Особенности перепланировки офисов

Согласование перепланировки офиса

Основная часть наших клиентов обращается к нам по поводу перепланировки квартир. Поэтому львиная часть наших статей посвящена темам, связанным именно с этим. Однако некоторые наши читатели задают вопросы относительно перепланировки офисного помещения. Для того чтобы предохранить наших телефонных консультантов от переутомления и ответов на одни и те же вопросы мы решили написать отдельную статью, посвященную перепланировке офисного помещения.

Переустройство и перепланировка офисных помещений

Начать стоит с разделения понятий «перепланировка» и «переустройство», так как многие наши клиенты путают эти определения. Под перепланировкой понимают изменение габаритов помещений и их функционального назначения, тогда как переоборудование – мероприятия, направленные на монтаж дополнительного инженерного оборудования. Тем не менее согласовывать свои действия требуется как в первом, так и во втором случае. Отметим только, что если вы планируете декоративную отделку помещений, замену инженерного оборудования на аналогичное или монтаж\демонтаж встроенной мебели, то согласование не требуется.

Пример проекта перепланировки офиса, фото:

Узаконить перепланировку офиса- как это сделать?

В зависимости от того, где расположен ваш офис потребуется следовать определенному регламенту согласования перепланировки. Если офис расположен в отдельно стоящем нежилом здании, то, скорее всего вам не понадобится устраивать отдельный вход в помещение и уж точно не потребуется переводить квартиру в нежилой фонд. Перевод квартиры в нежилой фонд перед перепланировкой – занятие не самое приятное и связано с затратами большого количества времени. На эту тему на нашем сайте уже есть отдельная статья, с которой вы можете при желании ознакомиться перейдя по ссылке.

При любой перепланировке (за исключением наиболее простых) перед началом работ необходимо получить разрешение Мосжилинспекции. Для того чтобы получить разрешение на перепланировку необходимо заказать проект перепланировки офиса и техническое заключение и подать их на рассмотрение вместе с другими документами, о которых мы поговорим ниже.

Техническое заключение на перепланировку

После того как вы подадите разрешение придется подождать 45 дней решения по вашему вопросу. К слову, решение может вас не обрадовать – если комплект документов не полон или проектная документация выполнена ненадлежащим образом, то последует отказ с указанием причин этого отказа. Если же разрешение получено, то следует выполнить все работы в течение года с момента получения разрешения. В некоторых случаях срок действия может составлять и шесть месяцев, но такое происходит достаточно редко. Если вы не успеваете в эти сроки закончить ремонт, то не стоит отчаиваться, разрешение можно и продлить на месяц, неограниченное количество раз.

Отказ в согласовании перепланировки

Не лишним будет сказать, что при ремонтно-строительных работах необходимо четко следовать проектным решениям, ведь именно от проекта перепланировки будут отталкиваться члены комиссии при приемке. В процессе работ может потребоваться заполнение актов освидетельствования скрытых работ, например, усиления проема в несущей стене или гидроизоляции уборной. Заполнять эти акты должен представитель строительной компании, для чего у него должен иметься допуск СРО. Также акты на скрытые работы должен подписать сотрудник проектной организации, после чего они потребуются при приемке перепланировки.

После того как ремонтные работы будут завершены, необходимо сообщить об этом в Мосжилинспекцию – эта организация назначит время для проведения приемки. В приемке будут также участвовать представители проектной и строительной организации, их явку собственник должен оговорить заранее и обеспечить самостоятельно. Если при приемке не обнаружат отклонений от проекта, то вам выпишут акт о завершенной перепланировке, на основании которой можно оформить новые технический и кадастровый паспорта помещения.

Проект перепланировки офиса

Перечень документов, которые необходимы для узаконивания перепланировки офиса:

  • Техническое заключение о допустимости перепланировки.
  • Проект перепланировки.
  • Заключение Роспотребнадзора относительно соответствия проекта перепланировки экологическим и санитарным нормам.
  • План помещения до перепланировки (форма 1а).

Кроме того, могут потребоваться и другие документы, в зависимости от каждого конкретного случая. Например, если вы планируете устройство отдельного входа в помещение, то потребуется разрешение от ГБУ ГлавАПУ, так как будет изменяться архитектурный облик здания. При переустройствах, связанных с установкой или демонтажем инженерного оборудования потребуются разрешения соответствующих коммунальных служб (Мосгаз, Мосэенерго, Мосводоканал и др.).

Примеры документов для согласования перепланировки офиса

В случае, если перепланировка офиса происходит в жилом доме, а к помещению планируется присоединить часть общедомового имущества, то потребуется провести собрание жильцов дома с заполнением протокола собрания и сбором 73% подписей жильцов всего дома. Если же присоединяется муниципальная площадь, то потребуется получить на это разрешение от департамента имущества.

Проект перепланировки офиса вы можете заказать в любой проектной организации, имеющей допуск СРО. Будем признательны, если свой выбор вы остановите на нашей компании. У нас достаточно большой опыт проектирования и согласования перепланировок именно офисных помещений.

ВажноЕсли квартира переводится в нежилой фонд, то она обязательно должна быть отрезана от системы газоснабжения.

Варианты перепланировки офиса

В принципе, строительные мероприятия, которые производятся при перепланировках квартир и нежилых помещений похожи. Конечно при перепланировке офиса речь редко заходит об устройстве кухни-гостиной или объединении балкона и комнаты, но зато все перепланировки, которые касаются стен или перегородок в этом случае достаточно востребованы.

Часто при аренде или покупке офиса, новый собственник имеет свое представление о том, как спланировать рабочее пространство и именно потому демонтаж и возведение новых перегородок особенно актуальны при перепланировке офиса.

Проект перепланировки офиса

Если при перепланировке квартиры второй санузел устраивается достаточно редко, то при перепланировке офиса это встречается куда как чаще, ведь помещение рассчитано на присутствие большего количества человек.

Проемы в несущих стенах устраиваются по тем же причинам, что и в квартирах: часть коридора ведущего в помещение присоединяется к другому помещению, а проход устраивается при помощи проема.

Если вы задумали перепланировку офиса и нуждаетесь в услугах компании, которая разработает всю необходимую документацию, то всегда можете обратиться к нам за бесплатной консультацией. Кроме того, мы беремся за ведение процесса согласования, вплоть до получения нового техпаспорта нежилого помещения, а также проводим физические работы по устройству и расширению проемов в несущих стенах. Пишите нам на электронную или звоните для консультаций.

Особенности перепланировки офисов

Оформление перепланировки нежилых помещений во многих ситуациях оказывается на порядок сложнее по сравнению с проведением ремонтных работ в жилых зданиях.

В частности, это обуславливается тем, что проведение такой перепланировки предусматривает необходимость в получении большего количества согласований, в связи с чем на каждом из этапов могут появиться те или иные сложности.

Однако ремонт офиса является неотъемлемой частью успешного ведения бизнеса, так как улучшение функционального назначения помещения всегда положительно сказывается на работе, но для этого нужно знать, как узаконить перепланировку офиса и с какими сложностями можно встретиться в процессе ее проведения.

Нормативная база

Единого документа, которым бы осуществлялось регулирование порядка перепланировки офисных помещений, на сегодняшний день не существует.

На всей территории России действует Жилищный кодекс, в котором данный вопрос рассматривается главой 4, в то время как процедура переведения жилых помещений в нежилой фонд, а также корректировка целевого назначения различных объектов прописаны в статьях 22-24.

В Москве же ключевой нормативный акт, которым регулируется процедура перепланировки нежилых помещений, является Постановление Правительства Москвы №508, которое было опубликовано 25 октября 2022 года.

Особенности ремонта рабочих помещений

Перепланировка рабочих помещений осуществляется по целому ряду причин, но в преимущественном большинстве случаев собственники таких объектов заказывают проектировку перестройки в следующих ситуациях:

  • возникла необходимость в оформлении нового офисного помещения;
  • появилось желание создать в офисе уникальный стиль;
  • потребовалась реорганизация приобретенной недвижимости;
  • требуется оптимизация эксплуатационных помещений офисного помещения с применением различных современных средств и технологий;
  • будет проводиться модернизация уже используемых в помещении инженерных коммуникаций и систем.

Все это является далеко не полным перечнем причин, по которым многие владельцы нежилых помещений заказывают проведение перепланировки, но проще всего можно объяснить рост популярности данной проектной услуги возможностью улучшения эксплуатационных, функциональных и визуальных характеристик коммерческих предприятий, а также повышением условий труда для людей, выполняющих свои обязанности в указанном помещении.

Собственник объекта должен изначально определиться с ключевыми задачами проводимой перепланировки, и на основании этого подготовить соответствующее техническое задание, указывая в нем все необходимые требования, идеи и пожелания, имеющие непосредственное отношение к новым инженерным, конструктивным и внешним характеристикам внутренних помещений.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Как узаконить перепланировку офиса

Как и в случае с проведением перепланировки жилой недвижимости, ремонтные работы в офисном помещении предусматривают необходимость сбора полного пакета документов, перечень которых будет непосредственно зависеть от списка, который предложен жилым фондом, и включает в себя, помимо непосредственно самого проекта проводимых работ, также множество других бумаг, включая техническое заключение на перепланировку, правоустанавливающие бумаги на офисное помещение, а также технический паспорт БТИ.

В преимущественном большинстве случаев решение надзорных органов оформляется на протяжении 30 дней, и если проект перепланировки офиса разрабатывается профессиональными специалистами, можно в принципе не сомневаться в том, что в конечном итоге человек обязательно получит разрешение на проведение перепланировки офисного помещения.

Если же перепланировка офисного помещения в здании уже была выполнена, то в таком случае специалисты могут помочь с узакониванием перепланировки офиса. Также шансы человека на то, что он получит удовлетворительное решение, удвоятся в том случае, если он примет к сведению всевозможные запреты и ограничения, которыми отличается перепланировка нежилых конструкций и офисов.

В частности, это касается:

  • допустимой нагрузки на различные несущие конструкции и возможность их полного сноса;
  • сокращения или сноса вентиляционных каналов;
  • внесения корректировок в какие-либо инженерные коммуникации, которые являются особо важными для здания в целом;
  • ухудшение различных эксплуатационных характеристик здания.

Если проектная документация будет содержать любую из перечисленных ошибок, скорее всего, это в конечном итоге приведет к получению отказа в согласовании и дальнейшем проведении каких-либо ремонтно-строительных работ.

Помимо этого, не стоит забывать о том, что если человек, инициирующий проведение ремонтных работ, не является владельцем офисного помещения, нужно будет получить также дополнительно согласие на их реализацию от самого собственника.

Разработка проекта

Процедура согласования и перепланировки офисного помещения в любом случае должна начинаться с разработки проектной документации. В частности, она должна включать в себя обоснование того, как будут проводиться планируемые работы, связанные с монтажом или сносом новых перегородок, обустройством проемов в несущих конструкциях, а также заменой или перемещением тех или иных инженерных коммуникаций. При необходимости проект также подкрепляется техническим заключением, указывающим состояние несущих конструкций в помещении.

Какие нужны документы

Перечень документов, которые требуются для проведения перепланировки офисного помещения, выглядит следующим образом:

  • техническое заключение, подтверждающее возможность проведения перепланировки;
  • проект работ по перепланировке помещения;
  • заключение Роспотребнадзора, подтверждающее соответствие проекта перепланировки санитарным и экологическим нормам;
  • план помещения, показывающий его состояние еще до проведения перепланировки.

Помимо этого, может потребоваться также ряд других документов в зависимости от особенностей каждой конкретной ситуации. К примеру, если собственник собирается обустроить отдельный вход в помещение, то в таком случае ему нужно будет получить соответствующее разрешение на проведение данной процедуры от представителей ГУП ГлавАПУ, потому что такой ремонт предусматривает внесение корректировок в архитектурный облик здания.

При оформлении переустройства, связанного с монтажом или сносом различного инженерного оборудования, нужно будет предварительно получить соответствующее разрешение от различных коммунальных органов.

Если проведение перепланировки предусматривается в жилом доме, а к помещению будет подключаться часть общедомового имущества, нужно будет проводить полноценное собрание жильцов дома, по результатам которого должен быть составлен протокол с указанием в нем более 73% подписей жильцов всего здания.

Если же осуществляется присоединение какой-либо муниципальной площади, то в таком случае соответствующее разрешение уже потребуется от департамента имущества.

При переводе жилой квартиры в нежилой фонд ее нужно в обязательном порядке отключить от централизованной системы газоснабжения.

Порядок согласования и получения разрешения

Процедура оформления согласования и разрешения на проведение ремонтных работ будет непосредственно зависеть от того, в каком именно здании предусматривается внесение соответствующих корректировок:

  • Если человек собирается проводить перепланировку в офисном помещении, и при этом ремонт не будет затрагивать внешний вид фасада здания, его нужно будет утверждать с сотрудниками БТИ.
  • Если есть необходимость в обустройстве отдельного выхода, то в таком случае нужно будет согласовать эскиз фасада и схему проекта в Москомархитектуре и ГлавАПУ.
  • Перепланировка нежилых помещений, расположенных на территории жилого здания, под собственный офис, а также вся связанная с этим проектная документация должны быть утверждены в Роспотребнадзоре.
  • Во всех остальных, более сложных ситуациях согласование документов должно также осуществляться с МосжилНИИпроект, Москомнаследием, МНИИТЭП, Мосэнерго, а также целым рядом других коммунальных организаций.

Вне зависимости от обстоятельств ключевым этапом проведения данной процедуры является рассмотрение проекта в Мосжилинспекции, которая должна предоставить разрешение на проведение ремонтных работ в указанном нежилом помещении.

Могут ли отказать

В процессе проведения всех предусмотренных ремонтно-строительных работ нужно в обязательном порядке реализовывать их в полном соответствии с изначально указанными проектными решениями, так как, принимая решение о возможности перепланировки, члены комиссии будут отталкиваться именно от предоставленной им проектной документации.

В процессе проведения ремонта может также потребоваться оформление актов освидетельствования различных скрытых работ, и в частности, это является необходимым в том случае, если проводится усиление проема в несущей стене или же системе гидроизоляции уборной.

Заполнение подобных актов осуществляется уполномоченным представителем строительной компании, имеющим соответствующий допуск саморегулируемой организации, а помимо этого, их подписывает также сотрудник проектной компании, после чего они уже могут предоставляться государственным органам при приемке перепланировки.

После окончания ремонтных работ нужно в обязательном порядке отправить соответствующее уведомление в Мосжилинспекцию, чтобы данная организация назначила время для проведения приемки. В приемке будут принимать участие различные представители строительных и проектных компаний, их явка должна быть заранее оговорена и обеспечена собственником самостоятельно.

Если в процессе приемки не будут обнаружены какие-либо отклонения от проекта, то в таком случае собственник получит акт о завершенной перепланировке, на основании которого в дальнейшем сможет отправиться в государственные органы для оформления кадастрового и технического паспортов.

Перепланировка офиса: с чего начать

Перепланировать офисное помещение – дело не из легких, следует отнестись к нему серьезно. Для того чтобы правильно оформить эту процедуру документально, нужно определить, что конкретно у вас будет: перепланировка или переоборудование.

Определяем тип работ
Перепланировка – это изменение площади помещений, их расположения и перенос коммуникаций. Также сюда относится изменение дверных и оконных проемов.

Переоборудование – это изменение функциональности помещения. При переоборудовании уже существующие коммуникации остаются на месте.

Получаем разрешение на перепланировку
Если офис, который подлежит перепланировке, находится в аренде, то нужно получить документальное согласие собственника на данное действие. Можно заранее позаботиться об этом и обговорить все в договоре аренды. Далее разрешение на перепланировку выдает администрация района. Там же можно узнать какой пакет документов необходимо собрать.

Получив разрешение, можно начинать перепланировку. После окончания работ необходимо также оформление документов. Офис вводится в эксплуатацию актом о перепланировке, который подписывается собственником помещения, строительной организацией, которая выполняла работы, пожарный надзор и организация, отвечающая за техническое состояние здания.

Проведение незаконной планировки может обернуться рядом проблем. Первым делом будет выписан штраф, и письменное требование оформить документы в определенные сроки. Если требование не выполняется, то вам будет выписан повторный штраф и повторное предписание с более длительными сроками на оформление документов. Если эти требования игнорируются, то в последствие могут быть применены более строгие меры: возврат первоначального вида помещения вашими силами либо выселение с занимаемой площади. Как правило, это все сопровождается конфликтом с арендодателем.

Сделать все законно и правильно в ваших интересах, хотя конечно это отнимает много времени, денег и сил. Арендуя помещение, лучше все оформить правильно, таким образом, избавив себя от проблем в будущем.

Как согласовать перепланировку офиса в Москве?

Перепланировка офиса представляет собой изменение расположения перегородок, устройство проемов в стенах и перегородках во внутренних помещениях, иногда устройство лестничных маршей. Перепланировка меняет конфигурацию и площадь помещений.

К перепланировке не относятся пристройки к зданию и работы, связанные с изменениями на фасаде здания, такие как новые окна, новые входы в здание.

Согласование перепланировки офиса – процесс, начинающийся с разработки проектно-технической документации, похождения согласований проектно-технической документации в соответствующих службах и последующей регистрацией в БТИ и Росреестре.

Нужно ли согласовывать перепланировку офиса?

Вопрос, на который должен ответить сам собственник. Но мы приведем аргументы, по которым стоит согласовать перепланировку:

  • Штраф на юридическое лицо от 300 тысяч рублей. Кроме того вас обяжут выполнить согласование перепланировки в офисе, что займет много времени и приличную сумму. За сумму штрафа можно согласовать перепланировку или сделать очень значительную ее часть.
  • Зная о том, что сам собственник нарушает закон, не согласовав перепланировку, владелец постоянно прибывает в состоянии напряженности, ожидая проверки со стороны контролирующих и инспектирующих служб.
  • Несогласованная перепланировка может быть опасной и вести к авариям: новостные сводки чаще всего сообщают об авариях в домах и квартирах, которые произошли по причине несогласованной перепланировки. Если обрушение произошло из-за неправильной перепланировки, то собственнику грозит уголовная ответственность.
  • Аренда и продажа офиса с незаконной перепланировкой чаще всего является проблемой для собственника.
  • Вероятность получения кредита под залог в банке низкая в случае, если не оформлена перепланировка офиса.

Как подготовиться к согласованию перепланировки офиса?

  1. Найти в своих архивах документы БТИ, планы и экспликации
  2. Cделать на основании планов БТИ эскиз и, если вы работаете с дизайнером, то подготовить дизайн-проект по форме планов БТИ.

Видео: как сделать эскиз перепланировки

Документы необходимы для согласования перепланировки офиса:

  • Копии учредительных документов, официально заверенные нотариусом;
  • Копии правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов заказчика на то, что он имеет те или иные права на помещение офиса, в котором будет производиться перепланировка. Эти копии документов также должны быть заверены нотариусом;
  • Копии действительных документов БТИ (технический паспорт помещения офиса, выписка из технического паспорта офиса, экспликации, поэтажные планы)

Как только у вас готов эскиз будущей перепланировки можно заказывать проектную документацию. В Москве необходимы два технических документа: Техническое заключение о состоянии конструкций и Проект перепланировки офисного помещения.

Проект перепланировки

Техническое заключение о состоянии несущих конструкций

Как и где проходят согласования офиса?

В Москве в зависимости от здания есть два разных круга согласований офиса:

  1. Оформление разрешения на перепланировку офиса в жилом доме
  2. Согласование перепланировки в нежилом отдельно стоящем здании

В первом случае оформление происходит через Мосжилинспекцию, а во втором, более простом случае оформление происходит без оформления официального получения разрешения и на основании проектной документации.

Цены на согласование перепланировки офиса

Перепланировка Стоимость согласования Запрос на индивидуальный расчет
Дорожная лаборатория проект и техническое заключение работа по согласованию
Узаконить перепланировку офисного помещения по факту выполненных работ в панельном доме (МНИИТЭП) от 100 000 руб. от 60 000 руб. Получить коммерческое предложение
Узаконить перепланировку по факту выполненных работ в монолитном доме до 120 м2 от 60 000 руб. от 60 000 руб. Получить коммерческое предложение
Узаконить перепланировку офиса в нежилом здании 1000м2 от 90 000 руб. от 100 000 руб. Получить коммерческое предложение
Узаконить перепланировку по факту выполненных работ в монолитном доме со сложной перепланировкой от 100 000 руб. от 150 000 руб. Получить коммерческое предложение

Основные факторы, влияющие на стоимость узаконивания перепланировки в офисе:

  • Вид произведенных работ (изменения в несущих или не несущих стенах, перенос помещений по целевому назначению, перенос приборов в санузле и многие другие изменения в совокупности);
  • Наличие нарушений в выполненной перепланировке относительно строительных, санитарных норм и требований Мосжилинспекции;
  • Тип дома: старые дома, панельные дома, кирпичные дома или монолитные – каждый тип имеет свою специфику при узаконивании;
  • Округ, в котором расположен дом;

Получите коммерческое предложение на услугу

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: