Случаи признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Случаи признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Сделки с недвижимостью являются наиболее популярными у россиян. Граждане, юридические лица, государство и местные власти, все те, кто имеет законные права на недвижимость (землю, здания, помещения), могут оформлять наследство или дарственные, сдавать объекты в аренду, продавать.

В каждом случае соглашение между сторонами должно оформляться договором, в котором отображаются все характеристики передаваемого объекта, условия сделки, оплата и другие. Когда имущество предстоит реализовать, сторонам необходимо заключить договор купли-продажи.

При подписании договора составляется также акт приема-передачи объекта, это обозначает, что продавец и покупатель должны выехать на участок, проверить его состояние и совершить передачу земли фактически.

Желательно, чтобы при этом присутствовали свидетели. Покупатель должен оплатить покупку до или после передачи недвижимости. Продавец со своей стороны обязан передать новому владельцу также технические документы на участок (кадастровый паспорт, межевой план).

После совершения необходимых манипуляций с недвижимостью и документами стороны должны вместе отправиться в Росреестр и переоформить права собственности или иные на землю на нового владельца. Именно договор купли-продажи становится основанием для выдачи госсвидетельства на другое имя.

Оба лица (продавец и покупатель) оформляют заявления. Один о том, что передает права, а другой − что принимает. Несмотря на законность сделки, нередко оказывается, что она совершена неправильно.

Возвратить все к исходному состоянию может потребовать одна из сторон. Но признание договора купли-продажи земельного участка недействительным возможно только через суд.

Общие моменты процедуры

Для начала разбирательства продавец или покупатель должен обратиться с иском в суд, а к нему подготовить документы и доказательства, на которые придется опираться исполнительному органу. Если при подаче заявления будут соблюдены все требования, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается судопроизводство.

Положения по закону

Вопросы регистрации сделок с недвижимостью, их оспаривание, передачи прав и другие освещаются в различных законодательных актах.

В первую очередь это Гражданский кодекс, в нем написано:

В других законодательных актах законодатель говорит:

О совместной собственности супругов, как они должны владеть и распоряжаться имуществом Статья 34. Совместная собственность супругов
Том, как накладывается арест на имущество должников ФЗ №229 Об исполнительном производстве, ст. 80.

Если, к примеру, покупатель не зарегистрирует официально свое право на земельный участок после заключения договора купли-продажи, соглашение нельзя из-за этого признавать недействительным. Нельзя также признать договор недействительным, если сам продавец до заключения соглашения не зарегистрировал свое право на собственность.

Земельный участок и объект недвижимости, на нем расположенный, должны находиться в совместном обороте, если принадлежат одному собственнику. Поэтому продавая участок, продавец должен реализовывать и здание, причем тому же лицу. Права собственности покупателю необходимо зарегистрировать на оба объекта.

В законодательстве нет положений о признании сделки недействительной, если одна из сторон или обе откажутся выполнять свои обязанности. Сделку купли-продажи нельзя признать судом мнимой или притворной, если будет установлено, что продавец (истец) направлял свою волю на продажу участка, а покупатель (ответчик) на его приобретение.

Если сторонами будут выполнены все требования договора, то признать сделку притворной или мнимой невозможно, ведь каждая сторона совершила действия добровольно.

Если иск будет подавать продавец, то ответчиком должно быть лицо, к которому перешли права на собственность. Когда иск подает покупатель, то ответчиком по делу должен выступать продавец. Подавать иск необходимо по месту расположения участка.

Образец иска о признании договора купли-продажи недействительным:

Пример оформления формы

В АПК, в ст. 125 изложены требования к содержанию и форме иска. С начала 2022 г. законодатель установил, что иски могут подаваться, как и раньше, на бумажных носителям, или в электронном виде.

Статья 125. Форма и содержание искового заявления

Для подачи электронного документа необходимо специальную форму заполнить через официальный сайт суда, куда обращается истец. Ее необходимо подписать электронной подписью.

Документ должен состоять из:

  1. Шапки, где указывается, куда подается прошение, к какому судье, кто оформляет документ и к кому предъявляются претензии.
  2. Основной части, где истец представляет обстоятельства по делу.
  3. Требований, выдвигаемых к ответчику.
  4. Прошения к суду.
  5. Заключительной части с указанием документов, относящихся к доказательной базе.

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным выдвигается при определенных обстоятельствах, поэтому истец должен четко определиться, какую статью закона нарушил ответчик:

Продавец был дееспособен, но не понимал, что делает ГК, ст. 177.
Согласие одного из супругов на совершение сделки не было представлено ГК, ст. 168.
На земельный участок был наложен арест, несмотря на это продавец заключил договор ГК, ст. 168, ФЗ №229, ст. 80, ч. 4.
Договор не был подписан продавцом ГК, ст. 168.
Сделка совершалась под влиянием обмана ГК, ст. 179, п. 2.

Условия признания договора купли-продажи земельного участка недействительным

Законодатель подразделяет согласно ГК, ст. 166 незаконные сделки купли-продажи на:

  • оспоримые;
  • ничтожные.

Доказывать ничтожность сделки в суде нет необходимости, незаконными могут быть только последствия этой сделки. Незаконность оспоримой сделки требуется рассматривать в судебном порядке.

Признать ее недействительной полностью или частично, значит считать нелегитимными последствия правового действия для всех участников. Оспорить сделку могут заинтересованные лица, которые сомневаются в законности заключенного договора.

Признать сделку недействительной суд сможет, если будет установлено, что:

  • в момент подписания соглашения один из участков не давал себе отчета в том, что делает;
  • на участника договора имели место угрозы, принуждения, он попал в тяжелые обстоятельства;
  • земля была приватизирована с нарушениями закона;
  • участник соглашения (юрлицо) совершил сделку, не имея на то законодательного права;
  • заключение соглашения произошло с одной стороны недееспособным лицом;
  • одним из участков являлся несовершеннолетний гражданин, который принимал участие в соглашении без законных представителей.

Истцу потребуется, например, доказать, что субъект договора находился в алкогольном или наркотическом состоянии, поэтому не мог руководить своими действиями.

В другом случае, когда заинтересованное лицо было введено в заблуждение по поводу последствий сделки, находилось под угрозами или шантажом, то помимо признания сделки недействительной в пользу последнего потребуется выплатить компенсацию за моральный ущерб.

Юридические лица не могут выходить за рамки своей уставной деятельности. При превышении законных ограничений на покупку земли, относящейся к определенной категории, возможно оспаривание действий юрлица. К примеру, нефтяная компания не имеет право приобретать сельскохозяйственный участок, чтобы заниматься на нем добычей нефтепродуктов.

Что такое ничтожная сделка

Ничтожной следует считать сделку с момента оформления договора, т. е. изначально, если будет установлено, что она:

Противоречит основам правопорядка и нравственным устоям (ГК, ст. 169) Например, произошла подделка подписей или представлена поддельная информация, фальшивые документы.
Мнимая Это обозначает, что у субъектов изначально не было цели достигнуть результата, который они отобразили в тексте договора, они скрыли истинные намерения. Например, должник перерегистрирует землю на родственника или другое лицо, но фактически он пользуется наделом.
Притворная Когда одним договором прикрывается другой. Например, по согласию, оформляя договор в 2022 году, стороны указывают меньшую сумму стоимости участка, не соответствующую рыночной и кадастровой.
Произошла при некорректно составленном договоре В документе обязательно следует указать:

  • участников соглашения, их паспортные данные;
  • подробную характеристику о земельном участке согласно техдокументам;
  • волеизъявление обеих сторон;
  • ответственность участников;
  • другие важные пункты.
Была заключена гражданином, не достигшим 14 лет Любой документ, который будет подписан таким лицом, закон посчитает ничтожным (ГК, ст. 172, гл. 9).
Заключалась участниками, которых суд уже признал недееспособными Последствия такой следки требуется нивелировать, т. е. средства возвратить покупателю, а участок продавцу (ГК, ст. 171, гл. 9) .

Дополнительные моменты

Каким образом в суде договор купли-продажи земли признается недействительным, какова эта процедура? Для начала один из субъектов, который был участником соглашения, или другое заинтересованное лицо, устанавливает факт нарушения своих прав. Затем он обращается в орган судебной власти для оспаривания сделки, т. к. считает ее или последствия невыгодными.

С этой целью требуется:

  • проанализировать последствия сделки;
  • подыскать законные основания для признания ее недействительной;
  • собрать доказательства;
  • получить при необходимости консультацию у специалистов;
  • выяснить подсудность дела;
  • составить исковое заявление.

Для оформления можно использовать типовой бланк искового заявления. Но необходимо учитывать, что суду не так просто признать договор купли-продажи недействительным, поэтому заинтересованному лицу лучше обратиться за составлением бумаги к профессионалам.

Решение суда

Собирая доказательства, истцу придется привлечь свидетелей, которые были очевидцами незаконных действий (вымогательства, угроз и т. д.). Например, чтобы сделка была признана мнимой, потребуется справка о наличии задолженности у продавца, что будет свидетельствовать о его стремлении переписать свое имущество, уклоняясь от уплаты. Решение суда может основываться только на конкретных фактах.

Суду потребуется установить, действительно ли одна из сторон нарушила закон, каким образом последствия сделки повлияли на участников, возможно, их финансовое или моральное состояние.

Если, например, было продано имущество, которое по праву принадлежит несовершеннолетнему, суд в первую очередь будет защищать права ребенка. Ведь по закону его представители могут только заботиться о земельном участке до достижения ребенком совершеннолетия. Затем о продаже собственности принять решение сможет он сам. Нюансов для признания договора недействительным – множество.

Возврат налога

В Налоговом кодексе, ст. 388, п. 1 говорится, что плательщиком налога следует признавать физлицо и предприятие, которое считается собственником или владельцем участка, если он является объектом налогообложения согласно ст. 389.

Налогоплательщиком может быть лицо, которое имеет на имущество права:

  • собственности;
  • пожизненного наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

В ГК, ст. 131, п. 1 сказано, что при переходе вещных прав на землю от одного лица к другому, требуется их государственная регистрация. Только после регистрации сделки купли-продажи на нового хозяина право собственности на участок следует считать зарегистрированным (ФЗ №122, ст. 2).

Дата регистрации – это день, когда в госреестр будут внесены новые данные в отношении участка. До этого момента плательщиком налога на землю считается продавец, а после регистрации – покупатель.

Но ситуация с уплатой налога будет отличаться. Когда продавец (истец) расстался со своими правами добровольно, это одно, а если у него права были отобраны, выяснились обстоятельства, из-за которых он обратился в суд, чтобы вернуть их, и т. д., это абсолютно другое.

Третья ситуация, когда земля отбирается судом и передается другому лицу. В любом случае у того, кто платил налог на землю, которую пришлось отдать из-за незаконности сделки, возникает вопрос, можно ли вернуть уплаченные средства?

Из судебной практики можно сказать, что при признании договоров купли-продажи недействительными, каждой из сторон присуждается возвратить другой все, что было получено и потрачено при сделке (ГК, ст. 167, п. 2).

С данной точкой зрения не согласны налоговики. Они считают, что с момента возникновения прав на собственность до момента их прекращения и перерегистрации (возвращения) другому лицу, оплачивать налог на землю должно лицо, которое фактически владело участком и правами на него.

Требования налоговиков не всегда поддерживаются судами первой и последующих инстанций, т. к. последние становятся на стороны налогоплательщиков.

Арбитры опираются на статьи Налогового кодекса, где говорится, что обязанность по уплате налогов возникает и прекращается при наличии оснований. В соответствии с НК, гл. 31 для уплаты налога на землю у лица должны возникнуть определенные обстоятельства, т. е. появиться право собственности или бессрочного владения участком.

Когда суд признает сделку недействительной (ГК, ст. 166, п. 1), как оспоримую или ничтожную, последствия, к которым она приводит, отпадают сами собой. Фактически сделку следует считать недействительной с момента заключения договора.

Судьи приходят к выводу, что сумму уплаченных средств по налогу на землю лицом, которое вступило в свои права на участок после госрегистрации, а потом их утратило, следует возвращать.

В законодательстве РФ говорится, что в суде оспаривается возникающее право на землю и сам договор купли-продажи, но никак не запись о госрегистрации, которая делается в ЕГРН.

При обращении в суды высшей инстанции со стороны налоговиков возможно доказать, что признание недействительным договора не влечет за собой признание неплательщиком лица, когда к нему переходят права на участок.

Поэтому субъектам договорных отношений следует понимать, решение суда может быть различным в каждом отдельном случае, многое зависит от компетентности судей и представителей налоговых органов.

Услуга юриста в помощь

Составление не только договора купли-продажи, но и искового заявления лучше доверить специалистам. Но заинтересованному лицу следует помнить, что подобные иски подаются в течение года или 3 лет, если речь идет о ничтожной сделке, и с момента, как выяснится о нарушении прав и закона.

Истцу лучше обратиться за услугами в юридическую компанию, которая занимается подготовкой и подачей подобных исков, а затем отстаивает права своих клиентов на судебных заседаниях. После подготовки бумаг в дальнейших слушаниях заинтересованное лицо может и не участвовать.

Обычно специалисты предлагают перечень и других услуг:

  • консультации по любым юридическим вопросам касательно гражданских споров о недвижимости;
  • преставление интересов клиентов не только в суде, но и перед муниципальными (государственными) органами;
  • ведение переговоров в досудебном порядке;
  • другие.

Возможные последствия

Признать договор недействительным возможно при наличии одного или нескольких элементов, которые противоречат закону. Если, к примеру, в договоре будет указана одна площадь участка, а по кадастровому паспорту числится другая, этого достаточно для признания соглашения недействительным. Ведь от указанной площади зависит расчет стоимости земли при продаже, а от последней величины – размер подоходного налога, который потребуется уплатить продавцу.

При рассмотрении обстоятельств может оказаться, что у сторон не было противозаконных умыслов. Тогда суд обяжет обоих вернуть все к исходному состоянию.

Если это станет невозможным, например, покупатель успел за время пользования участком возвести на нем строение, облагородил территорию, т. е. затратил средства, то он должен продавцу вернуть его стоимость. При выявлении судом умыслов со стороны обоих участников сделки, суд конфискует имущество в пользу государства.

Рекомендации истцу

Истцу изначально следует составить столько экземпляров заявления, столько ответчиков он указывает в тексте. После принятия прошения к рассмотрению все копии будут направлены судом к ним для ознакомления с претензиями.

Если cпор необходимо рассмотреть между физлицами, то иск подается в гражданский (районный) суд. Когда одна из сторон – юрлицо, то данный вопрос сможет рассмотреть только арбитражный суд.

Фактически при подаче иска продавец будет оспаривать право покупателя на участок, которое тот получил и официально зарегистрировал.

Для этого истцу потребуется доказать свою правоту, предъявив сам договор купли-продажи и другие бумаги по требованию:

Обстоятельства Доказательства
Продавец в момент совершения сделки был дееспособен, но не понимал, что делает. Это подтверждается различными обстоятельствами.
У продавца действительно есть нарушения психики, которые приводят к неадекватности поведения:

  • расстройство (раздвоение) личности;
  • психическое расстройство;
  • заболевание головного мозга;
  • др. нарушения.
Суду потребуется представить:

  • свидетельские показания граждан, которые подтвердят неадекватное поведение гражданина;
  • амбулаторную карту с внесенным в нее диагнозом и рекомендациями по лечению;
  • заключение медкомиссии, которое было выдано для признания гражданина инвалидом;
  • другие медсправки.
Продавец является инвалидом. Необходима:

  • справка об установлении инвалидности;
  • выписка из акта, который составляется при заседании ВТЭК.
Продавец безграмотен. Нужны:

  • показания свидетелей;
  • справка о наличии или отсутствии образования.
При заключении договора были нарушены требования закона.
Земельный участок находится в общей собственности супругов. Но для заключения сделки нотариально оформленное согласие со стороны второго супруга представлено не было. Требуется предъявить:

  • свидетельство о браке;
  • документ, подтверждающий приобретение участка супругами.
Договор со стороны продавца был заключен в момент, когда на участок наложили арест по разным причинам, и еще не сняли. Будет необходимо:

  • постановление суда о наложении ареста;
  • исполнительный лист о взыскании долгов;
  • постановление о снятии ареста, которое произошло намного позже.

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка

Признание договора купли-продажи земельного участка недействительным происходит по нескольким причинам. Сделка признается ничтожной с момента ее проведения, а также оспоримой. Последний факт удостоверяется судом через предъявленный иск.

Понятие недействительности сделки и ее правовые последствия

Недействительность договора – это его несоответствие нормам закона. Различают ничтожность сделки и ее оспоримость. Первое качество заключенного соглашения говорит о том, что оно не порождает правовые последствия в момент заключения, ничтожно по своей сути. Договор будет признан таковым вне участия в этом вопросе суда. Соответственно, он не будет порождать никаких последствий. Оспоримость сделок говорит о том, что за признание ее таковой можно побороться в суде, хотя не факт, что он признает правоту истца. Сделка может быть признана оспоримой целиком, так и в части. Ничтожная сделка в любой недвижимостью, включая земельные участки, реализацию квартир признается таковой под определенными условиями. Поэтому важно, чтобы ведение сделки проходило под контролем юристов, опытных риэлторов с тем, чтобы не возникли впоследствии неблагоприятные правовые последствия для обеих сторон правоотношения.

В статье 167 ГК РФ установлены последствия признания сделки не соответствующей закон:

  1. С момента заключения договора он может быть признан не соответствующим закону.
  2. По участникам соглашения: в отношении их по общим основаниям работает правило двусторонней реституции. По п. 2, ст. 167 стороны возвращают друг другу то, что было получено по итогам сделки. Возврат происходит в натуре, если это невозможно сделать по объективным и субъективным причинам, то с учетом стоимость полученного по сделке имущества.
  3. Будущее окончание сделки, если их сущности договора следует, что оно может быть в будущем прекращено.
  4. Использование правил односторонней реституции. Например, это происходит в ситуации, когда одним из участников возвращать нечего, то исполнение само по себе не происходило. Также аналогичные правила используются в случаях, когда у одной из сторон присутствует противоправный умысел.

Условия признания договора недействительным

Они сосредоточены в ГК РФ. Например, договор признается не соответствующим закону по следующим основаниям:

  • нарушение положений, требований НПА, договоры против публичных интересов оспоримые по ст. 168, п.2 ГК РФ;
  • оформление договорных отношений преследовало цель, ориентированную против установления основ правопорядка, нравственности по ст. 169 ГК РФ;
  • мнимые сделки – когда участники правоотношения совершают указанные в сделке действия для вида, то есть стороны не хотели никаких правовых последствий по ст. 170, п. 1;
  • в договоре присутствуют признаки, соответствующие притворной сделки, служащей для прикрытия незаконного действия;
  • одна из сторон заключенного соглашения не имеет дееспособности по ст. 171 ГК РФ;
  • заключение соглашений с гражданином, возраст которого меньше 14 лет по ст. 172 ГК РФ;
  • отсутствие согласия законного представителя лиц, которые не достигли 18 лет;
  • заключение юридическим лицом договора, который противоречит закону, а также тем требованиям, отраженным в учредительных документах компании;
  • отсутствие разрешения со стороны третьего лица, включая и орган государственной власти, если одобрение установлено положениями НПА по ст. 173.1 ГК РФ;
  • превышение представителя юридического, физического лица полномочий, указанных в доверенности по ст. 174 ГК РФ;
  • неисполнение требований, предъявляемых к алгоритму распоряжения имуществом в отношении запретов или ограничений в этом действии.

Если сделка отвечает любому из условий, которые перечислены выше, то договор может быть признан ничтожным или оспоримым

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица обращаются в суд для того, чтобы признать сделку не соответствующей закону. То есть, они оспаривают законность ее заключения полностью либо в отдельной части.

Обычно оспаривание происходит по основаниям:

  • участник правоотношения не понимал на момент заключения соглашения значение того, что он делает;
  • человек или организация подписывали куплю-продажу участка земли, но делали это под влиянием насилия, обмана, угрозы, принуждения;
  • гражданин вынужден был заключить сделку из-за тяжелых обстоятельств в жизни;
  • незаконная приватизация участка земли;
  • подписание договора лицом, который является ограничено дееспособным;
  • участник сделки – несовершеннолетний.

Обычно гражданин, который не понимает правовое значение действий, то есть покупку или отчуждение своего имущества, находится под воздействием спиртных напитков или психотропных средств. Заинтересованное лицо, которое оспаривает сделку, обязано доказать, что в момент ее заключения человек не отдавал себе отчет в том, что делает.

Если участника соглашения вели в заблуждение, а также применяли к нему психологические приемы, угрозы, сделка судом признается недействительной. Лицо, по отношению к которому были применены меры психологического или физического воздействия, признается потерпевшим.

Сделки, которые совершаются компаниями и организациями, также оспариваются в суде. Юридические лица имеют сферу деятельности, которая отображается в учредительной документации. И область работы предприятия имеет ограничения, которые также прописываются в уставе. В случае если организация выходит в процессе работы за пределы компетенции в приобретении земельного участка, либо превышает ограничения, установленные в уставе, то лица, заинтересованные в процесса оспаривания договора, могут сделать это через суд. Кроме того, если предприятие приобрело землю, категории и назначение которой никаким образом не соотносится с видами деятельности предприятия, заинтересованные лица вправе оспорить сделку.

Например, нефтяная организация не может купить земельный участок, который относится к сельскохозяйственному. И начать на нем разработку недр на обнаружение нефтепродуктов.

При заключении купли-продажи следует обратить внимание на стороны правоотношения. Например, ограниченность в дееспособности одной из них способна породить неблагоприятные правовые последствия. И это происходит в случае, если заинтересованное лицо обращается в суд с целью признать сделку недействительной. В этой ситуации судебный орган будет анализировать степень ограничения такого качества, как дееспособность относительно земельного участка, то есть предмета спорного отношения.

В некоторых ситуациях в сделках по купле-продаже недвижимого имущества могут принимать участия граждане, которые достигли 14 лет. Но только при участии в сделке законных представителей. В качестве таковых могут выступать опекуны, родители. Если договор был подписан вне их участия, то суд может не признать сделку законной, либо оставить все, как есть, если оформление договора никак не затронуло прав, законных интересов подростков.

Процесс оспаривания сделки

Для признания сделки не соответствующей закону, а также компенсации потерпевшей стороне ущерба, необходимо подготовиться к судебному разбирательству. Процесс включает в себя несколько этапов:

  • анализ последствий заключения договоров и поиск оснований, предусмотренных законом для признания сделки не соответствующей закону;
  • подготовка и сбор документов;
  • поиск доказательств.

Как в любой судебный процесс, дела об оспаривании договоров по отчуждению или покупки земельных наделов, имеют определенные нюансы. Поэтому часто заинтересованным лицам для представления суду более выгодной собственной позиции, необходима помощь юриста.

Написание искового заявления должно отвечать правилам ст. 125 АПК. Документ составляется в нескольких экземплярах, по числу лиц, которые принимают участие в спорном деле. Раньше иск передавался в АС РФ только лично, свидетельствующий о том, что документ принят. В настоящее время альтернативой бумажному варианту выступает электронный формат.

Реквизиты иска перечислены в АПК, они остались неизменными:

  • наименование судебного органа, куда подается заявление;
  • данные истца, ответчика;
  • суть требований;
  • цена иска;
  • перечисление доказательств, которые говорят в пользу истца с указанием на НПА;
  • основания иска.

К иску прикладываются документы, которые подтверждают, что договор был заключен. А также доказательства незаконности сделки.

Если суд примет исковое заявление и не найдет в нем ошибок, то в течение 5 дней выносится определение и возбуждается исполнительное производство.

Суд обязан внимательно рассмотреть дело, понять – действительно ли имелись основания к тому, чтобы признать сделку не соответствующей закону. Например, если договор признается мнимым, требуется справка о наличии долга у продавца: это будет говорить о том, что он стремится переписать имущество до заключения основного договора. Но решение суда должно быть основано на фактах, которые свидетельствуют о том, что сделка была заключена в разрез с нормами законов.

В судебном заседании суд будет устанавливать, действительно ли стороны нарушили закон, а так же, каким образом негативные последствия заключенного договора оказали воздействий на его участников, на их состояние, как имущественное, так и моральное.

Если было реализовано имущество, которое принадлежит лицу, не достигшему 18 лет, суд будет защищать интересы несовершеннолетнего гражданина. Его законные представители, согласно закону, обязан заботиться о его имуществе, то есть о наделе. Потом, при достижении им возраста совершеннолетия, он может полностью реализовывать свои права, включая распоряжение земельным участком.

Как признать сделку по покупке земли незаконной?

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Ничтожность сделки не нужно доказывать в суде, суд признаёт незаконными только последствия такой сделки для её сторон и, в ряде случаев, для третьих лиц.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Сделка противоречит основам правопорядка, когда закон при заключении такой сделки был явно нарушен, например, подделка подписей сторон договора или наличие подложной документации.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

Например, физическое лицо, имеющее большие задолженности перед кредитными организациями или по алиментным платежам, проводит перерегистрацию своего земельного участка на родственника или иное доверенное лицо, продолжая фактически пользоваться таким наделом земли, проживать в доме, расположенном на этом участке земли, не обладая таким домом юридически.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Когда договором о приобретении земельного надела прикрывается другой, негласный договор между участниками, то такая сделка называется притворной.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Если какой-либо из вышеперечисленных пунктов отсутствует в договоре, то сделка считается ничтожной.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела

выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Также любые договоры о приобретении земельных наделов между лицами, не достигшими четырнадцати лет, признаются ничтожными (гл. 9, ст. 172 ГК РФ).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если наличие такого состояния у одной из сторон договора будет доказано, то суд может оспорить данную сделку.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Например, нефтяная компания не может приобрести землю сельскохозяйственного назначения с целью проводить на этой земле разведку недр на предмет наличия нефтепродуктов.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Если сделка была совершена без участия таких представителей, то суд может оспорить эту сделку или признать законной, если права несовершеннолетнего не были нарушены от такой сделки.

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были

нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При сборе доказательств можно привлечь свидетелей (соседей, родственников), которые могут подтвердить наличие незаконных моментов при подписании договора или предшествующих этому.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Как купить квартиру в Таиланде вы можете узнать в нашей статье.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана здесь.

Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.

Случаи из судебной практики

В городе Киров в суд обратилась гражданка М. с целью признать договор продажи её бывшим мужем П. земельного надела площадью 125 соток с двухэтажным домом своему брату А. незаконным. За основание М. взяла факт наличия задолженности по алиментам в пользу 7-летнего сына со стороны бывшего мужа в размере 183 тысяч рублей. Женщина представила доказательства, что П. продолжает проживать в проданном им доме и вести хозяйственную деятельность на проданном наделе земли. Суд признал сделку мнимой, принудил П. продать надел земли и покрыть долги по алиментам.

В городе Челябинск обратилась мать Н. в пользу своего сына И., который продал свою квартиру площадью 67 кв. м. в центре города за 750000 рублей, в то время как рыночная стоимость квартиры значительно выше. Н. собрала доказательства, что её сыну И. угрожали, предоставив анонимные письма, которые приходили на адрес И., а также заручившись показаниями свидетелей-соседей по подъезду И., подтвердивших, что к И. приходили сомнительные лица и требовали продать им квартиру по низкой цене под угрозой расправы. Суд постановил оспорить сделку и вернуть квартиру И., а ответчики подверглись уголовному преследованию за вымогательство.

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Признание договора купли-продажи недействительным 2022

Содержание:

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: