Сравнение переустройства и перепланировки

Перепланировка или переустройство, в чем отличие?

Препятствием для завершения сделки может стать незаконная перепланировка или переустройство квартиры. И начинающий риэлтор должен внимательно ознакомиться со всеми документами, чтобы на финишной прямой не столкнуться с непреодолимыми проблемами. Так в чем же разница между перепланировкой и переустройством?

Что такое переустройство и перепланировка квартиры

  • Переустройством называют демонтаж и перенос инженерных сетей, оборудования и сантехники. Как правило, такие изменения требуют внесения изменений в техпаспорт и согласования в соответствующих инстанциях.
  • Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры за счет снесения перегородок, а также изменение расположения или размеров дверных и оконных проемов. Такие действия тем более требуют согласования, так как зачастую затрагиваются несущие конструкции, способные повлиять на целостность сооружения.

Как узаконить перепланировку

Перепланировку, например, в старом доме узаконить не так просто, особенно если были затронуты несущие конструкции. Обязательны внесения изменений в проект, а затем в ЕГРН в случае:

  • Уменьшения жилой площади.
  • Изменения объема и расположения проемов.
  • При переносе ванной и туалетной комнаты.
  • Если электрическая плита заменена на газовую или наоборот.
  • При нарушении целостности несущих стен, перегородок, балок и колонн.
  • А также в прочих случаях, предусмотренных законом.

Документы, необходимые для регистрации перепланировки

Для тех квартир, которые находятся в базе ЕГРН понадобится заявление и готовый проект перепланировки. Заказывать проект необходимо в организациях, которые имеют на это право. Заявление подается в жилищную инспекцию, которая, при необходимости, недостающие документы запрашивает самостоятельно. Для владельцев квартир, не внесенных в ЕГРН, список документов может быть другим:

  • Технический паспорт БТИ.
  • Экспликация и поэтажный план.
  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру или договор по социальному найму.

Кроме того документы из БТИ не должны быть старше 5 лет, иначе их придется оформлять еще раз. 

Сколько времени уйдет на оформление перепланировки 

Важно понимать, что оформление перепланировки процесс длительный, поэтому браться за квартиру, которая находится в стадии оформления изменений, не стоит.

Так рассмотрение вопроса об узаконивании перепланировки может занять от полутора до двух месяцев. За это время жилищная комиссия должна запросить необходимые документы из ЕГРН и прочую техдокументацию, изучить ее, получить заключения экспертов и, только потом вынести решение. Однако можно ускорить получение заключения, если часть документов подготовить самостоятельно. Для того, чтобы оформить перепланировку быстро, понадобится:

  • Выписка ЕГРН, заверенная печатью об основных характеристиках и праве собственности на жилье.
  • Поэтажный план и экспликация, заказывается в БТИ  — срок изготовления составляет одну-две недели.
  • При переносе газовой плиты – разрешение Мосгаза.
  • Разрешение от прописанных в квартире  жильцов.

При этом нужно понимать, что уже внесенные изменения узаконить намного сложнее, так как они зачастую не соответствуют жилищным нормам и законодательству. Поэтому за такую недвижимость лучше не браться.

24 апреля 2022 г.

Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному. 

Ремонт 

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые. 

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований. 

Переустройство 

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции. 

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать. 

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию. 

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже. 

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале. 

Реконструкция 

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять. 

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения. 

Чем отличается реконструкция от перепланировки 

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения 
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу «семь раз отмерь — один раз отрежь». Дело серьезное.  Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: