Почему на практике задваиваются кадастровые номера земельных участков

Задвоение кадастровых номеров земельного участка

#1

Valery2010

Отправлено 08 Сентябрь 2022 — 21:28

Коллеги, ситуация такова:

Некое ООО арендует земельный участок (ЗУ) в Московской области с 2022 года. У ЗУ есть Кадастровый № 2, который совпадает с кадастровым номером в договоре аренды. Кадастровый № 2 был образован в июне 2022 года.

При получении Кадастровой выписки было выявлено пересечение «по одной границе» с земельным участком с Кадастровым № 1. 

Выяснили, что фактически это не пересечение, а задвоение кадастровых номеров — один и тот же ЗУ имеет два кадастровых номера. Причем (это важно) Кадастровый №1 был присвоен в январе 2022 г. (т.е. на 5 мес. раньше, чем кадастровый номер № 2

Кадастровый № 1 — является «ранее учтенным», но не имеет правообладателя и не имеет предыдущих номеров (т.е. фиг его знает откуда выполз сей номер и кто его правообладатель на которого подавать в суд);

Кадастровый № 2 также является «ранее учтенным», но ИМЕЕТ обременение в виде аренды, имеет данные о предыдущих номерах.

У Кадастрового № 1 и Кадастрового № 2 все совпадает (и площадь, и адрес, и поворотные точки).

Стали выяснять дальше — оказалось, что в бородатые годы якобы было сделано два межевания, поэтому Кадастровая Палата не может без суда (и следствия) сама удалить сие безобразие и, даже, рекомендует обратиться в суд.

Отсюда вопросы к тем, кто прошел сим тернистым путем:

— какова подведомственность данного спора: арбитраж или СОЮ?

— кто Ответчик должен быть по данному спору?

— какие доки целесообразно приложить к иску для доказательств задвоения?

— что хотеть от суда, чтобы не нарваться на многоликую фразу «избран не верный способ защиты гражданских прав»?

Аналогичной практики не смог найти, поэтому если кто знает какое решение по подобному делу, то пришлите, пожалуйста.

#2

Lexus007

Отправлено 09 Сентябрь 2022 — 00:08

— какова подведомственность данного спора: арбитраж или СОЮ?

если у Вас ООО, то вы должны знать ответ.

— кто Ответчик должен быть по данному спору?

КП обязательно должна быть, так как ей удалять «двойника». В отношении остальных ответчиков — зависит от многих факторов, о которых вы не рассказали.

— какие доки целесообразно приложить к иску для доказательств задвоения?

это спросите у юриста, который будет защищать ваши права в суде

— что хотеть от суда, чтобы не нарваться на многоликую фразу «избран не верный способ защиты гражданских прав»?

снять с ГКУ «двойника».

С точки зрения КП это называется присвоить участку статус «архивный». Это нужно знать на случай для мирного урегулирования спора.

Кадастровая Палата не может без суда (и следствия) сама удалить сие безобразие и, даже, рекомендует обратиться в суд.

С КП МО имел я в этом году 2 спора по «двойникам». Один судья всё решил без судебной экспертизы, второй же потребовал провести экспертизу.

Пока была экспертиза сработала жалоба в Росреестр и КП МО без решения суда удалила сие безобразие, хотя ранее отНЕкивалось, что никак этого сделать не может…

Сообщение отредактировал Lexus007: 09 Сентябрь 2022 — 00:10

#3

Valery2010

Отправлено 09 Сентябрь 2022 — 02:17

Lexus007, спасибо за ответ. По ряду вопросов:

если у Вас ООО, то вы должны знать ответ.

Все мысли у меня тоже вертелись вокруг арбитража, пока не увидел решений СОЮ в которых суд отразил, что хоть Истец и ООО, но в этом споре нет «экономической составляющей». Так что вопрос НЕ праздный. Более того, ряд коллег тоже склоняются к СОЮ (т.к. это, по их мнению, быстрее). Но почему именно так, а не иначе — не могут.

КП обязательно должна быть, так как ей удалять «двойника». В отношении остальных ответчиков — зависит от многих факторов, о которых вы не рассказали.

Нет на дубляже никого в правообладателях. Чисто, однако.

Поэтому если КП третьим лицом делать

, то кто будет являться Ответчиком — не понятно.

снять с ГКУ «двойника».

С точки зрения КП это называется присвоить участку статус «архивный». Это нужно знать на случай для мирного урегулирования спора.

В том то и дело, что когда просят снять с ГКУ «двойника», то в ряде случаев идет отказ с пометкой о ненадлежащем способе защиты прав.

#4

Lexus007

Отправлено 09 Сентябрь 2022 — 12:55

пока не увидел решений СОЮ в которых суд отразил, что хоть Истец и ООО,

чужие ошибки не основание для отмены ГПК и АПК

Нет на дубляже никого в правообладателях.

В таком случае по земле всегда есть ответчик! Итого их у вас уже два.

Поэтому если КП третьим лицом делать

ознакомьтесь с решениями высших судов, если вы не согласны с моей подсказкой, что КП — ответчик № 1.

в ряде случаев идет отказ с пометкой о ненадлежащем способе защиты прав.

и что предлагают «эти случаи» ? должно быть указано на надлежащий способ!

Вы какой способ считаете надлежащим?

#5

Valery2010

Отправлено 09 Сентябрь 2022 — 21:01

Lexus007, спасибо за подсказки. Обязательно еще раз проработаю практику (в том числе и высших судов). 

Почему на практике задваиваются кадастровые номера земельных участков

Сплошной учёт всех объектов недвижимости в едином кадастре обеспечивает оперативный доступ к информации всех заинтересованных лиц. Данная работа ведётся силами специалистов Росреестра.

Сведения в ГКН должны быть полными и достоверными. Однако не во всех случаях государственный орган может обеспечить должный контроль над проверкой информации, вносимой в кадастр.

Ошибки могут привести к серьёзному нарушению прав собственника. Чтобы не столкнуться с этой проблемой, необходимо своевременно оформлять документы на недвижимость.

Причины подобной ситуации

Чтобы понять, почему задваиваются кадастровые номера земельных участков, нужно разобрать методы работы государственных органов. ГКН, который ведёт Росреестр, пополняется двумя способами. В базу данных вносятся сведения обо всех объектах, которые создаются. Например, в результате раздела большой территории на небольшие участки.

Другой способ – пополнение кадастра информацией о ранее созданных участках. Это возможно, если право собственности возникло и было оформлено до создания ГКН.

Если собственник имеет соответствующие технические документы на объект, то Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в соответствии с представленными бумагами.

Поэтому может возникнуть ситуация, когда номер был ранее присвоен одному участку, и также приписан на бумаге другому наделу. В результате происходит задвоение кадастровых сведений в части индивидуальных наборов чисел.

Также при формировании единого ГКН для постановки на учёт могли обращаться разные государственные органы. До 2022 года не существовало одной базы для всех субъектов РФ. Каждый регион самостоятельно регистрировал недвижимость.

На сегодня выявлено около 40 тысяч задвоенных кадастровых номеров. И большую часть ещё предстоит исправить.

Случаи наложения

Одним из главных атрибутов участка являются его границы. Сегодня при помощи спутниковых систем наведения точно устанавливаются их координаты. Для этого используются поворотные точки, в которых граница меняет направление. Если через эти пункты провести прямую, то она точно очертит контур участка.

Если при вычислениях координат происходит ошибка, то территории участков накладываются. Замечают это не сразу, ведь люди обычно при осуществлении землепользования не сверяются с техническими документами. Проблема проявляется при необходимости межевания двух наделов.

Особенно актуальна проблема для Республики Крым. Информация о недвижимости в этом субъекте переводится в формат ГКН, действующий в РФ.

Сформированная ранее украинская карта земельных участков изобиловала ошибками и наложениями границ смежных наделов. Поэтому специалисты Росреестра чаще используют сведения из бумажных документов, сохранившихся в архивах.

В результате многие граждане, которые предъявляют документы и просят внести сведения об их собственности в ГКН, обнаруживают, что ранее уже были зарегистрированы соседние участки. И их границы заходят на территорию земли гражданина.

Проблема с наложением решается в несколько этапов:

  • контроль границ участка по имеющимся бумажным документам и данным, полученным в Росреестре;
  • обращение к градостроительной документации, генеральным планам, схеме разбивки территории;
  • направление письменного запроса в Росреестр для выяснения источников информации, по которым были включены параметры участка в ГКН;
  • приглашение кадастрового инженера для проведения межевания.

Необходимо составление нового кадастрового плана. Для этого, помимо составления документов инженером, требуется согласие от собственников смежных наделов. Чиновники рекомендуют гражданам полюбовно договориться с владельцами соседних участков, но этот способ практически никогда не приводит к успеху.

Альтернативным вариантом является обращение в суд. Ответчиком по иску будет выступать гражданин, которому принадлежит собственность со спорной границей. В ходе разбирательства исследуется кадастровая документация, могут приглашаться эксперты. И в итоге суд устанавливает точные границы участка.

После этого гражданин может подать заявление руководству местного управления Росреестра для пересмотра кадастровых сведений на основании нового межевого плана. В большинстве случаев этого достаточно, так как сами работники ведомства заинтересованы в исправлении допущенных неточностей.

Где посмотреть кадастровый номер земельного участка

Возникновение ошибки

Все неточности, возникающие при фиксации данных в ГКН, делят на кадастровые и технические. Последние связаны с некорректным перенесением сведений с бумажных носителей в электронную базу данных. Проблема решает в ходе сверки документов.

Кадастровые ошибки влекут более серьёзные последствия. Гражданин не сможет распоряжаться участком, пока неточности не будут устранены.

Выделяют следующие причины кадастровых ошибок:

  • неверная настройка оборудования, использование устаревшей техники;
  • ошибка инженера;
  • физические изменения ландшафта;
  • получение сведений из разных источников по одному участку, как если бы это были разные объекты недвижимости.

В некоторых случаях нарушение кадастровой нумерации приводит к тому, что гражданину приходится доказывать сам факт владения земельным участком. Решить данную проблему можно только через суд.

Почему задваиваются кадастровые номера земельных участков и как пресечь это

Сведения в ГКН вносятся двумя способами: на основании представления собственниками старых документов на участки и при регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости. Технические и кадастровые ошибки непосредственно приводят к тому, что одному наделу могут присвоить 2 разных номера. И наоборот, 2 участка получат 1 цифровой набор.

Логичным было бы зафиксировать электронную базу данных и определённое время отвести на исключение задвоенных номеров. Однако в этом случае потребовалось бы прекратить регистрацию сделок и новых участок на несколько месяцев.

Работа по исключению ошибочных сведений не может проводиться в автоматическом режиме. Поэтому ей занимаются сотрудники Росреестра, сверяя данные.

К сожалению, у государственных институтов нет действенного инструмента для борьбы с данной проблемой. Все случаи ошибок и задвоений номеров разбираются и исправляются в индивидуальном порядке. Поэтому человеку нужно самостоятельно обращаться для решения этой проблемы в Росреестр или суд.

Гражданин имеет право подать заявление в суд по месту нахождения участка. Именно этот орган имеет право установить наличие кадастровой ошибки и дать предписание Росреестру о том, как действовать в такой ситуации.

Статус аннулирования

Закон РФ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г., который регулирует порядок ведения ГКН, устанавливает правила внесения сведений об участке и их аннулировании. Если информация была включена в кадастр по участку, созданному после 01.03.2008 года, то в течение 2-х лет после регистрации требуется указать его владельца. До этого момента сведения имеют статус временных.

Если же информация о собственнике не представляется, то данные помечаются как аннулированные. В этом случае гражданину нужно повторно обратиться за регистрацией своего права на участок.

Человек представляет документ, на основании которого приобрёл недвижимость, а также межевой план. По заявлению гражданина сотрудники Росреестра вновь зарегистрируют его участок.

Пример решения в суде по закону

Типичная проблема, возникшая в селе Красный Яр, была рассмотрена судом Самарской области. Гражданину был предоставлен участок для ведения садоводства по решению местного органа власти. Владелец обратился за регистрации своих прав на землю только через несколько лет после приобретения.

Гражданин имел на руках соответствующее решение органа исполнительной власти. Однако в Росреестре ему было отказано во внесении сведений в ГКН. Также было установлено, что ранее по такому же решению была внесена информация в реестр по участку, расположенному по этому адресу, но под другим номером.

Суд выяснил, что участок был предоставлен члену садоводческого кооператива. Также были запрошены сведения из муниципального управления по имуществу. Было выяснено, что кооперативу передали землю, которая была разделена на наделы. Один из них и был выделен истцу. При этом сведения в ГКН были внесены в неполном объёме: данные о собственнике отсутствовали, кадастровый номер введён ошибочный.

Показательна позиция представителей Росреестра в этом споре. Они просили рассмотреть дело без их присутствия. В сущности, ведомство устраивал любой исход.

Этот государственный орган занимается фиксацией сведений, и специалистов волнует лишь точность их отражения, а не суть. Если суд признает право собственности истца, то Росреестр внесёт коррективы в ГКН без возражений.

При этом гражданин вынужден обращаться в суд в такой ситуации. Этого требуют положения статьи 59 ЗК РФ, которыми установлен порядок признания прав на земельный участок.

Суд в своих решениях не анализирует, почему задваиваются кадастровые номера земельных участков. Государственный орган принимает решение по устранению конкретной ошибки. В описанной ситуации суд пришёл к выводу, что под 2 номерами фигурирует 1 участок, и истец является его собственником.

Государство в 2022 году постоянно использует ресурсы ГКН. Однако гражданам стоит сохранять бумажные документы, подтверждающие факт владения земельным участков и содержащие сведения о его расположении и площади. Это поможет при возникновении споров.

Администрация может распорядиться объектом-дублем по своему усмотрению. (п.10 ст.69 ФЗ-218)

По закону о регистрации, если на объект недвижимости не зарегистрированы права в течение 5 лет с момента присвоения кадастрового номера, Росреестр уведомляет о таких объектах орган местного самоуправления. После получения такого уведомления орган местного самоуправления имеет право оформить незарегистрированный объект на себя.

Исключение — если незарегистрированный объект — здание, в котором зарегистрировано право хотя бы на одно помещение.

Причина для приостановления кадастрового учета и регистрации прав

Росреестр может приостановить кадастровый учет и регистрацию прав при перепланировке вашего объекта, разделе или объединении или при сделке по купле-продаже или дарению.

Причем достаточно пересечения всего одной комнаты с переданным «этажом» из МосгорБТИ (п.50 ст. 26 ФЗ-218).

Проблема с банками и нотариусами

Выявить объект-дубль может не только Росреестр, но и другие заинтересованные лица: покупатель, банк при ипотеке, нотариус при оформлении наследства, купли-продажи, дарения. Из-за этого долгожданная и срочная сделка с недвижимостью может не произойти, а затянется на время исправления данных ЕГРН.

Особенно часто такие проблемы возникают с земельными участками, в выписках из ЕГРН на которые вместо правильного кадастрового номера здания перечислены номера дублей.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.

Как возникают
ошибки

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Ошибка 1. Искажение
границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Сообща соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными. Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет внесудебный порядок исправления ошибки.

Если ошибся инженер:

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января 2022 года Росреестр приём граждан не ведёт;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Если ошиблись в Росреестре:

Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;

Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Ошибка
2. Искажение границ двух и более участков

Собственник в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Как исправить: похоже на эффект домино — придется исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это может сделать и исполнитель межевых работ;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Ошибка 3. Отказ
соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности.  Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.

После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Ошибка 4. Сдвиг
спутниковых фотоснимков

Часто встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих фактических границ. Выглядит это так:

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.

Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок настройте изображение до корректного совмещения границ:

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Ошибка 5. Ложные
границы

Собственник участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН нет.

Как исправить: публичная карта все отображает правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе «лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст. 7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата и приобретении еще одного объекта недвижимости.

Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение, городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ «Перераспределение земельных участков»;

Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;

Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке. Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;

В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.

Неверные
границы нужно исправлять

Судя по обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.

Если вы увидели на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать, на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением коммуникаций.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: