От чего обычно зависит кадастровая стоимость земельного участка

От чего обычно зависит кадастровая стоимость земельного участка

Объекты недвижимости оцениваются не только по рыночной стоимости, но и по государственной. Для земельного участка она необходима, чтобы определить стоимость в зависимости от целевого назначения использования.

Государственная оценка имеет второе название – кадастровая. Она необходима для формирования единой базы используемых земель, на основании которой формируется налоговое обложение.

Кроме того, кадастровая стоимость дает представление о распределении земли, количестве приватизированных участков, возможности предоставления участков под строительство.

Кадастровая стоимость играет большую роль и для самих владельцев участка. Она помогает им определить примерную стоимость своего надела. Этот показатель важен при сделках купли-продажи.

Нормативы и основания, по которым определяется кадастровая стоимость, устанавливаются земельным кодексом. Делается такая оценка раз в пять лет, а ее результаты хранятся в Росреестре. Каждый желающий может узнать ее.

Кто контролирует показатели

Оценка земельного надела производится по решению органов государственной власти, муниципалитета или в случаях, которые прописаны в законах.

Установить стоимость по кадастру имеют право:

  • оценщики, имеющие соответствующие лицензии;
  • государственные служащие, в чьи должностные обязанности входит установление коэффициентов и показателей;
  • органы государственной власти, занимающиеся земельными вопросами.

Для выбора конкретного исполнителя по оказанию услуг оценочных работ проводится конкурс. На участие в нем могут подавать заявки только организации, у которых есть право заключать такие договора.

Деятельность оценщиков регулируется федеральным законодательством. Они должны оказывать услуги в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, их деятельность регулируется актами и положениями уполномоченных органов.

Важные параметры

Определение стоимости земельного участка определяется по определенному алгоритму. Кадастровая оценка производится только для зарегистрированных объектов.

Сделки с недвижимым имуществом, при которых объект не поставлен на кадастровый учет и не получивший оценку, будут признаны недействительными.

Основные положения процедуры

Под кадастровой стоимостью земли понимается совокупность качеств и свойств участка. Установление стоимости производится каждые пять лет. Это связано с тем, что государству необходимо вести контроль за состоянием земель. Земельные ресурсы и их состояние отражаются на благополучии субъекта.

Регулярная переоценка стоимости связана с тем, что в течение пяти лет могут произойти изменения. Например, участок в этот период был изменен, а, следовательно, изменилась и его стоимость. Существенно влияет на кадастровую стоимость наличие инфраструктуры недалеко от участка.

Если проведение оценки необходимо в связи с развитием инфраструктуры, ее можно провести через три года. Но ранее трех лет оценочные работы проводить нельзя.

Доступная методика и порядок оценки

Существует три метода определения кадастровой стоимости:

Затратный Это определение себестоимости объекта.
Сравнительный Он проводится на основании сравнения стоимости аналогичного участка.
Доходный Основывается на уже имеющейся информации о получаемых с участка доходах.

На основе всех факторов, влияющих на оценку земли, выводится удельный показатель кадастровой стоимости на квадратный метр земли. Если участок принадлежит к нескольким категориям, при расчете упор будет делаться на ту категории, при которой стоимость получится максимальной.

После того как будет получен удельный показатель, его умножают на площадь. Полученная цифра означает кадастровую стоимость объекта. Чаще всего при определении кадастровой стоимости используется сравнительный метод.

Важным моментом является то, что если на участок определена рыночная стоимость, то кадастровая не должна быть выше нее.

Формула и документация

Способ расчета кадастровой стоимости объекта очень сложен. Произвести его могут только инженеры-оценщики.

Чтобы получить средний показатель величин по региону, сопоставляют два показателя: среднюю стоимость земельных наделов и площадь земель региона.

Последующие расчеты выполняются с помощью коэффициентов и формул.

Расчет кадастровой стоимости производят по специальной формуле:

Р = S*(pn * pc)* К

Формула расшифровывается следующим образом:

S Площадь земельного надела.
Pn Функция, основанная на особенностях инфраструктуры поселения.
Pc Показатель параметров сделки.
К Переходный коэффициент.

Чтобы применить формулу, можно взять необходимые данные на сайте Росреестра. Вся информация находится в свободном доступе, ее можно узнать по адресу или номеру объекта.

Прежде чем подсчитать стоимость по кадастру отдельного участка, необходимо собрать все сведения, содержащиеся в межевом деле и кадастровом паспорте.

Кроме того, необходимо получить градостроительную выписку с указанием инфраструктуры и выписку с указанием зон застройки в межевом проекте.

От чего зависит кадастровая стоимость и доля земельного участка

При расчете кадастровой стоимости принимаются во внимание множество факторов, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка. Прежде всего стоимость будет зависеть от месторасположения участка. Находится он в городском центре или в близлежащих поселках.

Например, так варьируется стоимость участков по направлениям в Московской области:

Район расположения Расстояние от московской кольцевой в км Наименование шоссе Населенный пункт Стоимость одной сотки в тысячах рублей
Восток менее 15 Егорьевское Марусин сад 286
менее 50 Носовихинское Прилесье 99
менее 90 Носовихинское Парк Назарьино 45
Юг менее 15 шоссе Каширское Ирининское Лайф 360
менее 50 Каширское Ульянкины горки 225
менее 90 Каширское Лапинские дачи 21
более 90 Каширское Эко-Дачи 21
Запад менее 15 Минское Лесной ручей 4 1500
Киевское Лесная Слобода 813
менее 50 Рублево-Успенское Звенигородский Лес 410
менее 90 Минское Ruza Resort 58
более 90 Минское Прибрежный 20

Кадастровая стоимость зависит не только от направления местоположения.

К остальным факторам относится:

  • категория земель и вид их использования;
  • площадь надела;
  • средняя стоимость недвижимости в регионе;
  • наличие инфраструктуры.

Все эти факторы учитывает кадастровый инженер, которого назначает Росреестр.

Прочие оговорки по действиям

С введением понятия кадастровая стоимость появилась необходимость разграничивать стоимость по кадастру и рыночную. С 2022 года все налоги на недвижимое имущество выплачиваются на основании кадастровой цены.

Отличия от рыночных показателей

Рыночная стоимость отражает динамику цен на рынке недвижимости. Кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночной. Ее подсчет представляет собой сложный процесс.

Кадастровая стоимость, как правило, не меняется в течение пяти лет. В отличие от нее рыночная стоимость меняется регулярно из-за спроса.

Принцип определения размера

Определение кадастровой стоимости участка осуществляется в соответствии с правилами государственной кадастровой оценки.

Порядок определяется следующим образом:

  1. Территориальный субъект принимает решение об оценке участка.
  2. Управление Росреестра готовит список наделов, которые необходимо оценить.
  3. В списке отображаются такие характеристики как: площадь объектов, месторасположение, наличие или отсутствие строений на участке.
  4. К проведению работ привлекается оценочная организация. Она рассчитывает показатель удельной нормы стоимости по кадастру по всем кварталам. Он рассчитывается на основе средней рыночной стоимости.
  5. Для утверждения полученной оценки составляется нормативный акт региона.
  6. После того как результаты пройдут утверждения, их заносят в базу кадастрового учета Росреестра.

Каждый гражданин имеет возможность, зная кадастровый номер участка, получить кадастровую стоимость.

Случаи изменения или повышения цен

Стоимость по кадастру можно изменить в следующих ситуациях: если у участка меняются основные характеристики, например, размер, границы, площадь, разрешение на использование земли, а также если в документах будут обнаружены ошибки, которые стали причиной повышения стоимости по кадастру.

Если изменения касаются варианта смены характеристик, в Росреестр необходимо подать заявление с необходимым пакетом документов. К ним относится межевой план, право собственности на участок, документ, являющийся подтверждением решения земельного спора.

Ошибки в документах можно оспорить через суд. Необходимо добиваться снижения кадастровой стоимости, так как от нее зависит налог на недвижимое имущество. При завышенном размере выше становится арендная плата. Уменьшение размера принесет существенную экономию владельцу участка.

Чаще всего встречаются следующие случаи завышения:

  • Происходит завышение удельного показателя. Это может произойти при наличии ошибки в документации. Для исправления ошибки можно обратиться с службу кадастрового учета.
  • Если кадастровая стоимость намного превышает рыночную, необходимо обращаться к независимым экспертам для установления рыночной стоимости. На основе полученных сведений можно обратиться в суд и добиваться снижения стоимости по кадастру.

Если кадастровая стоимость определялась после 22 июля 2022 года, то добиться снижения можно, не обращаясь в суд. Для этого необходимо подать заявление в специализированную комиссию.

Обратиться нужно не позднее полугода после внесения стоимости в реестр. Комиссия рассматривает заявление в течение месяца.

Оспаривание и прочие проблемы

Если собственник считает, что кадастровая стоимость завышенная, он может ее оспорить. В 2022 году в судебной практике существуют обращения как о завышенной, так и о заниженной стоимости по кадастру.

Для того чтобы стоимость была изменена, необходимо предоставить веские основания. Заявитель должен предоставить факты внесения неверных сведений в документы, изменение характеристик, из чего состоит кадастровая стоимость земельного участка.

Заявитель может обратиться в суд, если в течение пяти лет произошло значительное ухудшение состояния участка. В качестве доказательства необходимо будет предоставить результаты независимой экспертизы.

Пользователям земельных участков нужно помнить, что кадастровая стоимость объекта меняется каждые пять лет. В связи с этим необходимо регулярно проверять данные по кадастру.

Кадастровая стоимость земельного участка: ее размеры, особенности и отличия от рыночной цены

Кадастровая стоимость имеется у каждого участка земли и определяется посредством неких усредненных массовых критериев. Зачастую такая цена земли оказывается слишком завышенной, что существенно влияет на налогообложение. Возможно ли понизить кадастровую стоимость, и зачем она вообще нужна?

Определение понятия: что это такое и кем определяется?

Кадастровая стоимость земельного участка означает публичный денежный эквивалент ценности участка, который высчитывается при выдаче кадастрового паспорта и в процессе межевания земель.

При подсчете кадастровой стоимости специальные инстанции учитывают размер участка, наличие и количество построек, наличие ценных ископаемых на участке, качество земли. Все эти критерии переносятся в денежный эквивалент, и в результате человек узнает примерную кадастровую стоимость земли.

Зачастую ее размер намного выше, чем рыночная цена, а это, в свою очередь влияет на сумму выплачиваемых налогов. Налоги и кадастровая стоимость имеют прямую зависимость, и чем выше указанная в кадастровом паспорте сумма, тем большие средства придется выплачивать собственнику в пользу государства.

С 2022 года критерии вычисления кадастровой стоимости изменились, и от этого размер такой суммы еще больше вырос, что вызвало недовольство собственников и арендаторов.

Очень многих владельцев земельных участков волнует вопрос, чем же кадастровая стоимость отличается от рыночной. На самом деле, у этих двух сумм больше различий, чем сходств. О каких же различиях идет речь?

  1. Кадастровая стоимость практически всегда больше рыночной.
  2. Рыночную цену собственник устанавливает самостоятельно, беря в расчет все особенности участка.
  3. Рыночная цена в большинстве случаев более адекватна, поскольку расчет кадастровой стоимости производится благодаря усредненным критериям, которые далеко не всегда бывают объективными.

Кадастровая цена отличается и от выкупной. Обычно по выкупной стоимости земля отдается государству или в качестве залога, платы за кредит. Размер выкупной стоимости также обычно меньше, чем кадастровая цена на землю. Больше о расчете выкупа земельного участка найдёте по ссылке.

На что влияет, и из чего складывается?

Главное, на что влияет кадастровая стоимость — это налогообложение. Если величина кадастровой цены будет слишком высокой, собственник может оспорить это значение, проведя независимую экспертизу. Также данный показатель напрямую влияет на оценку стоимости государственной недвижимости.

Выяснив кадастровую стоимость государственной недвижимости, соответствующие инстанции могут повысить или наоборот понизить арендную плату на такую землю. Следовательно, обозначенная в кадастровом паспорте стоимость влияет на сумму налогообложения и на цену аренды в случае, если недвижимость принадлежит государству.

А вот на итоговую цену покупки такой недвижимости, кадастровая стоимость влияет очень редко. Обычно стоимость недвижимости определяется рыночным критерием, установленным самим собственником, в согласии в примерным уровнем цен, актуальным на данный момент. Хотите узнать, как получить справку о кадастровой стоимости земельного участка или как определяется кадастровая стоимость земли? Нажмите на выделенные фразы.

На уровень кадастровой стоимости влияет множество факторов. Какие же из них считаются самыми важными?

  1. Размер участка и место его расположения.
  2. Уровень цен на недвижимость в данном регионе и в данный момент.
  3. Наличие построек и их характер.
  4. Качество земли и возраст самого участка.
  5. Наличие коммуникаций, таких как свет, газ, вода, проведенных на участке.

Суммируя все эти показатели, соответствующим кадастровым инстанциям удается выяснить итоговую стоимость земли. Полный список критериев оценки приводится в письме Госкомзема от 14.06.1996 №1-16/1240.

Если на участке имеется недостроенный объект, то и его будут учитывать при подсчете итоговой цены земли. Поскольку этот показатель иногда бывает слишком завышенным и спорным, его можно изменить, обратившись в независимые оценочные инстанции.

Для этого следует обратиться к специальным экспертам, которые и проведут оценку. Далее со специальным заявлением можно обратиться в суд, где в результате разбирательств кадастровая стоимость будет либо понижена, либо останется прежней.

Чаще всего собственники настаивают на приравнивании кадастровой и рыночной стоимости. Несмотря на то, что на судебные разбирательства по поводу данных показателей уходят средства и время, расходы все равно окупаются, ведь при удачном стечении обстоятельств налог на землю заметно снижается.

У государственных инстанций на местах обычно нет ни времени, ни возможностей оспаривать притязания собственника, поэтому они соглашаются на понижение кадастровой стоимости участка. Если земля находится в государственной собственности, а человек лишь арендует ее, то оспорить размер кадастровой цены гораздо сложнее. Подробнее о стоимости выкупа земельного участка узнаете тут.

Акт о размере кадастровой стоимости, дата определения и периодичность

Вместе с кадастровым паспортом, где указывается стоимость участка, человек получает и специальный акт. Какие же сведения в акте о размере кадастровой цены должны указываться?

  1. Итоговая стоимость участка.
  2. Критерии, повлиявшие на установление той или иной цены.
  3. Категория земель и их площадь.
  4. ФИО человека, составившего данный акт, а также его должность.
  5. Дата составления акта.

Все эти критерии должны прописываться в акте специальной формы, который утвержден приказом Минэкономразвития от 20.12.2007 №445.

В акте или других прилагаемых документах обязательно должна указываться дата проводимой оценки кадастровой стоимости. Если человек захочет оспорить данную сумму, ему необходимо будет привести рыночную цену данной недвижимости от той же даты, когда была проведена кадастровая оценка. Указываться должен будет не только год, но и месяц, а также число.

От даты проведения оценки кадастровой стоимости зависит и срок следующей оценки. Современное законодательство определяет, что переоценку кадастровой цены должны проводить в срок не более пяти лет.

Следовательно, через 5 лет после момента составления акта, человек имеет право потребовать провести переоценку. Соответствующие органы на местах могут инициировать более раннюю переоценку кадастровой стоимости. Проводиться такие перерасчеты могут сколь угодно часто.

Также переоценка может проводиться раньше срока, если человек не согласен с итоговой суммой или если меняется статус участка (например, если его разделяют или переводят в государственную собственность).

Знать размер кадастровой стоимости нужно, ведь от этой суммы в итоге зависит размер налога на землю. Однако иногда кадастровая цена не устраивает собственника, и согласно законодательству, он имеет право ее оспорить. Зная свои права, человек имеет возможность отстаивать их перед соответствующими инстанциями.

Кадастровая стоимость земельного участка

Налоговая служба рассчитывает земельный налог на основании кадастровой стоимости участка. Оценка проводится каждые пять лет. Данные содержатся в Государственном кадастре недвижимости и базе ЕГРН.

Понятие кадастровой стоимости земли

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:

  • Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
  • Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
  • Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
  • Площадь и возраст земли.
  • Средняя рыночная цена на недвижимость.

Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.

С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:

  1. Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
  2. Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
  3. Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.

ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

  • использовались ошибочные сведения;
  • изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
  • соединились или разделились владения;
  • не учитывалась рыночная цена.

Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:

  • на бумажном носителе 400 р. для граждан и 2022 р. для организаций;
  • в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.

ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту. 

Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:

P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.

Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:

Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.  

Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:

1 000 × 500 = 500 000 рублей.

Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра. 

Стоимость

Кадастровая стоимость земельного участка – это его цена, зафиксированная в государственном кадастре недвижимости.

Она определяется государством на основе данных, полученным в результате проведения оценочных мероприятий.

Она зависит в первую очередь от индивидуальных параметров земельного надела: местоположения участка, площади, категории и его предназначения.

При определении этого показателя учитывается также и рыночная цена земли.

Зачем нужна кадастровая оценка земельного участка?

Под кадастровой оценкой подразумевается комплекс мероприятий, необходимых для установления кадастровой стоимости (КС) земли.

Она нужна по ряду причин:

  1. Определение КС необходимо для правильного начисления земельного налога.
  2. Этот показатель является ориентиром при совершении сделок с недвижимостью (если его значение определено верно, оно максимально приближено к рыночной стоимости землевладения).
  3. Наличие кадастровой выписки подтверждает права владельца на данное угодье. Это означает, что последний может им распоряжаться как угодно по своему усмотрению в рамках закона.
  4. Это позволит избежать в будущем возникновения ряда спорных ситуаций и связанных с ними судебных разбирательств.

Отличия стоимости выкупа от его кадастровой стоимости

Прежде всего следует разобраться, что значит понятие «выкупная стоимость земельного участка».

Это его цена, которая была определена специально для процедуры перехода арендованного надела в собственность на возмездной основе.

Проще говоря, это мера стоимости, по которой приобретается объект, ранее принадлежавший другому собственнику.

Выкупать недвижимость могут в том числе государство и муниципальные образования.

Ее нередко называют «стоимость земельного участка по кадастровой стоимости». Это связано с тем, что данная величина определяется на основе КС объекта недвижимости.

Однако эти два понятия не следует считать тождественными. Выкупная стоимость характеризуется статичностью. На нее не оказывают влияния изменения, происходящие на рынке недвижимости, в том числе снижения цен.

Что же касается КС, то ее величина пересматривается с интервалом 3-5 лет после очередной инвентаризации земель. Более того, инициатором переоценки кадастровой стоимости может выступать и собственник участка.

Выкупная цена в определенных случаях может быть меньше кадастровой.

Дешевле всего обойдется выкуп угодий, находившихся в пользовании в течение 15 лет или на территории которых возведены капитальные постройки.

В таких случаях земли, принадлежащие муниципалитету, можно выкупить за 20% их кадастровой стоимости, а государству – за 2,5%.

Регистр государственного кадастра

Регистр стоимости земельных участков – это часть государственного земельного кадастра, в которой хранятся данные о кадастровой стоимости участков, которые были получены в результате проведения их оценки.

После проведения переоценки земли, в том числе по инициативе ее собственника, уточненные данные также подлежат внесению в этот регистр. В нем же отражаются изменения в рыночной цене недвижимости, установленные после очередной его инвентаризации (для нее также требуется процедура переоценки).

Определение публичной кадастровой стоимости различных территорий

Муниципальной

Заказчиками работ, направленных на оценку муниципальных земель, являются органы муниципальной власти районов, городских округов, поселков.

Данное мероприятие направлено на определение кадастровой стоимости земель в пределах муниципалитета.

Кадастровая оценка проводится, основываясь на рыночной информационной базе, при этом учитываются сведения о предназначении участков.

Муниципальная земля может использоваться для строительства частного дома, садоводства и огородничества, выделяться под гаражи или для возведения многоквартирных домов.

В обязательном порядке учитываются положения не только земельного, но и градостроительного кодексов, а также законодательно утвержденные нормативы.

Публичная кадастровая оценка земель поселений состоит из следующих этапов:

  • Подготовительный этап. На этой стадии проводятся мероприятия по обработке и сбору необходимой информации, прежде всего нормативных данных и актуальных сведений о рыночных тенденциях. Также собирается общая информация о поселении, его экологическом состоянии, уточняются данные по климатическим условиям, производится классификация земель.
  • Проводится функциональное зонирование территории, находящейся в черте населенного пункта. В границах поселения выделяются следующие зоны:
    1. жилая (предназначена для застройки многоквартирными и частными жилыми домами);
    2. производственная (в этой зоне размещаются промышленные предприятия, энергетические комплексы, склады, базы, а также объекты коммунального хозяйства);
    3. общественно-деловая (в ней находятся объекты культуры, здравоохранения, торговли, бытового обслуживания, общепита, учреждения образования, науки, административные учреждения, деловые центры);
    4. зона инженерной и транспортной инфраструктуры (предназначена для объектов и коммуникаций разных видов транспорта и связи);
    5. сельскохозяйственная (там могут располагаться пашни, сады, огороды, пастбища, а также постройки соответствующего назначения);
    6. рекреационная (в нее входят административно являющиеся частью населенного пункта леса, парки, пляжи, зоны отдыха).
  • Расчет показателей кадастровой стоимости участков. Незастроенные территории оцениваются с использованием статистического анализа рыночных цен и предполагаемых затрат на освоение этих площадей. Цена единицы площади участка, занятого постройками, определяется с помощью метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры.
  • Зонирование принадлежащих поселению территорий в соответствии с их КС.
  • Заключительный этап. На нем производится окончательное оформление данных, полученных в результате кадастровой оценки, и внесение их в Росреестр.

После завершения процедур, связанных с оценкой, определяется такой показатель, как кадастровая стоиомсть земли оценочной зоны.

Она соответствует рыночной стоимости единицы площади участка, находящегося на определенной территории с аналогичными характеристиками.

Общего пользования

Особенностью оценки земель общего пользования является использование при определении их кадастровой стоимости повышающих или понижающих коэффициентов.

Они зависят от таких факторов, как:

  • местоположение угодья;
  • его рыночная стоимость;
  • степень развитости коммуникационных систем;
  • доступность местности для разных видов транспорта;
  • степень пригодности участка для использования по назначению;
  • наличие или отсутствие на его территории жилых или нежилых строений.

Так как рыночная цена на земли общего пользования со схожими характеристиками в разных местностях неодинакова, то, соответственно, и их кадастровая стоимость будет различаться, причем иногда на весьма значительную величину (например, в Москве КС на землю может быть намного выше, чем на такой же участок в Московской области).

Населенных пунктов

В общих чертах она определяется так же, как и стоимость муниципальной земли, с учетом особенностей, присущих населенным пунктам.

Особое внимание уделяется уточнению границ поселения и условному разделению его территории на зоны в соответствии с их предназначением.

Такая оценка выполняется в целях:

  • формирования налогооблагаемой базы земель, находящихся на территории поселений;
  • составления более точной схемы зонирования по территориально-экономическим параметрам;
  • утверждения ставок арендной платы за землю;
  • установления базовой стоимости, по которой недвижимость можно продавать или сдавать в долгосрочную аренду;
  • уточнения суммы компенсаций, подлежащих выплате лицам, у которых землевладение изымается для нужд муниципалитета;
  • максимально объективного определения наиболее перспективных направлений ведения застройки и иного освоения неиспользуемых территорий.

Садового надела и дачи

Для получения объективного результата учитываются следующие особенности:

  • расположение землевладения (дачный участок, находящийся в отдаленном районе, будет оценен дешевле аналогичного, но находящегося вблизи города или важных объектов транспортной инфраструктуры);
  • площадь угодья;
  • наличие коммуникаций;
  • к какой категории отнесена земля на участке;
  • оснащен ли земельный надел коммуникациями (электричество, водопровод, газ и т.д.);
  • экологическое состояние местности.

Если известна рыночная стоимость угодья, то КС устанавливается в ее размере.

В первом полугодии 2022 г. кадастровая стоиомсть садовых участков и дач значительно выросла.

Лесного участка

Оценка кадастровой стоимости территорий лесных массивов проходит в 3 этапа, на каждом из которых ее значение устанавливается для определенной территории, которая становится все меньше:

  1. в пределах оценочных зон и площадей субъектов РФ;
  2. в пределах территорий, занятых лесхозами;
  3. на территориях участков, принадлежащих лесхозам, занятых лесными массивами.

Кадастровая стоимость площадей, находящихся под лесами, определяется с учетом капитализации расчетной величины годового дохода по ренте, который выплачивается за использование лесных угодий для ведения хозяйственной деятельности. При этом принимаются во внимание показатели заготовки древесины.

Процесс расчета и утверждения

Показатели

Для корректного определения величины кадастровой стоимости необходимо учитывать ряд важных показателей.

Рассмотрим наиболее значимые из них.

Коэффициенты

В процессе кадастровой оценки земель применяются так называемые поправочные коэффициенты. Их использование позволяет нивелировать влияние отдельных нестабильных (подверженных постоянным колебаниям) факторов, влияющих на формирование цен.

Так, если на территории участка располагаются сооружения, признанные ветхими, либо территория регулярно подвергается подтоплениям вследствие паводков, может применяться коэффициент, уменьшающий кадастровую стоимость.

В других ситуациях возможно использование коэффициентов, увеличивающих ее значение.

О размере значения поправочного коэффициента уполномочен принимать решение оценщик.

Прочие значения

Еще одним важным фактором является удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Значение этой величины определяется для площади, равной 1 м2. УПКС устанавливают поквартально в зависимости от вида разрешенной эксплуатации.

Чтобы определить УПКС, выполняется такая последовательность действий:

  1. Выявляются факторы, влияющие на формирование цен.
  2. Определяется эталонный участок (обладающий наиболее характерными для своей группы свойствами и параметрами).
  3. Формируется подгруппа, состоящая из эталонных объектов со схожими основными показателями.
  4. Для каждой подгруппы осуществляется сбор рыночной информации и затем проводится ее анализ.
  5. Выполняется статистическое моделирование и определяется, как именно ценообразующие факторы влияют на рыночную цену объекта недвижимости.
  6. Выполняется расчет УПКС для эталонного объекта.

После выполнения данных шагов производится расчет КС всех участков эталонной группы методом умножения УПКС на площадь надела.

Таким образом, на величину КС также влияют площадь угодья, его категория и рыночная стоимость.

Принятие постановления об утверждении КС

Не позже, чем через 20 рабочих дней после получения отчета об определении КС заказчик работ обязан принять акт об утверждении кадастровой стоимости. Данный документ обладает юридической силой со дня его официального обнародования.

Так как заказчиком является государство или муниципалитет, соответствующий документ принимается их органами исполнительной власти. Он может иметь форму постановления.

С образцом такого постановления можно ознакомиться, загрузив его, например, здесь.

А вот так выглядит приложение к данному нормативному акту.

Изменение кадастровой цены земли по годам

Кадастровая стоимость земли подлежит периодической переоценке.

Она может проводиться по годам с интервалом от 3 до 5 лет.

Новая цена определяется в зависимости от результатов проведенной ревизии.

Она может становиться как больше (чаще всего так и происходит), так и меньше по отношению к прежней ее величине.

Увеличение значения

Многие землевладельцы после очередной переоценки их угодий сталкиваются с увеличением их кадастровой стоимости. Это приводит к тому, что возрастает сумма платежей, взимаемых в качестве земельного налога.

Резкий рост КС земельных участков произошел в декабре 2022 г. Некоторые из них внезапно подорожали в сотни и даже тысячи раз.

Но из этого вовсе не следует, что землю стало возможным выгодно продать, обогатившись при этом в одно мгновение: ведь качество земель не стало автоматически лучше, скорее наоборот, многие участки к этому времени пришли в плачевное состояние.

Мало кто захочет их приобретать на столь невыгодных условиях. Налоги же при таких ценах придется платить просто баснословные.

Переоценка земли фактически была проведена заочно, и не все могли узнать сколько она теперь стоит. В результате наделы с равными площадями, но значительно различающиеся по своим характеристикам, стали стоить одинакового дорого.

Снижение

Летом 2022 г. начал действовать мораторий, по которому 1 января 2022 г. кадастровая стоимость всех видов недвижимого имущества «замораживается» сроком на 3 года.

В этот период должна была действовать КС, являющаяся актуальной на начало года, в котором она стала применяться для налогообложения в регионе, но не ранее 2022 г. В случае же ее снижения подлежала применению ее пониженная величина.

Примерно в это же время приняли закон 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на положения которого ссылок в тексте моратория не содержится.

Получается, что регионы вправе руководствоваться не мораторием, а вступившим в действие законом об оценке. Эксперты так и не пришли к единому мнению, подлежит ли «заморозке» кадастровая стоимость, которая была определена в соответствии с новым законом. Такая ситуация может породить немало судебных споров.

Возможность определения по ИНН

По одному номеру ИНН это сделать нельзя. Подобные услуги могут предлагаться только на сомнительных сайтах с целью получения конфиденциальной информации об определенных лицах.

На некоторых ресурсах за «услугу» могут еще и взиматься платежи. Вестись на это не стоит, если какая информация и будет выдана, она будет скорее всего недействительной.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказывается что такое кадастровая стоимость и как её можно узнать.

Заключение

Кадастровая стоимость земельного участка – оценочная величина, полученная в результате оценки недвижимости государством и закрепленная в ГКН. Она определяется с учетом его значимых характеристик. Ее значение приравнивается к рыночной стоимости объекта на момент оценки.

Определению кадастровой стоимости земель разных категорий присущи свои особенности, связанные с их спецификой.

Данная величина подлежит пересмотру не реже, чем 1 раз в 5 лет, но не чаще, чем 1 раз в 3 года.

В 2022 году был принят закон «О государственной кадастровой оценке». К настоящему моменту он начал работать уже во всех субъектах РФ. Теперь организация работ по проведению оценочных мероприятий возложена на государственные структуры.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: