Сложности с незаконной перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штрафы, проблемы при покупке, последствия

Перепланировку квартиры необходимо согласовывать с органами жилнадзора. Как правило, собственник жилья не ставит в известность БТИ о сделанных изменениях и паспорт на квартиру остается прежним. Какие последствия несоблюдения законной процедуры перепланировки могут наступить, расскажем в этой статье.

Когда перепланировка считается незаконной

Что считается незаконной перепланировкой квартиры? Это все работы по изменению пространства жилого помещения без разрешения. В тех случаях, когда согласования не нужно (косметический ремонт, замена материала отделки балконов и т.д.), перепланировка не может быть признана незаконной, поскольку нарушений законодательства нет.

Незаконным переустройство бывает:

  • когда сделаны такие изменения, на которые должно было быть дано согласие жилищной комиссии, но оно по каким-то причинам не было оформлено;
  • выполнены такие ремонтные работы, которые запрещены законом (к примеру, частичное изменение несущей стены) см. что можно делать, что нельзя при перепланировке квартиры.

В первом случае нужно будет узаконить самовольные работы, во втором случае собственника ждет серьезная ответственность и затраты на приведение жилья в первоначальный вид.

Ответственность собственнику грозит и в том случае, если квартира с незаконной перепланировкой была получена им по договору дарения или по наследству (см. вступление в наследство и дарственная на квартиру). При оформлении права собственности в таких случаях технический паспорт не является обязательным документом, поэтому можно и не узнать об отсутствии в нем отметок о существенных изменениях квартиры. И все же, даже при получении уже перепланированного жилья всяческие изменения необходимо установить и узаконить (если это возможно), см. как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Штраф за незаконную перепланировку

За незаконную перепланировку квартиры в 2022 году предусмотрены следующие административные штрафы:

  • для физических лиц (собственников) квартир, находящихся в многоквартирных домах, – от 2000 до 2022 рублей;
  • для лиц, которые изменили жилье в домах иного типа (не многоквартирных) без согласования (если оно было необходимо), — от 1000 до 2022 рублей, возможно также предупреждение.

Как видим, штрафы не слишком большие. Вместе с тем, судя по информации в СМИ, в ближайшие годы размеры штрафа будут только повышаться. Кроме того, его уплата не освобождает собственника от обязанности узаконить самовольный ремонт или привести в первоначальный вид свое жилье.

Штраф может быть наложен инспектором Жилищной инспекции территориального района по месту нахождения жилья. Сотрудники этой организации обязаны реагировать на каждое сообщение о самовольных постройках, ремонтах и т.д. См. судебная практика: суд постановил отобрать квартиру у собственника за незаконную перепланировку.

Узнать о том, что собственник не согласовал ремонтные работы, существенно изменяющие первоначальную планировку, в инспекции могут:

  • По сообщению соседей, которые видели, знают о вашей перепланировке или когда их собственные интересы  нарушаются из-за этого;
  • По заявлению ТСЖ, УК или ЖК – организаций, на которых лежит прямая обязанность контролировать безопасность проживания в многоквартирных домах и сообщать о любых фактах, касающихся этого;
  • Из других источников: из анонимных обращений, телефонных звонков любых лиц, сообщений участкового полиции, который в силу своих полномочий узнал о ремонте. При этом заявление (как устного, так и письменного характера) может содержать лишь просьбу проверки (без утверждения о нарушении) на предмет законности проведенных ремонтных работ – и в этом случае инспектор обязан «среагировать» на поступившую информацию и посетить указанную квартиру лично.

Если проверка выявит признаки незаконной перепланировки, то владельца жилого помещения ждет ответственность в виде штрафа, который инспектор выписывает на месте. Кроме того, он выпишет предписание для согласования проведенных работ. На практике, сотрудники Жилищных инспекций, вручая такое предписание, подробно объясняют, куда обращаться с таким вопросом и какие документы нужно представить.

Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано

Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.

В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.

Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.

Если сделана незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Все залоговые договоры банков содержат полный запрет проведения любых изменений планировки. Если жилец квартиры, находящейся в ипотеке, все же осуществил незаконную перепланировку без согласия жилищных органов и кредитной организации, следует помнить о том, что:

  • сотрудник банка в любой момент может придти в залоговую квартиру и проверить его техническое состояние, в том числе и наличие изменений конструкций, переноса дверей, перегородок, безопасность несущих стен. Препятствовать осмотру банковского служащего нельзя, этот пункт прямо предусмотрен в кредитном договоре;
  • осуществление ремонтных работ, не согласованных в установленном законом порядке, может повлечь отказ страховой компании заключить с заемщиком договор о страховании жилья, подлежащий ежегодному представлению в банк. Отсутствие такой страховки является основанием для расторжения ипотечного договора по инициативе банка, в одностороннем порядке;
  • если банку станет известно о незаконном изменении планировки квартиры, последствия могут быть разные, в зависимости от обстоятельств: принуждение к согласованию, расторжение договора с выплатой неустойки и т.д. Банк обязательно сообщит о нарушениях в Жилищную инспекцию, благодаря чему к «ипотечным» проблемам прибавится еще и административная ответственность.

Купля-продажа квартиры с переустройством без разрешения

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Теоретически это сделать возможно, но надо понимать, что на покупателя полностью ляжет бремя ответственности. Поэтому при продаже такой квартиры определенная трудность состоит в поиске гражданина, который будет согласен купить жилье, которое также проблемно будет продать в будущем, если перепланировку не узаконить. Впрочем, некоторые специально стремятся приобрести именно такие «проблемные» квартиры из-за существенного снижения цены (до 30 %).

Чем грозит покупка квартиры с незаконной перепланировкой?

Как минимум, существенными финансовыми тратами, поскольку именно ему приобретателю как новому собственнику придется пройти разрешительную процедуру. Если речь идет о намеренной сделки по приобретению именно такой квартиры (к примеру, из соображений экономии), то лучше подстраховаться и накануне продажи пригласить на осмотр жилья специалиста, который скажет, можно ли вообще узаконить произведенные изменения в будущем.

Что делать, если купили квартиру с незаконной перепланировкой и не знали об этом?

В этом случае можно посоветовать взыскать через суд расходы на узаконение с прежнего владельца, поскольку он не поставил вас в известность о существенных условиях договора купли-продажи.

Если незаконную перепланировку сделали соседи

Если вы считаете, что ремонтные работы соседей могут повлечь необратимые последствия для безопасности всего многоквартирного дома, то можно написать жалобу об этом в Жилищную инспекцию. Куда жаловаться, если инспектор не отреагировал на ваше обращение и не проверил доводы? В этом случае рекомендуем обратиться в прокуратуру района с заявлением.

Прокурору Ленинского района г. ______
Иванову И.И.
Петрова В.В., проживающего по адресу:
г.______, ул
. Ленина, д. 1, кв.1
Тел.____________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу проверить законность действий сотрудников Жилищной инспекции Ленинского района г.________ по следующим обстоятельствам.

Мною в адрес Жилинспекции направлялось заявление о необходимости проверки действий Сидорова С.С., проживающего в кв. 2, д.1, по ул. Ленина. Данный гражданин значительно увеличил проем входной двери в свою квартиру, сделав двустворчатые двери. При этом стена с западной стороны дала трещину длиной около 1 метра. Я как сосед и жилец многоквартирного дома 2022 года постройки опасаюсь за безопасность своей жизни и технического состояния своего жилья.

Об этих обстоятельствах я сообщил в своем заявлении, которое направил в Жилищную инспекцию 01.01.2022, на сегодняшний день Сидорова С.С. никто из инспекции не проверял, меры по выявлению нарушений с его стороны не принимались.

Прошу проверить законность деятельности Жилинспекции и провести проверку законности ремонтных работ гр. Сидорова С.С.

Приложение: копия заявления в Жилинспекцию,  фотография трещины на стене.

01.04.2022. ________Петров В.В.

Новости законодательства: осень 2017

1. Важное изменение судебной практики по вопросам ответственности за перепланировку принято определением Верховного Суда РФ от 31.10.2017 года. До этого времени часто за незаконную перепланировку могли привлечь к ответственности хозяина квартиры, который купил недвижимость уже в измененном виде. Считалось, что, соглашаясь на сделку по приобретению жилого помещения с неузаконенными изменениями, покупатель тем самым по умолчанию соглашается с возможными проблемами и претензиями жилищной инспекции.

Верховный суд РФ признал такую позицию не соответствующей закону. По одному из дел отменены все предыдущие решения разных инстанций, которыми были удовлетворены требования управляющей компании к нынешним жильцам о возвращении помещения общего пользования многоквартирного дома в первоначальное состояние.

Из обстоятельств дела усматривается, что на лестничной площадке девятого (самого верхнего) этажа много лет назад неизвестно кем были снесены распашные двери в проходе из квартирного коридора к лифтам. На месте деревянных створок неизвестные жильцы возвели железную дверь с железным замком. В настоящее время пожарными такая переделка была признана недопустимой и даже создающей опасность для жизни (например, в случае возгорания), предписанием было указано вернуть все в первоначальное состояние и снести железную дверь.

Управляющая компания, несмотря на то, что собственники квартир на этом этаже давно сменились и не имеют к перепланировке никакого отношения, возложила затраты по выполнению предписания на них. Требования УК были полностью удовлетворены районной и апелляционной инстанциями, тогда как Верховный суд РФ выразил четкую позицию о недопустимости возложения ответственности за перепланировку на невиновных лиц. По мнению судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, необходимо устанавливать круг лиц, по инициативе которых были произведены незаконные изменения, и привлекать к ответственности их. Если коммунальные службы не могут установить виновных, это не дает им право требовать возмещения расходов с других жильцов.

Иными словами, за перепланировку отвечает тот, кто ее сделал.

Несмотря на то, что вышеуказанная ситуация касается переделки имущества общего пользования, решение Верховного Суда ключевое, подлежит применению судами и в случаях покупки с внутриквартирной переделкой, сделанной прежним хозяином.

2. Кстати, другим решением, принятым осенью 2022 года, Верховный суд РФ поставил точку в делах о спорах по расширению площади жилых помещений в многоквартирных домах за счет подвалов и чердаков (такую реконструкцию часто делают собственники квартир на первых или последних этажах). Как известно, занимая чердак или подвал, тем самым гражданин несколько ущемляет права других жильцов, поскольку уменьшается общая собственность. В то же время, узаконение возможно при наличии согласия всех остальных собственников квартир дома. Верховный суд РФ отменил решение предыдущих инстанций по делу, где высказались «за» не все жильцы, а только те, кто пришел на собрание. По мнению судебной коллегии, недопустимо игнорирование мнения остальных собственников квартир, даже если они умышленно не стали голосовать. Согласие на уменьшение общей собственности должно быть получено абсолютно от всех.

  • Как обезопасить себя от нежелательного приобретения квартиры «с недостатками», под которыми, понимается, в данном случае, неузаконенная перепланировка?
  • Что делать, если все-таки приобрел такую квартиру? Кто несет ответственность за самовольную перепланировку: покупатель или продавец такой квартиры?
  • Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры с самовольной (незаконной) перепланировкой?
  • На что еще следует обратить внимание при покупке и продаже жилья?

Ответ:

Общие вопросы чистоты и безопасности сделки купли-продажи

Ранее мы писали о некоторых аспектах сделки, на которые следует обратить внимание при ее заключении. Рекомендуем по данной теме:

«Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки», где приведены некоторые возможные причины признания сделки недействительной:

  • Приватизация
  • Согласие супруга
  • Не понимал что делает.. ?
  • Расчеты

«Покупка жилья. Осторожно – член семьи прежнего собственника»

О рисках приобретателя квартиры мы писали в статье:

«Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца»:

  • Недееспособный продавец — недействительная сделка!
  • Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения
  • Как избежать неудачной покупки?

Условия договора о «чистоте» квартиры

Традиционно в договоре купли-продажи указывается примерно следующее условие:

«Продавец гарантирует, что жилое помещение – квартиры № …. по адресу … свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, в отношении помещения нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений»

Можно дополнить вышеприведенное условие договора следующим:

«…признаки самовольной перепланировки или переустройства (т.е. без разрешение органа местного самоуправления) указанной квартиры отсутствуют».

Однако такая формулировка, при наличии в действительности признаков самовольной перепланировки, не спасет от негативных для приобретателя квартиры последствий, о чем речь пойдет ниже. Факт наличия или отсутствия самовольной перепланировки в приобретаемой квартире устанавливается покупателем простым визуальным осмотром помещения и сопоставления увиденного с технической документацией на квартиру.

Незаконная перепланировка и возможность расторжения договора купли-продажи

Если вдруг, после приобретения квартиры, оказывается, что там прежними владельцами была произведена самовольная перепланировка или переустройство, то возможность расторжения в судебном порядке договора купли-продажи ставится в зависимость от «результатов» перепланировки, характера технических изменений:

1) не имеется оснований для расторжение договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если в результате такой перепланировки не установлено нарушений нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и не требуется несоразмерных расходов и временных затрат на устранение (или узаконивание).

Кроме того, покупке предшествует осмотр и сравнение с техническим паспортом квартиры, не заметить существенных изменений – это беспечность покупателя.

Пример из судебной практики:

«Наличие самовольно произведенной перепланировки не может служить основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку о ее наличии истцам должно было быть известно при осмотре квартиры и ознакомлении с технической документацией на квартиру, подписав договор купли-продажи, истцы выразили свое волеизъявление на приобретение квартиры в указанном состоянии, что подтверждается п. 9 договора, согласно которому техническое состояние квартиры удовлетворяет покупателя.

Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи квартиры влечет за собой отказ в удовлетворении остальных производных от него требований» (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 18.12.2013 по делу N 33-8104/13).

Однако полагаем, что в обсуждаемом случае вполне применимы положения статьи 475 ГК РФ.

В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:

  • соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;
  • безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.

То есть стоимость устранения недостатков можно будет взыскать с продавца. Полагаем, что средства, потраченные на узаконивание перепланировки, которую произвел продавец, также можно отнести к расходам на устранение.

2) имеются основания для расторжения договора купли-продажи жилого помещения из-за самовольной перепланировки если установлено, что перепланировка повлекла нарушения нормативных предписаний, требований строительных норм и правил и требуются несоразмерные расходы и временные затраты на устранение. Например, запрещена перепланировка и переустройство, в результате которого санузел располагается над жилым помещением нижерасположенной квартиры (спальни, зала и т.д.). Или, к примеру, произведено переустройство инженерных коммуникаций, в результате чего, давление воды в системе сделало затруднительным получение коммунальной услуги (например, водоснабжение) другими собственниками… Ну и т.д.

Кто должен устранять последствия самовольной перепланировки: прежний собственник или нынешний?

И по действующему законодательству РФ и в судебной практике – это, однозначно, нынешний собственник жилого помещения, несмотря на то, что перепланировка произведена еще до него.

Один из примеров в судебной практике по данному вопросу:

«Довод апелляционной жалобы О. о том, что он приобрел долю спорного помещения уже в перепланированном состоянии, не может быть принят во внимание и служить основанием к отмене решения суда, поскольку, он являясь собственником доли спорного помещения, обязан устранить нарушение прав других собственников жилых помещений в многоквартирном доме, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством этого помещения» (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 09.10.2013 по делу N 33-9606/2013)

Перепланировка. Нормы права. Судебная практика

В рамках данной статьи мы не будем подробно останавливаться на вопросах самовольной перепланировки помещений, поскольку данный вопросы подробно освещены в обзоре практики «Перепланировка и переустройство квартиры. Узаконивание самовольной перепланировки», куда вошли следующие статьи:

  • Перепланировка квартиры. Понятие
  • Переустройство квартиры. Понятие
  • Реконструкция. Понятие
  • Переустройство и перепланировка. Виды работ. Различия
  • Документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения
  • Что считается незаконной (самовольной) перепланировкой квартиры?
  • Последствия самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения
  • Самовольная перепланировка и переустройство и продажа квартиры с публичных торгов
  • Штраф за самовольную (незаконную) перепланировку квартиры
  • Узаконивание (оформление) перепланировки квартиры через суд
  • Судебная практика узаконивания перепланировки и переустройства квартиры
  • Изменение назначения помещений в результате перепланировки. Судебная практика

Образцы исков о перепланировке

Исковые заявления об узаконивании перепланировки, образцы

Александр Отрохов, 29.07.2016

Незаконная перепланировка

Незаконная перепланировка — это работы по изменению конфигурации помещений квартиры, которые нарушают жилищное законодательство, строительные и санитарные нормативы, или проводятся без разрешения на перепланировку Мосжилинспекции. Иногда проводимые работы попадают под все эти запреты одновременно, т.е. проводятся и без предварительного согласования, и с массой нарушений СП, ГОСТ, МГСН и пр.

Многие собственники по-прежнему проводят незаконные перепланировки квартир без соответствующей разрешительной документации. Этому есть несколько причин. Гражданами движет желание сэкономить, а также убежденность в том, что незаконную перепланировку никто не заметит. Но и то, и другое убеждение на практике зачастую оказывается мифом. Чаще всего самовольные работы «засвечиваются» по жалобе на незаконную перепланировку от ваших соседей. И дело тут не в банальной зависти: грязь, шум перфоратора — неизменные спутники любого ремонта, особенно столь масштабного. Строительные работы рано утром в воскресенье, равно как и горы строительного мусора — отличный повод для ваших соседей обратиться с жалобой на незаконную перепланировку в жилищную инспекцию.

В то же время, при проведении надлежащим образом согласованной перепланировки учитывается не только специфика и сроки работ, но и часы, во время которых разрешается их проведение. Кроме того, вывоз строительного мусора — также одно из условий проведения законной перепланировки, этот пункт специально оговаривается при получении разрешения.

Ответственность за незаконную перепланировку

Чем же конкретно грозит незаконная перепланировка? Тут есть варианты:

1.) В самом «удачном» случае, когда вы просто «забыли» узаконить перепланировку (которая сама по себе не нарушает ни законов, ни строительных нормативов), вам придется уплатить штраф за незаконную перепланировку и затем согласовать ее с Мосжилинспекцией «по факту». При этом вам следует оформить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. В случае если несущие конструкции не были затронуты, то данное техническое заключение может разработать любая проектная организация с допуском СРО. Далее вашу квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции, которая все еще раз проверит и подпишет акт о завершенной перепланировке. О том, какие еще документы вам понадобятся для утверждения самовольной перепланировки, мы расскажем ниже.

2.) Часто бывает и так, что работы проводились «с размахом», затрагивались капитальные стены. Для таких мероприятий обязательна предварительная технического заключения по факту выполненной перепланировки от автора-проекта дома, а также проведение сложных расчетов, например по усилению проемов. Это обусловлено тем, проведение подобных мероприятий «затрагивает безопасность жизни и здоровья граждан, а также конструктивную прочность многоквартирного дома» — говорится в п.2 Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508 в редакции 840-ПП.

Полный перечень сложных и потенциально опасных работ дается в п.п. 2 и 3 Приложения 1. Печальная статистика свидетельствует, что неквалифицированное вмешательство в несущие конструкции дома порой может привести к образованию трещин и даже обрущению. Если в результате такой аварии пострадают квартиры соседей, виновнику придется оплачивать им ремонт за свой счет. Если дело обошлось без аварии, инспектор, помимо штрафа, выпишет предписание устранить все нарушения и вернуть квартиру в первоначальный вид либо согласовать изменения в установленном порядке.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Следует учесть, что при неузаконенной перепланировке любые юридические действия с квартирой будут затруднены или вовсе невозможны до тех пор, пока вы либо узаконите незаконную перепланировку.

При попытке распорядиться принадлежащей ему квартирой, собственник будет обязан заказать технический паспорт, в котором незаконная перепланировка будет отмечена техниками БТИ.

Поэтому, такую квартиру очень нелегко продать, поскольку покупатель получает квартиру с незаконной перепланировкой, а такое обременение мало кому понравится. Квартира с незаконной перепланировкой может потерять от 10% до 30% стоимости, особенно при наличии принципиально несогласуемых изменений. Последствия незаконной перепланировки ощутят на себе и те, кто хочет получить кредит под залог такой квартиры, поскольку банк с большой вероятностью откажет в выдаче займа. Кроме того и у покупателя возникает проблема в случае если покупатель приобретает квартиру с перепланировкой с учетом ипотечного кредита. Оценщики банка зафиксируют перепланировку перед покупкой и как правило банки не выдают кредиты для покупки квартир с перепланировками, либо условия значительно хуже, если бы перепланировки в квартире не было.

Подробнее о продаже квартиры с перепланировкой можно ознакомиться в данной статье.

 Вы несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если работы были выполнены родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству и о ремонте вы не осведомлены.

Штраф за незаконную перепланировку

В соответствии со статьей 7.21 КоАП РФ, размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, может составить до 2,5 тыс. р. В целом, сумма небольшая, однако она дополняется предписанием жилищной инспекции, «вернуть квартиру в соответствие с поэтажным планом, либо узаконить выполненные работы». В случае невыполнения данных обязательств, размер повторного штрафа может возрасти. В конечном итоге, если вы будете систематически игнорировать предписания Мосжилинспекции, дело будет передано в суд. Согласно п.5 ст 29 ЖК РФ, суд может  лишить злостного нарушителя права собственности, выселить его с занимаемой жилплощади, а саму квартиру выставить на публичные  торги и подобные прецеденты уже были.

Штрафы от Мосжилинспекции:

Как узаконить незаконную перепланировку квартиры?

Рассмотрим, как можно получить разрешение на сделанную перепланировку. Как мы говорили выше, хорошо, если незаконная перепланировка помещений потенциально согласуема, то узаконить ее будет возможно, а сама эта процедура будет схожа со стандартным процессом согласования только планируемой перепланировки.

Вам потребуется собрать пакет документов на перепланировку, которые вы или ваше доверенное лицо сдаст в службу «одного окна» центра «Мои документы». Если все в порядке, приемочная комиссия Мосжилинспекции подпишет вам акт о выполненной перепланировке. Затем вам необходимо будет получить новые документы БТИ, и внести изменения в правоустанавливающие документы на квартиру.

Но это самый простой вариант. На практике может возникнуть немало сложностей. Например, ванную комнату и санузел можно увеличить только за счет смежного нежилого помещения: коридора или кладовки. А вот согласовать незаконную перепланировку ванной с расширением за счет жилого помещения вам не удастся — такие работы нарушают санитарные нормы. Но даже если вы расширите ванную или санузел на коридор, это не гарантирует того, что работы можно будет в дальнейшем согласовать.

При обычном оформлении перепланировки расширение «мокрых точек» требует разработки проекта, поскольку необходима укладка гидроизоляции (т.к. это изменение конструкций пола — сложные работы). В процессе этих работ потребуется составление акта на скрытые работы по укладке гидроизоляции, без чего невозможно будет в дальнейшем получить акт о выполненной перепланировке. Разумеется, если вы делаете это самовольно, то вряд ли бригада строителей позаботится об укладке гидроизоляционного покрытия, что сделает узаконивание ремонта невозможным. В этом случае вам придется либо привести квартиру в прежний вид, либо заказывать проект перепланировки, а затем переделывать все работы, но уже в соответствии с принятыми строительными и санитарными нормами.

Это не единственный пример проведения работ, которые не удастся согласовать ни до, ни после перепланировки. ППМ №508 в редакции 840 в части п.11 Приложения 1 перечисляет все виды таких мероприятий. Что же еще к ним относится?

Запрещенные виды незаконных перепланировок:

— Любые работы, приведшие к ухудшению условий эксплуатации дома и проживания граждан.
— Превращение жилых помещений в нежилые.
— Нарушение прочности и устойчивости несущих конструкций, вызывающее их разрушение.
— Ликвидация или урезание каналов вентиляции.
— Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх возможных.
— Перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы.
— Теплые полы с подогревом от общей тепловой магистрали или горячего водоснабжения.
— Нарушение СНиПов,СаНПинов и правил пожарной безопасности.
— Объединение газифицированной кухни с жилой комнатой, или проем между ними без двери.
— Штробление под электропроводку в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий.
— Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
И некоторые другие виды работ.

Подробнее здесь

Признание перепланировки незаконной

В целом, в действующих законодательных актах достаточно «туманно» прописаны различные условия, при которых перепланировка не может быть согласована. Например,  фраза  «ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан» может порой трактоваться весьма широко. 

Практика показывает, что согласование незаконной перепланировки «задним числом» обычно проходит со сложностями, нежели согласование только планируемой. И если вы будете самостоятельно заниматься получением необходимых разрешений, то процесс может существенно затянуться. Особенно это касается спорных случаев, либо перепланировок, для которой требуется разработка проектной документации. Нередко, чтобы получить разрешение на уже проведенную самовольную перепланировку приходится обращаться в суд. В этом случае, кроме стандартного пакета документов вам потребуется составление искового заявления о незаконной перепланировке, а точнее, о ее сохранении.

Мосжилинспекция предупреждает, что в любом случае, медлить с узаконением незаконной перепланировки не стоит. Чем раньше будет узаконена  перепланировка, тем лучше для владельца квартиры.

 Дополнительная информация:

Ответственность   за   незаконную   перепланировку  предусмотрена в:

1) Жилищном кодексе РФ. 
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством  ответственность .

3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

а) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

б) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

2) Кодексе РФ об административных правонарушениях.

Статья 7.21. КоАП Нарушение правил пользования жилыми помещениями

1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению:
(в ред. Федерального закона от 28.12.2009 N 380-ФЗ)

влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах:
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

Что такое незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2022 году, штраф, последствия и стоит ли покупать такую квартиру

Собственник жилого помещения имеет право изменять его по своему усмотрению. Но некоторые виды работ должны быть согласованы с жилищными органами. В противном случае последствия будут неприятными. Незаконная перепланировка квартиры: ответственность в 2022 году.

Что такое незаконная перепланировка с точки зрения законодательства

Незаконная перепланировка представляет собой изменение структуры помещения, которое произведено без одобрения государственных органов. Согласие жилищных органов требуется для того, чтобы новый проект квартиры не имел нарушений по ГОСТ и иным нормам.

Ответственность за неправомерность изменений несут исключительно владельцы жилой площади. Хотя нарушения могут исходить не только от собственников, но и от квартирантов, проживающих в помещении по договору аренды или социального найма.

Разновидности запрещенных работ

Не все изменения в структуре жилой площади попадают под запрещенные виды перепланировки. К ним относится следующее:

  • Работы, вследствие которых ухудшились условия эксплуатации дома и проживания людей.
  • Преобразование жилой недвижимости в нежилую.
  • Изменения, в результате которых была нарушена прочность и устойчивость главных конструкций дома.
  • Удаление или укорочение вентиляционных каналов.
  • Изменения, влекущие за собой повышение нагрузки на несущие конструкции.
  • Перемещение отопительного оборудования на территорию балконов или лоджий.
  • Установка балкона или лоджии.

Это основные виды работ, которые должны согласовываться с жилищными органами.

Без разрешения собственники имеют право переставлять бытовые приборы, делать ремонт, но только, чтобы это не затрагивало инженерные конструкции. К примеру, можно проводить косметический ремонт, заменять устаревшую сантехнику, переустанавливать оконные системы, двери.

Как устанавливается факт незаконной перепланировки

Государственные органы не будут ходить по квартирам и проверять факт неправомерной перепланировки. Это выявляется совершенно другими методами. К ним относится следующее:

  1. Сообщение соседей. Бывает, что жильцы, проживающие рядом, просто так заявляют о проведении ремонта для выявления нарушителя, а бывает, что перепланировка жилого помещения затрагивает их интересы.
  2. Заявление учреждений, в компетенцию которых входит контроль за безопасностью проживания в многоквартирных домах. Они должны сообщать, если обнаруживаются обстоятельства, нарушающие порядок.
  3. Иные источники. Это могут быть анонимные обращения, сообщения участкового.

При получении информации о законности проведения перепланировки квартиры инспектор обязан провести проверку, посетив жилье лично. Если будет выявлено, что капитальные изменения были сделаны без разрешения, сотрудник госоргана выписывает штраф прямо на месте. Также он выдает предписание, которое обязывает собственника согласовать проведенные работы.

Сроки вынесения решения

Признание планировки незаконной осуществляется сразу же после проверки жилой площади сотрудником Жилищной инспекции, на основании чего и выносится решение о назначении штрафа.

Какой предусмотрен штраф за незаконную перепланировку для физических и юридических лиц

При незаконной перепланировке собственник несет административную ответственность и наказывается денежным взысканием. Если вследствие работ были нарушены права других жильцов, то последствия могут быть серьезнее – вплоть до уголовной ответственности.

В пределах административной ответственности, когда не причиняется вред иным лицам, штраф за незаконную перепланировку квартиры имеет следующие размеры:

  • Физические лица — 2-2,5 тысяч рублей.
  • Юридические лица – 40-50 тысяч рублей.
  • Должностные лица — 4-5 тысяч рублей.

Если в процессе работ был нанесен ущерб другим гражданам, то размер денежного взыскания увеличивается. Точная величина зависит от степени причинения вреда.

Суммы штрафа за незаконную перепланировку квартиры могут быть следующими:

  • Граждане — до 5 тысяч рублей.
  • Организации – до 300 тысяч рублей.
  • Должностные лица — до 50 тысяч рублей.

Если вред был причинен третьим лицам умышленно, то наказание может быть более серьезным, чем взыскание денежных средств.

Что будет, если не платить

Собственник обязан уплатить установленный размер штрафа за незаконную перепланировку, поэтому уклонение чревато последствиями. При неисполнении обязательства по погашению взыскания Жилищная инспекция вправе подать исковое заявление в суд. Если решение суда также будет игнорироваться, у владельца есть высокий риск утраты жилого помещения вследствие его продажи на торгах.

Полученные с реализации квартиры денежные средства направляются на погашение штрафа и иных расходов. Оставшаяся часть возвращается должнику.

Если гражданин не является владельцем жилья, а просто снимает его по договору социального найма, то последствия незаконной перепланировки квартиры будут менее серьезные. Сотрудники госоргана могут расторгнуть соглашение и выселить жильца. Никаких выплат от него не потребуется.

Как законно избежать наказания

Избежать выплаты штрафа за незаконность изменений планировки в квартире невозможно. Даже если в будущем гражданин узаконит их, взыскание все равно придется заплатить. Единственная мера, предотвращающая административную ответственность, — предварительное оформление разрешения на перепланировку.

Узаконивание перепланировки

Порядок, как узаконить перепланировку в квартире, достаточно простой, по потребует сбора документов и временным затрат.

Куда обращаться

Обращаться требуется в Жилищную инспекцию и БТИ. В БТИ создают новый проект жилого помещения, в котором отражаются все проведенные изменения. Сотрудник организации сам приходит к собственнику и составляет документ.

После получения проекта можно идти в жилищный орган, который и будет выносить решение. Если учреждение одобрит перепланировку, владельцу недвижимости выдадут новый кадастровый паспорт. С ним уже потребуется обратиться в отделение Росреестра для внесения изменений.

Если Жилищная инспекция откажет в узаконивании, собственник имеет право подать исковое заявление в суд, чтобы решение государственного органа оспорили. При этом принимать участие следует во всех заседаниях.

Положительное решение госорганов будет вынесено в том случае, если новая планировка жилой площади не нарушает положения законодательства, а именно:

  • не ухудшает условия проживания иных жильцов;
  • не влечет изменения условий эксплуатации дома;
  • сохраняет общий доступ к инженерным системам;
  • не нарушает пригодность помещения к проживанию;
  • не приводит к ухудшению прочности и устойчивости несущих конструкций.

В других случаях решение жилой инспекции или судебного органа будет отрицательным.

Какие документы понадобятся

Для того, чтобы сделать изменения в квартире законными, не требуется собирать большое количество документов. Понадобится только следующее:

  1. Бумаги, устанавливающие право собственника на недвижимый объект.
  2. Технический паспорт, взятый в БТИ.
  3. Технический план.

ВАЖНО! Также необходимо получить письменное согласие всех совладельцев жилья и лиц, проживающих там, на проведение перепланировки.

Для узаконивания изменений планировки в судебном порядке потребуется больше бумаг. Пакет документации включает в себя следующее:

  • Отрицательное решение жилищного органа.
  • Технический паспорт недвижимого объекта.
  • Бумаги, устанавливающие право владельца на квартиру.
  • Квитанция, подтверждающая внесение государственной пошлины.
  • Новый проект помещения.

Также можно предоставлять дополнительные документы, которые будут полезны для подтверждения требований собственника.

Сроки рассмотрения дела

Принимается решение в течение 1,5 месяца. После чего не позднее 3 дней госорган оповещает об итогах заявителю. Суд принимает решение непосредственно в зале заседания.

Расходы

При узаконивании перепланировка жилого или нежилого помещения владельцу придется понести некоторые расходы. В первую очередь они заключаются в погашении штрафной санкции. Помимо него траты могут быть следующими:

  1. Получение нового технического паспорта – от 500 рублей.
  2. Заказ нового кадастрового документа – от 2022 рублей.
  3. Получение разрешения от различных инстанций – от 500 рублей.
  4. Получение нового свидетельства о праве собственности – 2022 рублей.
  5. Подача искового заявления в суд – 2022 рублей.

Если граждан пожелает воспользоваться услугами юриста, то потребуется потратиться и на них.

Что делать, если узаконить не получится

Если Жилищная инспекция и суд отказались узаконивать перепланировку, владельцу придется возвращать вид квартиры к первоначальному состоянию. Проведение работ будет находиться под контролем государственного органа, чтобы восстановление планировки прошло без нарушений.

Также судья наложит на собственника административный штраф. До его полной оплаты квартира будет арестована.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой

Если собственник желает продать квартиру, планировка в которой была изменена без согласования с государственным органом, то он может это сделать. Только придется договариваться с покупателем и обязательно предупредить его о наличии незаконных изменений. Ведь именно он будет обязан после приобретения недвижимости узаконить перепланировку.

Также для покупателя есть риск при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой, связанный с выявлением факта проведения работ без одобрения госорганов. В этом случае уже он будет выплачивать штраф за бывшего собственника, который не позаботился о согласовании изменений. Поэтому покупатель сто раз подумает, стоит ли покупать недвижимость.

Особенности купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой через ипотеку очень сложная задача. В процессе принятия решения банковское учреждение тщательно проверяет объект недвижимости. При выявлении незаконных изменений в помещении оно откажет в выдаче денежных средств. Получить согласие удается достаточно редко.

Поэтому продавцу требуется сначала узаконить изменения или привести жилую площадь в первоначальный вид, а затем только продавать.

Стоит отдельно сказать и о возможности перепланировки квартиры, которая уже взята в ипотеку. Банковские организации стараются максимально обезопасить себя от лишних рисков, поэтому в ипотечном соглашении заемщик вряд ли найдет указание на возможность внесения изменений в конфигурацию недвижимости.

Если заемщик нарушит условия договора с банком и произведет перепланировку, последствия могут быть серьезными. Потенциальный собственник может лишиться жилья.

ВНИМАНИЕ! Банковский сотрудник вправе в любое время посетить квартиру, взятую в ипотеку, и проверить ее состояние. Помещение должно в полной мере соответствовать первоначальному состоянию или хотя бы не ухудшать его. В противном случае ликвидность недвижимого объекта может понизиться, что очень болезненно воспринимается банком. Поэтому сотрудник обязательно предупреждает заемщика, чем грозит незаконная перепланировка квартиры.

Куда жаловаться на соседей, которые сделали незаконную перепланировку квартиры

Если соседи начали выполнять перепланировку своего жилья и в процессе этого появился риск возникновения негативных последствий для безопасности проживания жильцов многоквартирного дома, то следует обратиться в Жилищную инспекцию. Для этого понадобится только написать заявление.

Если сотрудники жилищного органа никак не отреагировали на сообщение, можно смело идти в прокуратуру, расположенную по месту нахождения квартиры, и написать жалобу.

Таким образом, перепланировка жилой площади должна быть согласована с жилищными организациями. В противном случае придется платить штраф, а при отказе госоргана в узаконивании изменений – возвращать первоначальный вид помещения.

Очень важно при организации перепланировки проконсультироваться с компетентным юристом, который, при необходимости, может вас защитить в суде. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу прямо через наш сайт. Оставьте ваши контакты в специальной форме.

Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт на квартиру и как его получить вы узнаете далее.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Расплата за ремонт. Чем грозит самовольная перепланировка?

Сколько бы ни освещали в прессе тему ответственности за несогласованную перепланировку квартир, собственники продолжают их перестраивать без какого-либо уведомления контролирующих органов. Между тем расплата за подобную самодеятельность может оказаться достаточно суровой… вплоть до лишения жилья.
 

Закон обязывает
 

Как предусмотрено Жилищным кодексом РФ, после проведения в квартире работ, связанных с перепланировкой или переустройством, все изменения должны быть отражены в техническом паспорте на помещение. То есть большинство действий, связанных с ремонтом, нужно согласовывать с контролирующими органами. В Москве выдачей таких разрешений занимается Мосжилинспекция. Кстати, услуга по согласованию перепланировки или переустройства помещений является бесплатной.
 

Как объясняет Борис Леонтьев, коммерческий директор УК «Царицыно-комфорт», в зависимости от сложности выполняемой перепланировки заявителю нужно либо предоставить эскизный чертеж с указанием проводимых работ, либо подготовить проект. Последний необходим, если изменения затрагивают несущие стены, общедомовые инженерные коммуникации, архитектурный облик фасада, замену либо новое обустройство конструкций полов, перенос уборных и ванных комнат, а также если планируются работы, связанные с газом. Документ нужно заказывать в проектной организации, имеющей свидетельство СРО. Цена, по данным компании «НДВ Проект Концепт», варьируется от 10 до 50 тыс. руб.
 

Если же жилые помещения будут видо­изменены незначительно, Мосжилинспекции достаточно предъявить эскизный чертеж, который можно подготовить самостоятельно, если планируется:
 

— перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
— заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
— остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
— ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
— устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
— разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
— устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).
 

Помимо проекта или эскизного чертежа для согласования перепланировки необходимо предоставить: копию паспорта; заявление на переустройство или перепланировку; правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство на собственность; ДДУ, ДКП, акт приема-передачи квартиры по договору и т.д.); технический паспорт квартиры (заказывается в Бюро технической инвентаризации — БТИ); согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме.
 

Полный пакет документов направляется в службу одного окна Мосжилинспекции или многофункционального центра по месту проживания. Адреса и телефоны этих служб размещены на официальном сайте Мосжилинспекции (mgi.mos.ru). Кроме того, с 1 января 2022 г. на портале государственных и муниципальных услуг города Москвы заявитель может заполнить интерактивную форму заявления, приложить иллюстрации документов, заверенные электронной цифровой подписью.
 

«Получение разрешения на перепланировку осуществляется в течение 35 дней, после чего заявитель может приступать к ремонту, который должен быть произведен в течение одного года», — отмечает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне».
 

После окончания работ необходимо получить от приемочной комиссии акт о завершенной перепланировке и вызвать техника БТИ для нового обмера квартиры. Заключительным этапом является получение кадастрового паспорта с учетом произведенных изменений.
 

Что можно и чего нельзя
 

Перечень работ, разрешенных в рамках перепланировки жилья, указан в Приложении № 1 к постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2022 г. № 508-ПП. Надо отметить, что требования существенно упростились, главное, чтобы перепланировка не нарушала права и законные интересы граждан и не создавала угрозу их жизни и здоровью.
 

Но некоторые запреты все же есть. «Такие изменения, как снос несущих стен, перенос газовых точек, вынос на балконы и лоджии отопительных радиаторов, увеличение нагрузки на несущие конструкции при устройстве стяжек, замена перегородок из легких материалов на тяжелые сверх проектных значений не подлежат согласованию», — отмечает И. Игнаткина.
 

Кроме того, ни в коем случае нельзя затрагивать вентиляционные каналы и дымоходы, прятать в стены стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации, а также располагать санузел и ванную комнату над кухней (исключение — если оба этажа принадлежат одному собственнику).
 

Также запрещено проводить какие-либо ремонтные работы в аварийных домах.
 

Нарушение и наказание
 

Если разрешение на перепланировку не было получено, то она является незаконной или самовольной, это же относится к случаям, когда работы выполнены с отступлением от утвержденного проекта (ст. 29 ЖК РФ).
 

Зачастую собственники наивно полагают, что контролирующие органы никогда не узнают о последствиях ремонта. Однако в любой момент тайное может стать явным. Обычно это происходит либо в результате жалобы соседей, либо при продаже квартиры. И если с первыми можно как-то договориться, то провести сделку с помещением, в технической документации на которое имеются пометки о неоформленном переустройстве, невозможно.
 

Кроме того, БТИ должно обновлять данные о квартирах каждые пять лет. На практике это не везде происходит. Но закон есть закон, и кто знает, насколько добросовестными окажутся чиновники именно в вашем районе.
 

«При выявлении нарушений коммунальные службы выносят преду­преждение о необходимости вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если владелец жилья считает, что перепланировка была выполнена без нарушений, то можно попробовать согласовать ее задним числом. Для этого потребуется получить разрешительную документацию на проведенные работы плюс новые документы БТИ», — говорит И. Игнаткина.
 

Но штраф заплатить все равно придется. На сегодняшний день его размер составляет 2–2,5 тыс. руб. «Сама по себе сумма небольшая, ее можно заплатить и проигнорировать предписание об устранении нарушения. Но в этом случае, согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, ваше жилье может быть продано в принудительном порядке, а вырученные деньги пойдут на ликвидацию перепланировки. Остаток средств вернут собственнику», — резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: