приобретенной ею части земельного массива в связи с тем, что участники долевой собственности, сохранившие права на принадлежащие им доли, не выделяли в спорный период участки в счет земельных долей и не передавали образованные участки во владение (пользование) компании в рамках арендных правоотношений.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.11.2016 № Ф08-7121/16 по делу № А32-29113/2015

Иными словами, на практике и Росреестр, и суды придерживались позиции, что с момента приобретения доли в земельном участке его арендатор таковым больше не является — договор аренды либо считался прекращенным, либо квалифицировался как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату арендатору как одному из дольщиков (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2016 № 15АП-6751/2016 по делу № А53-29594/2012, Определение ВАС РФ от 04.02.2013 № ВАС-143/13 по делу № А53-11699/2012, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2013 по делу № А53-19886/2012).

Подобная квалификация договора аренды несла с собой достаточно серьезные риски для арендатора — участника долевой собственности. Помимо вероятных отказов Росреестра в регистрации обременения в виде аренды в отношении земельных участков, выделенных из арендуемого участка в натуре, возникали также риски оспаривания договора аренды в целом.

Представим ситуацию, что арендуемым земельным участком заинтересовался конкурент сельхозпроизводителя. Он может предложить собственникам земли более привлекательные условия сотрудничества. С учетом сформировавшейся судебной практики любой из собственников мог обратиться в суд и с большой вероятностью успешно оспорить договор аренды, с тем чтобы заключить его с новым арендатором на более выгодных условиях.

Верховный суд изменил практику

С течением времени проблема становилась все острее, поскольку сельхозпроизводители-арендаторы оказались в ощутимо слабой позиции из-за выработанного в практике подхода и активно отстаивали свои интересы в судах. В итоге этот вопрос попал на рассмотрение Верховного суда РФ, который выразил диаметрально противоположную ранее сложившейся точку зрения, включив ее в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 27.12.2017.

Цитируем документ

ВОПРОС 4. Подлежит ли применению правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в случае приобретения арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на этот участок?

ОТВЕТ. При передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, п. 1 ст. 308 ГК РФ).

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

В связи с изложенным правило ст. 413 ГК РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды, подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности, возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

После выхода указанного Обзора судебной практики ситуация стала меняться — суды стали признавать отказы Росреестра в регистрации договоров аренды с участием одного из дольщиков земельного участка незаконными (см., например, Определение Верховного суда РФ от 17.05.2018 № 310-КГ18-5406 по делу № А64-242/2017, постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.03.2022 № Ф08-733/2022 по делу № А63-9613/2018).

После выхода Обзора ВС РФ свою позицию изменил АС Северо-Кавказского округа, рассматривавший приведенное выше дело № А32-29113/2015.

Пример из практики

После того как АС Северо-Кавказского округа постановлением от 16.11.2016 отправил дело на новое рассмотрение в суд субъекта, первая и апелляционная инстанции отказали в удовлетворении требований компании о внесении в ЕГРП записей об обременениях в виде аренды в отношении выделенных участков. В итоге дело снова попало на рассмотрение в кассацию.

В связи с подачей компанией очередной жалобы на состоявшиеся судебные акты АС Северо-Кавказского округа направил в Верховный суд запрос о разъяснении правил применения ст. 413 ГК РФ при приобретении арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения права собственности на долю в праве общей собственности на такой участок. В письме от 28.12.2017 ВС РФ сообщил о том, что данный вопрос обсужден на заседании Президиума ВС РФ 27.12.2017, а выработанные правовые позиции включены в Обзор судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В результате суд округа, руководствуясь разъяснениями Верховного суда, изменил свою позицию по рассматриваемому вопросу и удовлетворил требования заявителя-арендатора, признав отказ Росреестра в регистрации обременений незаконным.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 24.01.2018 № Ф08-6877/2017 по делу № А32-29113/2015

В приведенном деле стоит также отметить интересный факт: к моменту рассмотрения спора в суде округа по второму кругу заявитель-арендатор приобрел в собственность те самые спорные земельные участки, которые выделил в натуре один из дольщиков и в отношении которых шел спор о возможности обременения их правом аренды. Хотя экономический интерес у заявителя-арендатора в разрешении спора пропал, у него сохранился интерес юридический. Вероятнее всего, заявитель не хотел создавать прецедент не в свою пользу, полагая, что судебная практика изменчива и всегда остается вероятность, что его правовое поведение может впоследствии сыграть против него.

Риски снизились, но не исчезли

На сегодняшний день судебная практика развернулась лицом к арендаторам-дольщикам. Тем не менее этот вопрос не стоит оставлять без внимания. Росреестр по-прежнему отказывает в регистрации договоров аренды либо обременений. И до тех пор, пока соответствующие изменения не приобретут статус закона, все может радикальным образом измениться. А поскольку земля, в том числе принадлежащая сельхозпроизводителям на праве аренды, — это, как правило, ключевой актив, риски слишком высоки, чтобы полагаться на последовательность позиции Верховного суда.

Каким образом можно попытаться нивелировать риски компании-дольщику, арендующей или планирующей арендовать землю у сособственников?

Заключить соглашение о порядке использования земельного участка между всеми участниками долевой собственности

У этого варианта есть свои минусы. Договор аренды имеет много преимуществ перед соглашением сособственников — он лучше урегулирован законодательно, предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок, подлежит регистрации. Тем не менее если договор аренды теоретически может быть оспорен, то даже такая конструкция защитит арендатора-дольщика от ключевого риска.

Заключить договор аренды от имени компании, созданной для этих целей и контролируемой дольщиком, заинтересованным в аренде оставшейся части участка

При таком варианте заинтересованная в аренде участка компания-дольщик останется только арендодателем совместно с другими владельцами земельных долей.

Передать принадлежащие арендатору-дольщику земельные доли контролируемой компании

В этом способе нюанс заключается в том, что согласно ч. 1 ст. 12 Закона о землях сельхозназначения участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по общему правилу только после выделения земельного участка в счет земельной доли (если он не собирается передать свою долю другому сособственнику или внести долю в качестве вклада в уставный капитал сельскохозяйственной организации). Тем не менее для некоторых случаев этот способ может стать решением.

Выделить земельный участок в счет принадлежащих компании земельных долей

При этом способе компании придется поставить выделенный участок на кадастровый учет, произвести его регистрацию, а затем заключить договор аренды в отношении земли, оставшейся после выдела у сособственников.

Выбирать какой-то из предложенных вариантов или же остаться арендатором самому — решать компании. Возможно, с учетом конкретных обстоятельств одно из предложенных решений не будет слишком обременительным, зато позволит арендатору спокойно вести свою деятельность.

ВС РФ против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Определение ВС РФ от 17 ноября 2022 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 2022 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Аренда

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда — как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель Арендатор
Права Обязанности Права Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)  Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Договор аренды земельного участка: условия регистрации и нюансы выполнения соглашения

Договор аренды земельного участка — правовой документ, который имеет одну важную особенность.

Содержащиеся в нём общие положения находятся под юрисдикцией ГК РФ (Гражданского Кодекса), а сам факт передачи земельного участка — соответственно, Земельного Кодекса.

Существенные условия

Договором предусмотрен целый ряд исключительных прав, которые предоставляются арендатору:

  1. Возможность оформления субаренды.
  2. Исключительное право заключить новый договор, как только закончится действие старого.
  3. Возможность передать весь комплекс прав и обязанностей третьему лицу.
  4. Возможность использовать свои права как залог для получения ссуды, как долю или как паевой взнос.

Законодательство предполагает преимущество при выкупе либо аренде участка муниципальной либо государственной земли для владельцев любых строений, которые возведены на нём, независимо граждане они либо юридические лица.

Ранее заключались договора аренды части земельного участка, теперь это не позволяется, а те договора, что заключены ранее и не изменены, как того требует закон, в дальнейшем будут рассматриваться, как договора доверительного управления имуществом.

Земельное право позволяет арендовать участки, как на ограниченный период, так и на бессрочный. Права арендаторов защищены законом очень хорошо, — договор аренды земельного пая, заключённый на срок больше пяти лет, можно досрочно разорвать лишь по санкции судебного органа, при условии ощутимого нарушения его условий со стороны арендатора.

Арендная плата

Сумма прописывается в тексте договора. Ну а базовые начала формирования платы за земли, владельцами которых являются муниципалитеты или государство, устанавливает Правительство России.

Оплата за использование арендуемых земель может производиться в различных формах.

Чаще всего это происходит в денежной форме, в виде периодически либо единовременно вносимого платежа. Также можно осуществлять расчёт услугами либо продукцией, выращенной арендатором. Эта форма чаще практикуется для земель сельскохозяйственного предназначения.

Ещё один вариант аренды – срочное безвозмездное использование. Оно осуществляется бесплатно на протяжении ограниченного договором времени. Такой вид использования земли, как правило, применяется при предоставлении служебных наделов.

Объекты и субъекты договора

Хотя, по статье № 606 ГК РФ арендодатель предоставляет арендатору предмет договора, то есть земельный участок для временного владения и пользования либо только временного пользования, в случае с землями, пользоваться ими, но не владеть не получится.

Следовательно, арендатор и пользуется и владеет землёй, арендованной им. Естественно, что вся продукция и прибыль, полученная с земли – его имущество.

Касательно того, кто может выступать арендатором, можно заметить, что в гражданском законодательстве нет для этого никаких ограничений.

Арендодателем может выступать исключительно собственник земли, либо уполномоченное им лицо. Для земель, объектов аренды, описываются и удостоверяются границы.

Если же эти существенные условия не выполнены, то выделить его из окружающего массива не представляется возможным и договор признаётся недействительным, незаключённым.

Договор должен пройти процедуру государственной регистрации, а стороны — заплатить госпошлину. (Здесь Вы можете скачать образец договора аренды земельного участка. А для скачивания передаточного акта к договору аренды земельного участка пройдите по этой ссылке.)

Регистрация

Можно обойтись без регистрации договоров сроком меньше года.

А вот все долгосрочные договоры, тем более на максимальный срок — 49 лет подлежат обязательному внесению в Росреестр.

Договора, заключённые на неопределённый срок, расторгаются по желанию любой стороной, с предупреждением за один квартал другой стороны.

Если на неделимом участке находится сооружение, принадлежащее нескольким лицам, не важно физические они или юридические, то договор аренды на эту землю заключается в виде многостороннего соглашения, под названием аренда со множественностью лиц со стороны арендатора.

Данный правовой акт регулируется статьёй № 36 ЗК РФ.

Обязанности арендодателя

Самой главной обязанностью арендодателя, является предоставление арендатору земли в соответствующем его требованиям состоянии.

При возникновении сложностей у арендатора, которые мешают ему начать, к примеру, сельскохозяйственную деятельность по причине наличия на участке сараев, мусора и тому подобных помех, арендодатель обязан привести землю в надлежащий вид и, к тому же, возместить арендатору убытки, возникшие по причине задержки с началом деятельности.

В случае неисполнения этого условия, по статье № 611 Гражданского Кодекса, договор будет расторгнут, а владелец земли будет обязан возместить несостоявшемуся арендатору убытки, полученные им по причине неисполнения условий договора.

Спорные ситуации

Иногда сдаются в аренду участки, имеющие недостатки, которые мешают его использованию как частично, так и полностью.

К примеру, обнаруживается превышение нормативов, прописанных в экологических и санитарных правилах:

  • шума;
  • вибрации;
  • выхлопных газов от проезжающего по соседней трассе автотранспорта;
  • загрязнения земли или воздуха вредными выбросами заводов.

Также проблема может быть в заболачивании земли либо её истощении. Споры, возникающие в этих случаях, решаются, основываясь на статью № 612 Гражданского Кодекса России.

Он гласит, что, если арендатор знал об этих недостатках до того, как договор был заключён и внесён в реестр договоров, а также был подписан акт передачи по договору, либо эти недостатки можно было обнаружить во время осмотра участка, либо арендодатель оговаривал их наличие, то ответственность он за них не несёт.

Ну а остальные случаи предполагают ответственность владельца, причём даже при его незнании о них.

При этом, арендатор может:

  • расторгнуть договор раньше срока;
  • потребовать снижения арендной платы;
  • безвозмездно их устранить;
  • устранить их и потребовать компенсации за понесённые расходы;
  • устранить их и изъять расходы из платежей за аренду;
  • если для покрытия убытков не хватает арендной платы, разницу арендатор может потребовать с хозяина земли.

Статья № 429 ГК РФ, пункт I, предполагает возможность заключения предварительного договора, по которому владелец и арендатор обязуются заключить договор об аренде земли, срок регистрации которого соответствует таковому для других видов договоров.

Что касается внесения изменений в договор, к примеру, при изменении размера арендной платы, то оно производится исключительно по соглашению сторон. Если соглашения достигнуть не удалось, то свой вердикт выносит судебная инстанция.

Смотрите видео, в котором затрагивается интересный вопрос правомерности заключения договора аренды земельного участка без кадастрового номера:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий)
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: