Процесс перепланировки жилого помещения

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. Что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

В подъезде: правила хранения

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Федеральное законодательство о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме

Порядок переустройства и перепланировки жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме регулируется с 8 января 2022 года:

  • Главой 4 «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ (ред. от 1.10.2022 г.):

    • Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

    • Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

    • Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

    • Статья 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме»;

    • Статья 29 «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме»»;

  • Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ;

  • Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2022 г. № 170.

Виды переустройства и перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме» от 27.12.2018 № 558-ФЗ:

  • в Жилищном кодексе РФ понятие «жилые помещения» было заменено понятием «помещения в многоквартирном доме».

В данном материале мы будем рассматривать только переустройство и перепланировку жилых помещений (квартиры) в многоквартирном доме.

Переустройство жилых помещения в многоквартирном доме:

  • представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования,

  • требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме:

  • представляет собой изменение его конфигурации,

  • требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения в многоквартирном доме.

Статья 25 «Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений регламентируются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2022 г. № 170.

Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения в многоквартирном доме проводятся:

  • с соблюдением требований законодательства

  • по согласованию с органом местного самоуправления

  • на основании принятого им решения.

Статья 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме собственник данного жилого помещения представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, по месту нахождения этого жилого помещения непосредственно или через МФЦ:

  • заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»;

  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения,

    • а если переустройство и/или перепланировка жилого помещения невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества многоквартирного дома, также протокол общего собрания собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме о их согласии на такое переустройство и/или перепланировку жилого помещения;

ч. 2 статьи 40 «Изменение границ помещений в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

  • технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;

  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих это жилое помещение на основании договора социального найма;

  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявитель на проведение переустройства и/или перепланировки жилого помещения вправе не представлять:

  • документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ,

  • а также документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ в случае, если право на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Для рассмотрения заявления о переустройстве и/или перепланировке жилого помещения с 8 января 2022 года орган, осуществляющий согласование по месту нахождения данного помещения запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

  • правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН;

  • технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения в многоквартирном доме;

  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или многоквартирный дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, не вправе:

  • требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ;

  • заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам;

  • в случае представления документов через МФЦ расписка выдается указанным многофункциональным центром;

  • государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения);

  • запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

  • должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с данной статьей возложена на заявителя;

  • в случае представления заявителем документов, указанных в части 2 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, через МФЦ срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

  • не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через МФЦ заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения;

  • в случае представления заявления о переустройстве и/или перепланировке через МФЦ документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Форма и содержание этого документа установлены Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Предусмотренный частью 5 статьи 26 Жилищного кодекса РФ документ является основанием проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.

Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

В каких случаях возможен отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

Статья 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

  • непредставление определенных частью 2 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса возложена на заявителя;

  • поступление в орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и/или информации, необходимых для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

    Отказ в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и/или информацию, необходимые для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса, и не получил от заявителя такие документ и/или информацию в течение 15 рабочих дней со дня направления уведомления;

  • представление документов в ненадлежащий орган;

  • несоответствие проекта переустройства и/или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

  • должно содержать основания отказа

  • с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 27 «Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ;

  • выдается или направляется заявителю не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и/или перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Факт завершения переустройства и/или перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме:

  • подтверждается актом приемочной комиссии.

п.1 статьи 28 «Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ

Акт приемочной комиссии:

  • должен быть направлен органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения,

  • в орган регистрации прав (Росреестр).

Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2022 г. № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения»

Последствия самовольного переустройства и/или самовольной перепланировки жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

Самовольными являются:

  • переустройство и/или перепланировка жилого помещения, проведенные:

    • при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 «Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» Жилищного кодекса РФ, или

    • с нарушением проекта переустройства и/или перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 Жилищного кодекса.

Лицо, самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение в многоквартирном доме:

  • несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано, обязан:

  • привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и

  • в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и/или перепланированном состоянии, если:

  • этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо

  • это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние:

  • в указанный в части 3 статьи 29 Жилищного кодекса срок

  • в установленном органом, осуществляющим согласование переустройства и/или перепланировки, порядке,

суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса, принимает решение:

  • в отношении собственника жилого помещения

    • о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику помещения вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

  • в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

    • о расторжении данного договора

    • с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование переустройства и/или перепланировки жилого помещения:

  • для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса порядке, или

  • для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке договору,

  • устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние.

Если такое жилое помещения не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование его переустройства и/или перепланировки:

  • такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 статьи 29 Жилищного кодекса порядке.

Статья 235 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая закрытый перечень случаев принудительного изъятия имущества, не предусматривает возможности принудительного изъятия жилого помещения в случае его самовольного переустройства.
О прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение см. статью 293 «Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение» Гражданского кодекса РФ

Если у вас имеются какие-либо вопросы по нарушению Ваших прав, либо вы попали в затруднительную жизненную ситуацию, то дежурный юрист онлайн готов бесплатно проконсультировать вас по данному вопросу.

ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО И ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В РФ

Узаконивание перепланировки квартиры

Перепланировка в помещениях различного типа и предназначенности проводится сегодня все более часто. Причины подобных действий могут быть самыми разными, но каждое такое мероприятие требует обязательного согласования. В ином случае допустимы санкции со стороны госструктур и контролирующих органов.

Но как узаконить перепланировку квартиры в Москве, где взять соответствующее разрешение и что для этого требуется сделать? Рассмотрим основные моменты этого процесса и поговорим о факторах, которые следует принимать во внимание.

Стоимость узаконивания

Стоимость оформления перепланировки в Москве зависит от множества составляющих. Это размеры жилья, уровень сложности проводимых мероприятий, трудности, которые могут возникнуть в процессе работы, жилая или нежилая предназначенность объекта, а также многое иное.

Самостоятельное проведение узаконивания перепланировки может растянуться на длительный период и сопровождается значительными трудностями. Гораздо проще довериться специалистам. Мы узаконим перепланировку в Москве с большей эффективностью и минимальными для вас временными и финансовыми тратами.

Переустройство жилья

В некоторых ситуациях приходится узаконивать переустройство, которое имеет некоторые отличия от процесса перепланировки. Под переустройством понимают:

  • Частичное или полное демонтирование конструкций несущего типа;
  • Закрытие дверных проемов, которые расположены в несущих стенах;
  • Формирование новых перегородок без повышения нагрузки на основу;
  • Обустройство проемов в перегородках ненесущего типа;
  • Работа с сантехникой и смена ее местоположения;
  • Перенос газовых агрегатов, отопительных приборов и оборудования.

Порядок оформления

Оформить документы можно в бти, на портале госуслуг или воспользовавшись теми услугами, которые оказывает территориальное подразделение МФЦ.

Необходимо заблаговременно позаботиться о наличии следующей документации:

  • Подготовленное в установленном законодательством формате заявление;
  • Документы, которые способны засвидетельствовать право собственности на жилье;
  • Проект, в котором прописаны аспекты проведения будущей реконструкции;
  • Техпаспорт на жилплощадь;
  • Справка с указанием в ней всех членов семьи;
  • Заключение архитектурной службы (если объект относится к историческим, культурным или архитектурным памятникам).

Возможно и некоторое расширение списка документации. Все зависит от конкретной ситуации и особенностей того или иного объекта.

Почему важно своевременное узаконивание

Но почему же важно оформить перепланировку своевременно и какое наказание может последовать за нарушение этого правила? Непродуманное и без согласования со специалистами проведение ремонта может привести к деформированию здания, его частичному или полному разрушению. Подобные работы противоречат нормам, которые указаны в ст. 29 ЖК РФ, а самовольное изменение планировки в квартире исключит возможность проводить в дальнейшем какие-либо операции с недвижимостью.

Что до штрафных санкций, то к виновнику могут быть применены такие из них:

  • Наложение админштрафа. Размер его может достичь 2000-2500 рублей. Возможна и выдача предписания на возврат объекту первоначального вида;
  • Лишение возможности получить право на вхождение в наследство;
  • Получение отказа на запрос о приватизировании квартиры, которая входит в муниципальную собственность;
  • Невозможность приобретения жилья по ипотечной программе и требование финучреждения о досрочном закрытии долгового остатка нарушителем.

Процесс регистрации

Оформление перепланировки квартиры может быть проведено в разных инстанциях. Сам процесс проходит следующим образом:

  • Сбор документации и ее подача уполномоченному сотруднику. Решение принимается не позднее 45-дневного срока с момента визита;
  • Получение разрешительной документации на смену планировки;
  • Проведение всех предусмотренных проектом работ.

Визит в МФЦ для узаконивания в полной мере аналогичен описанной выше процедуре. Но имеются и отличия. Согласно ст. 26 ЖК РФ заявитель должен потребовать расписку. 45-дневный период рассчитывается не с момента получения документации жилищной комиссией, а по факту передачи ее в МФЦ.

Работа с порталом госуслуг требует выполнения таких действий:

  • Регистрация на площадке с указанием всех требуемых данных;
  • Предоставление данных о нахождении жилья и правах на его собственность;
  • Выбор типового решения или загрузка копии проекта;
  • Получение ответа, который может быть предоставлен в бумажном или цифровом формате.

Получение техдокументации

По завершении всех мероприятий следует зарегистрировать права в Росреестре. Для этого нужно провести такие действия:

  • Обращение в жилинспекцию для утверждения проведенных работ;
  • Получение соответствующего акта;
  • Заказ нового техпаспорта с предоставлением выданного акта, проекта и разрешения на смену планировки;
  • Подача заявления на смену кадастровых данных. Сделать это можно в МФЦ или кадастровом органе. Цена будет одинаковой, оформление займет около 5 дней;
  • Выдача нового документа, который засвидетельствует права собственности на объект.

Сохранить статью:

Подписаться на новые статьи

Как узаконить перепланировку ,если ее сделали или планируете

Что делать, если перепланировка уже есть, но пока не узаконили. Как согласовать перепланировку, если она только в планах. Две инструкции.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Перепланировка требует согласования с госорганами и не должна касаться несущих стен и опорных конструкций. Причем сразу отметим, что перенос канализации, коммуникаций, замены газовой плиты на электрическую относится к переустройству квартиры, а не к перепланировке, но процедура оформления у переустройства такая же.

Госуслуга бесплатна, но за составление своего проекта перепланировки придется заплатить инженерам. Ниже мы приводим инструкцию в соответствии с Жилищным кодексом с изменениями от 22 января 2022 года и Постановлением Правительства РФ ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах».

Что можно сделать в квартире

Что можно изменять в квартире:

1. Объединить кухню с электроплитой и гостиную, прорубив дверной проем в смежной стене или сделав в ней арку.

Полностью сносить стену/перегородку нельзя. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка — можно сделать широкий проем и вставить раздвижные/распашные двери.

2. Увеличить ванную или туалет, «взяв» площадь коридора. Главное, чтобы уровень пола санузла ниже уровня пола коридора на 3 см.

3. Увеличить балкон за счет формирования арки шириной до 1 метра.

4. Протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка (главное, чтобы сохранился угол слива).

Важно: если перепланировка затрагивает общую домовую территорию, то ее нужно согласовать с соседями.

При этом все изменения не должны ухудшать условия жизни других людей, угрожать их жизни и здоровью, разрушать дом и приводить к его обветшанию.

Чего нельзя делать в квартире

Незаконная перепланировка, которую никогда не узаконить.

Такую перепланировку никто не утвердит: даже если согласовать удастся, на этапе проверки работ вам выпишут отказ, скажут вернуть всё в прежнее состояние, да еще и придется заплатить штраф.

Также нельзя делать переустройство в домах, признанных аварийными. Если вы переносите кухню, в помещении должно быть окно — по СНиП обязателен приток воздуха для проветривания после готовки, на случай утечки газа.

Как узаконить перепланировку, если она только в планах

Этап 1. Подготовка проекта перепланировки.

Для составления проекта нужно обратиться в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. Для работы надо предоставить техпаспорт и выписку ЕГРН. А также указать, какие именно планировочные решения вы хотите внести: эскиз или дизайн-проект.

Стоимость проекта зависит от расценок бюро и сложности — ориентировочно 9000-20000 рублей.

К вам домой приедет инженер, чтобы обследовать и обмерить квартиру. После чего бюро оформляет проект в 2-х экземплярах. К проекту обязательно нужно приложить:

— договор авторского надзора;

— акты скрытых работ;

— техническое заключение о состоянии конструкций здания и возможности перепланировки;

— копию свидетельства допуска СРО бюро.

Иногда проект нужно еще и согласовать с управляющей компанией (ТСЖ или ЖСК).На проект руководитель УК поставит печать или отдельно напишет справку. Уточните этот момент в своем ТСЖ.

Этап 2. Подача заявления на согласование.

Теперь необходимо подать заявление на согласование перепланировки через МФЦ или напрямую в администрацию района (в каждом районе может быть свой ответственный отдел — например, жилищная инспекция, архитектурный отдел). К заявлению надо приложить:

— Проект перепланировки со всеми приложенными к нему документами (авторский надзор, техзаключение и т.д.).

— Техпаспорт, которому не больше 5 лет.

— Правоустанавливающие документы на квартиру.

— Если квартира снимается по договору социального найма, то нужно также согласие всех членов семьи нанимателя, которые живут в квартире.

— Нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку, в т.ч. несовершеннолетних.

— Решение общего собрания собственников о разрешении внести изменения в план общей собственности (если перепланировка затрагивает общую собственность).

Важно: заявитель вправе не предоставлять техпаспорт и выписку из ЕГРН, если право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Тогда администрация сама запросит данные из Росреестра.

Когда подаете документы, специалист дает вам расписку, где указывается их перечень (для возврата). А также в расписке укажут перечень документов, которые администрация запросит у межведомственных организаций. Проект может потребоваться согласовать с СЭС, МЧС.

Администрация выносит решение в течение 45 дней и в течение 3 дней с момента принятия решения уведомит вас, что всё готово: позвонят и скажут прийти в МФЦ/в жилищную инспекцию, а если не придете — пришлют документы заказным письмом.

Этап 3. Приемная комиссия и новый техпаспорт.

Теперь можно начинать ремонт. Нужно успеть сделать перепланировку до истечения срока действия решения о согласовании. Этот срок указан в самом документе на втором листе. Например, в Москве решение действует в течение 1 года.

Сроки действия решения отмечаются в конце документа.

Когда закончите ремонт, нужно сообщить об этом в жилищную инспекцию:

1. Написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке. В заявлении нужно указать реквизиты решения о согласовании.

2. Приложить к заявлению копию договора с проектным бюро, авторского надзора и наличия у бюро допуска СРО, а также журнал производства работ. В журнале описывается перечень всех строительных работ, их последовательность, перечень технической и исполнительной документации.

В течение 10 дней после подачи заявления к вам приедет межведомственная комиссия по перепланировке (МВК). День приезда будет согласован с вами заранее. В комиссию входит специалист жилищной инспекции/отдела архитектуры и — при необходимости — управляющий жилым комплексом.

Важно: вы как заявитель должны в своих интересах обеспечить на проверке присутствие:

— представителей бюро, которое составляло вам проект перепланировки;

— представителей строительной бригады,которая делала вам ремонт. Это поможет разъяснить спорные моменты сразу же, на месте (если они возникнут) и поставить подписи в актах.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 3-х экземплярах. Один — вам, второй администрация отправит в ЕГРН, чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — оставит себе.

В актах должны расписаться:

— Вы (заявитель).

— Инспектор.

— Начальник жилищной инспекции/отдела архитектуры.

— Автор проекта перепланировки из бюро.

Представитель строительной компании,которая оформила акт скрытых работ. Дальше вам остается только получить новый техпаспорт в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину. Единого порядка получения техпаспорта нет, каждый регион устанавливает его самостоятельно согласно Положению об учете жилищного фонда.

Обычно вам нужно принести в БТИ свой паспорт, акт, выписку ЕГРН. После этого к вам приедет инженер, который зафиксирует изменения в техплане квартиры и в течение 10 дней вы сможете забрать новый техпаспорт. Услуга платная: около 2022 рублей.

Заказать официальную выписку ЕГРН можно у нас — https://rosreestr.net/

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Самовольную перепланировку узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки. Проверить квартиру перед покупкой можно здесь — https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Этап 1. Вызовите инженера из БТИ.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит штамп о неузаконенной перепланировке. Если несущие стены не затронуты, то он также выдает техническое заключение об их целостности.

Этап 2. Обратитесь в жилищную инспекцию/отдел архитектуры.

Подайте заявление на согласование перепланировки вместе с документами, которые выдаст вам инженер БТИ после осмотра квартиры. Когда комиссия откажет вам в согласовании, то этот отказ станет основанием для обращения в суд.

Этап 3. Обратитесь в суд.

Напишите исковое заявление в районный суд об узаконивании перепланировки, сошлитесь на ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску приложите документы:

1. Отказ администрации в согласовании.

2. Старый и новый техпаспорт, где отображены все изменения.

3. Планы квартир выше и ниже — запросите их через проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), подразделения управления инвентаризации и оценки недвижимости.

4. Выписку из ЕГРН.

Суд назначит строительно-техническую экспертизу. К вам придет комиссия,которая оценит жилье на соответствие санитарным, пожарным, строительным нормам и выдаст заключение — допустимо ли сохранить перепланировку. Если нарушений нет, то инспектор подпишет акт о выполненной перепланировке. Если решение будет отрицательным, то укажут причины.

Тогда вам нужно будет подать апелляцию и устранить нарушения: например, если вы меняли полы и не монтировали гидроизоляцию, то нужно будет исправить это. Привлекайте к работе строительную бригаду, которая даст вам акты скрытых работ — без них комиссия не примет перепланировку. Однако если изменения нарушают целостность несущих стен, то придется все возвращать обратно. Такую перепланировку никто не согласует — она опасна обрушением.

Этап 4. Новый техпаспорт.

Если суд вынесет положительное решение и узаконит перепланировку, то вам необходимо обратиться в БТИ за новым техпаспортом и внести изменения в ЕГРН. Подать заявки можно как в Росреестр и БТИ напрямую, так и через МФЦ в режиме одного окна.

Могут ли наказать?

За незаконную перепланировку будет штраф — 2000-2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Кроме штрафа могут обязать вернуть помещение в исходный вид, если узаконивание перепланировки невозможно.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки

Причин может быть четыре:

1. В ведомствах нет нужной информации о квартире. В таком случае администрация должна попросить заявителя предоставить документы. Если он этого не сделал в течение 15 рабочих дней, то будет отказ.

2. Перепланировка не соответствует закону,нарушает строительные нормы, ГОСТ и СНиП, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

3. Проектная организация выдала заключение, что в доме невозможна перепланировка из-за технического состояния конструкций здания.

4. Департамент культуры не разрешает делать перепланировку из-за специфики здания — когда дом является памятником культурного наследия. В отказе администрация укажет причину и вид нарушений.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольная перепланировка и суд отказывает в ее узаконивании.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке

Если комиссия отказала в выдаче акта,ссылаясь на нарушения закона, то требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно две — если истек срок действия решения о согласовании и если реальная перепланировка не соответствует проекту.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: